燕郊：撕裂在發展與規則之間

位於北京以東潮白河畔的燕郊是一個能夠收納「北漂」們疲憊靈魂的城。

一條經常斷流的潮白河，將這裡的房價同北京割裂。

同樣被割裂的還有身份認同、還有市場規則、還有城市治理、還有教育醫療甚至娛樂服務……

2017年春節前後，一則有關燕郊多個擁有大產權房本的小區難以落宗的問題為這座被賦予了太多意義的城市帶來了震動，從福成開始，燕郊一個個項目都被捲入了這場「落宗」風暴中，餘震至今還在持續發酵。

Part 1. 閉合的燕郊市場

北京市場之外，燕郊是最為重要的區域。在整個大北京範圍，由於地理上的天然優勢和燕郊大量人口同國貿CBD的天然聯繫，這裡幾乎就是北京。「落宗」事件開始發酵之後，大量媒體開始將目光聚焦燕郊，也不乏記者親赴這裡，想要獲得第一手的採訪資料。

「根本不覺得它像一個縣城，簡直就是北京的一部分！」來自上海某電視台的記者在聊天中如此感慨。實際上如果從通州出發，經過宋庄到達潮白河的彼岸，你就會驚嘆於這種繁華的倒置。一個本應屬於四線城市劃分的鎮域房地產市場，如今，至少在房價和繁華程度上是可以同許多二線城市相媲美。

但燕郊仍然是一個封閉的市場。

從那些知名樓盤名字來看，我們鮮有看到燕郊市場上有大牌開發商的姓名。就連在環京有大量布局的華夏幸福基業這樣的房企都只是燕郊南側的大廠進行開發。

「那個地方路子太野，非市場競爭嚴重。即便外來的大企業要進去也多半會採取和當地有國企背景的企業聯合開發的方式進入。」在一家香港上市房企里工作的李嚴（化名）提及燕郊市場的時候連連搖頭，在他看來一二線城市的開發市場相對規範，房企開發投資部門需要做的是和政府打交道、和對手在市場規則下合理競爭。而在燕郊，競爭的複雜性與額外成本會急劇增加。

所以，儘管距離北京如此之近、儘管燕郊的房地產市場在這些年來爆炸式的增長，但這個繁花似錦的市場背後卻依然是一片混沌。這便是外來者們眼中的燕郊——它的軀體已經邁入了新的時代，可是靈魂卻依然停留在上個世紀。有著當地背景的開發企業同當地政府、同當地百姓的利益完全牽絆在一起——剪不斷、理還亂。

有媒體統計，從2002年至2015年8月，三河市國土資源局以各種方式共出讓46815.97畝土地，其中19353.96畝為工業和倉儲用地，商住建設用地性質大約為14960.9畝。（上述數據在三河市國土局沒有查詢到備案，因此僅做參考）其中，整個商住用地的八成以上通過招標方式交易。據稱只有港中旅通過土地招拍掛程序進入了燕郊市場，也是目前燕郊市場上為數不多的大開發商。

「地產開發行業內的人士多少心裡都清楚，在燕郊，大量的土地出讓，根本沒有走招拍掛程序出讓，使得外來開發商就算資本力量雄厚，也是無的放矢。在燕郊，房企獲得開發用地的主要途徑大多是從燕郊各村莊的城中村改造項目；或者通過變更土地規劃，將工業用地和綜合性用地等通過變更規劃改為建設用地。」一位在燕郊從事過多年房地產開發的人士曾做過如此表述。

然而由於三河市國土局網站上並未找到相關文件，所以上述數據和表述也僅具有參考意義。在三河市國土局官網，土地供應這一欄內， 2011年11月28日到2016年11月8日之間的土地供應和出讓信息是一片空白。

（數據來源：三河市國土資源局官方網站）

雖然如此，從其上現有信息來看，至少可以說明三點：

1、三河市國土局絕大多數的出讓是招標出讓。而招標就意味著可人為設定條件將部分競爭對手排除在外。

2、出讓土地宗數也以工業用地居多。

3、在可查詢到的公開文件中，中標單位並未發現品牌開發商的名字。在品牌房企的開發版圖上，燕郊似乎成了一個不可名狀的黑洞……

Part 2.發展與指標的糾葛

可「黑洞」是怎麼形成的？

已經在輿論上形成的一個非常有市場的解釋是同地方保護脫不了干係：燕郊本地開發商的結寨自守，它們同燕郊各級政府通過利益捆綁，結合成當地的既得利益集團。這個解釋邏輯上說得通，也符合人們對於一個鎮域房地產市場政商關係的一般理解。甚至還有人在燕郊的房地產版圖上勾勒出一個「四大家族」的剪影，並且用頗具黑幫電影元素的浪漫主義重新建構了燕郊這個市場。

