租售同權，北京早就有了，結果……

昨天寫了一篇三四線城市房價未來一兩年的走向，大家關注度不小，四點兒很開心……今天，就再來聊一個最近比較熱的話題吧——租售同權。

租售同權估計大家看到的各種觀點不外乎兩種，一種觀點是房價就此崩盤，學區房沒有意義了，支撐高房價最堅挺的「碉堡」被端掉，加之租房也能享受各種權利，房價會大幅下跌；另一種觀點就是既然租房也能上好學校，那麼學區房的租金自然會大幅上漲，租金回報率大幅提升，導致學區內的賣房者減少，間接推動房價上漲。

那麼，到底哪一種說法實現的可能性更大呢？

免費的東西，往往是最貴的

學過一些哲學的童鞋們應該知道，世間萬物是相互聯繫的，牽一髮而動全身。同理，租售同權也不能孤立看待，而是應該放到更大的背景下。

跟租售同權相關的大背景還有不少，比如九部門聯合發布的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等。

從各層級政府部分發布的一系列政策來看，之前我們一直在說的長效機制可能已經有了大綱——對於買不起房的人群，政府鼓勵他們去租房。

單就這個思路，任大炮其實之前就提過類似的說法。任志強說，政府保障公民的居住權，而不是產權。安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。居者有其屋，但並不一定有所有權。

聽起來有些難受。對於最底端的人群來說，政府能保障他們的居住權，他們自然是歡迎的；對於高端的人群來說，房價漲跌對他們居住的權利並無太大影響，甚至還能大賺一筆，自然也無所謂。只是，對於中端人群來說，買房買不起，租房又沒有安全感，還要受到各種制約，難難難。

所謂租售同權，很明顯就是要把租賃和教育、醫療等公共資源掛鉤，租賃者和所有者擁有同等權利。不過，天上不會掉餡餅，別人花幾百萬買的房子，您這每個月花幾千元就能享受同等的權利，想想也不太可能。

別忘了，免費的東西，往往是最貴的。

就這麼點兒資源，咋分

打個最直接的比方。名校的資源是很稀缺的，先不說北上廣深，普通地級市的名校，想要上學，也得成績說話，要不就是抓鬮搖號、託人找關係。連產權人都無法保障的公共資源，怎麼分配給租戶呢？

這種稀缺的資源之前不是沒想過辦法。剛開始的「條子生」「贊助費」等等，都是一種分配形式。只不過，這種形勢往往伴隨著大量的腐敗，隨後逐步廢除，從而誕生了所謂的學區房。

腐敗沒了，但是結果呢？學位伴隨著房產，最後的結果就是價高者得，普通人這下是沒了希望。有人說，還不如之前交擇校費來的爽快，起碼湊湊還能上的了名校，學區房一出，徹底沒戲。至於這種說法對不對，大家自己評判吧。

回頭再來看學區房。要打擊學區房，北京想過划大學區的招，但結果呢？不過是更大範圍內的房價又漲了而已。現在搞的租售同權，其實也面臨一些問題，最核心的，還是稀缺資源的分配問題。

還是那句話，本身的業主都不夠分，現在租房者又加進來，大家怎麼分？也類似於北京自住房一樣，分一二三段優先？那有戶口有產權者自然排在前面，租房者排在末位，政策就會形同虛設。平均搖號抓鬮？那眾多產權人怎麼辦？這可都是長期住在這片兒的居民，他們能答應嗎？

所以，伴隨著租購同權的，必然是對租客的嚴格認定。按照廣州的要求，先通過戶口、人才綠卡、積分條件刷一大批人，然後再通過父母在廣州市無產權住房的純租戶的條件刷一批人，再通過唯一租房且租賃合同要登記備案（登記也就是要交稅），再刷一批人。

刷刷刷，三刷子下去，就剩不下多少人了。然而，還沒完，「由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀」，這個就是說，能讓你就近入學，但沒承諾是名校。畢竟，一個學區內，除了名校，不排除還有幾所「爛校」，名校的業主爭著上，那租客嘛……就近一下吧。

其實，很多人不知道，所謂的租售同權，北京早就有了，而且比廣州條件還寬鬆。

北京的幼升小，其實就是租售同權。只要租房滿半年，有居住證等證明，小孩上學的五證齊全，就可以就近入學。四點兒要提醒的是，北京的租房入學，跟廣州還不一樣，不要求唯一租房，更不要求有北京戶口！這麼看來，是不是比廣州寬鬆多了！可現實呢？北京的房價，因為租售同權，跌了嗎？

北京的學校大家都知道，名校那供不應求的難度，好比登天。按照北京版租售同權的排位，非京籍租房者排在第六順位，別說名校了，普通學校都可能夠嗆，分分鐘就被「就近」排到教學質量差的學校去了。

日本人想了個高招

那麼，租售同權搞不定，怎麼才能解決學區房的問題？

美國也有學區房，美國是怎麼弄的？據了解，美國的學區房，跟稅收制度有關。美國社區的公共服務，比如教育、治安等等，不是國家調配，而是居民繳稅支持，也就是物業稅。這樣一來，高檔小區的房價貴，物業稅高，學校就好；一般小區房價便宜，物業稅低，學校就差一些。這麼看來，美國跟的沒什麼兩樣啊，都是有錢者上好學校，沒錢者上爛學校，真的沒招了么？

別急，日本有招。在日本，沒有學區房的概念。除了一些收費及其高昂的私立學校外，公立學校是無法出名校這種概念的。原因很簡單，公立學校是所有納稅人供養的，所有納稅人都有權利享受公共服務。所以，日本的公立中國小，不管是校長還是老師，都定期更換，不斷地來迴流動。這樣一來，教育資源在各個區域巨能分佈，教學水平基本差不多。從這個角度看，應該屬於供給側改革的一種，從教學資源的改革，直接打擊學區房的概念，抑制了房價的同時，還縮小了教育水平的差距。

想上名校？私立學校多得是，掏錢唄。

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