可顯然，燕郊不是上海灘，人們也高估了所謂「四大家族」的影響力。

「黑洞」的形成的原因固然在本地開發商同地方政府之間不可名狀的密切關係。但更深層次的原因則是燕郊在機會浪潮到來時迫切的發展需求，同其被分配到的、稀少資源的根本矛盾。

誠然，通州的崛起成就了燕郊的機會，在這樣的機會面前，別說開發商和政府，就連最普通的百姓都不可能去拒絕。但是無論是發展和開發都需要土地，燕郊的確有著一定的空閑用地，然而它卻沒有土地指標。

「以前能夠說到省廳里跑指標的人，就是開發企業當中最神秘的人士……」房地產經理人聯盟秘書長秘書長陳雲峰說，「批複土地指標的權力在省級機關。河北的土地指標本來就非常緊張，國家分配給河北省，河北省再派給下轄的13個市，還得優先省會城市石家莊。然後廊坊再給到三河、三河再給到下面的鎮，這土地指標就所剩無幾了。」

三河市2016年供地計劃似乎為這一觀點提供了一定的佐證：2016年度三河市國有建設用地計劃供應總量為310.2930公頃，其中住宅用地僅為11.2667公頃，全部分配在東市區，同燕郊無關。而商服用地的計劃供應總量為97.3365公頃，給燕郊的配額約為60公頃。這一數據甚至不足北京部分地王地塊的規劃建築面積……即便全部開發成商住項目，也無法滿足燕郊越來越多的人口聚集需求。更何況，在燕郊房地產市場上，70年產權的住宅是絕對主力，這裡本就收納了大量在京沒有購房資格或者缺乏資金實力的剛需客，50年產權的商住項目並不適合這裡。

換句話說，在明面上2016年的燕郊鎮沒有一平米土地是留著打造住宅項目的。

「在環京區域，燕郊本身就是相對最為成熟的，而通州縣改區之後，燕郊所取代的就是曾經通縣的位置，承接了大量外來人口的居住需求，也吸引了一些產業過去發展。」李嚴表示，在指標不足的情況下，無論政府、房企不可避免的會做一些超越法規的「變通」。它們無法通過招拍掛的程序來吸引開發商投資開發城市，就只有從舊改、從改變土地屬性方面來做文章。當然這種模式也是最容易出問題的。

（京津地區夜景衛星圖，轉載自：燕郊網城）

「燕郊是河北土地的一個縮影，」從事房地產開發工作多年的程峰（化名）說，「土地指標的不充裕、信息的不透明、行政級別眾多、讓這個市場一級開發和二級開發無法撇清。當地很多做一級開發的公司，尤其是和村鄉鎮這幾級政府關聯比較密切的公司，能夠輕易以低成本繼續拿地做二級開發，在那些地方村長的關係都管用。」

按照2009年三河市發布的《1997~2009》三河市土地規劃文件中內容顯示，政府方面預測三河市2030年前後全市將出現人口發展高峰年，總人口將達90萬左右。然而僅燕郊一處在2015年的人口數據就已經達到了75萬人，如此爆髮式的增長，超出了政府的預期，也超出了政府的準備。發展的誘惑之下，空隙難免出現，規則有時也會因利益而讓位。事實上，很多鑽規則空子的行為都是在2010年後，燕郊發展最為迅速的這段時間裡發生的。

程峰表示，從市場的層面來看，燕郊的市場是在向著規範化發展的。以如今燕郊房地產市場的監管嚴格程度，很難出現五證不全就入市銷售的情況，如果說老的小區有歷史遺留問題，那麼政府也出面承諾會逐漸解決，而新的小區，在這樣嚴格的監管下，想有問題實在很難。

Part 3. 開發企業的背景

至於亂象漩渦中的房企們，他們在「落宗」事件的持續發酵中，也一度失聲。

處於漩渦中心的福成在整個事件過程中不發一言、倒是政府頂在前面表示肯定會解決歷史遺留問題，不讓百姓利益受損；同樣被捲入類似問題的匯福則出面同業主約定兩年之期，表示項目手續齊全，交付兩年內不動產證肯定能夠辦下來。

（貼在三河市不動產登記大廳門口的通知）

當所有喧囂散盡后，只剩下好奇的人們對於這些企業背後的故事津津樂道。

「燕郊的房地產項目很大一部分都是李福成的，你看（102）國道兩側都是；挨著河邊的是匯福，他們有政府背景；而再往北邊是李懷的首爾甜城，他們這幾家很早前就已經把燕郊給劃分了勢力範圍，現在燕郊的地也大多被這幾家占著。」在燕郊一家企業工作的張葉（化名）對於這些流言也有所耳聞，據他說這些企業之間的恩怨情仇，版本有很多個，演繹的成分比較多。不過關於這些企業的背景倒都有據可查。

比如，依靠畜牧業起家的「燕郊首富」李福成，他控制的福成集團為燕郊最大的開發企業。從2008年起開始開發房地產，他的客戶主要針對低收入的剛需群體，奉行低價高周轉模式。而其拿地也主要以燕順路和燕靈路兩側傳統住宅區城中村改造為主，並沒有走出燕郊的打算。

而之前所提及有政府背景的匯福集團，也不過是因為其創始人石克榮曾任三河市高樓鎮黨委書記。這家企業同樣在2008年進入房地產市場，在燕郊開發了普羅旺斯、納丹堡和悅榕灣等項目。

另外，像興達集團，則是從建築施工行業出身，1988年就已經開始起家，發展至今。在燕郊打造了夏威夷系列產品。不過其目前於燕郊大的在售項目已不多；但是卻大量布局中介門店，在燕郊街頭，幾乎隨處可見「興達置業」的一、二手房交易門店。隱隱有要做燕郊房地產中介一把手的意思。

（位於三河市不動產登記業務大廳旁的興達置業門店）

在說到這些企業之間的恩恩怨怨時，曾經在興達、燕達都做過銷售，如今在燕郊一家代理公司做經理的子墨（化名）表示，在燕郊這個市場開始發展初期，企業之間都難免會有摩擦，但是，去年市場太火，項目普遍賣的很好，大家走量都走得差不多了，所以也不存在互相之間的競爭壓力，現在的燕郊市場，開發商還是比較的。

而程峰也表示，從市場的層面來看，燕郊的市場是在向著規範化發展的。以如今燕郊房地產市場的監管嚴格程度，很難出現五證不全就入市銷售的情況，如果說老的小區有歷史遺留問題，那麼政府也出面承諾會逐漸解決，而新的小區，在這樣嚴格的監管下，想有問題實在很難。

P.S.每一天，依然有以十萬計的人流涌動在北京與燕郊之間，而這座城市的統治者——那些沿著潮白河、沿著102國道、沿著燕郊外環路東西、南北排開的巍峨樓宇，猶如利維坦（聖經中一種邪惡海怪）巨獸構築的軍團那樣威嚴聳立，象徵著這個鎮域的經濟基礎和財富權杖。

可以說，火熱的樓市一直以來都是燕郊發展的源動力，無論對於剛需、投資客還是對於開發商來說，2015至2016年的燕郊都是一座天使之城。對於他們來說這裡是身體的避風港與穩贏的賭桌。掏出首付就相當於擲出了骰子，剩下的就等著骰子停止轉動，資產穩穩升值而已。

但變化卻也在悄然滋生，對於本地開發商來說，隨著市場的規範，不可避免的會有資本力量雄厚的外來開發商來到門口，到時他們又將如何選擇？當制度與規則開始變得更加合理而嚴格，開始學著按照市場的遊戲規則博弈的本地開發商們是否能夠繼續守住他們的領地？

而對於投資客，燕郊部分地區甚至高達3.5萬元/平方米的房價是否已經隱約見到了天花板？繁花似錦的燕郊樓市，在愈發嚴格的預售證審核以及年初這一輪風潮的影響之下是否還能夠保有前兩年的熱度？請不要忘記，路西法從天界墮入地獄之前，也曾是光芒萬丈的天使、天國的副君。

——————

如果你喜歡本篇文章，點擊標題下方的「V房產」關注我，點擊屏幕右上鍵還可以「分享到朋友圈」。

你也可以通過二維碼關注我們（長按下圖，識別二維碼進行關注）。