北京小學學區房25萬1平仍搶手 地下室每平超12萬

每平方米25萬元，是最近北京市金融街區域一套房屋出售的單價。2月下旬的一天，一位買家正準備以1000萬元買走39平方米的1室1廳。5小時后，這套房子被另一位出價1200萬的買家熊爸拿下。不過，這項高單價的交易並沒有出現在一些公開信息平台。

讓自己孩子就讀宏廟國小，是熊爸購買北京豐匯園小區的目的。這是一所北京市排名前列的國小。其划片小區的價格在二手房市中也水漲船高。

由於學區房的高單價，一些面積小於標準房屋的非標準住房，如地下室、過道成為了很多隻求為孩子獲得學籍資格的家庭購買的「經濟」之選。但即便如此，這些房屋同樣價格不菲，比如對口宏廟國小的另一小區宏匯園在售地下室的報價都超14萬/平方米，實驗二小德勝校區的安德路地下室報價已超過12萬元/平方米。

不過，不動產登記機構出台的最新政策明確，一些不具備居住功能的「房源」未來可能不具備學籍和落戶的條件。

而來自教育部門的最新政策也注意到了學區房問題，建議在學區房問題嚴重的區域採取多校划片的手段。

「買一套，看200套」

「不是衝動購買。」熊爸說，他本來在通州有2套房，但通州房屋所在學區屬於「菜場國小」，於是他利用了45天在海淀區和西城區知名國小門口「蹲點」，詢問家長們學校的教育硬體、師資力量、食堂餐廳、日常課程等，截止到2017年1月，熊爸已「看過200套學區房」。

經過調研，熊爸選擇了兩個地區：金融街片區和德勝門片區。據他的分析，金融街片區和德勝門片區各有利弊，金融街片區擁有知名國小：實驗二小、奮鬥國小、宏廟國小、西單國小、華嘉國小和受水河國小，前四者排名頂尖，后兩者弱；德勝門片區的優勢是抗調劑，德勝門地區的西師附小、五路通國小、實驗二小德勝校區、裕中國小等學區質量實力相當。

在這個過程中，熊爸看到一位購房者以640萬全款購買了德勝門的一處學區房的地下室，也看到單身青年，甚至「00后」都在諮詢學區房地下室。

因為相對於普通的學區房源，同樣有學籍的地下室總價更低，尤其是在房屋核驗政策變化的情況下。

2017年1月26日，《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登記管理的通知》（以下簡稱「《通知》」）開始公開徵求意見，截止到2月5日。

《通知》第3條明確：住宅平房申請辦理房源核驗時，屬地房管部門或其委託機構應在受理階段進行實地核驗，並將門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務平台房源核驗表單中進行標註，不動產登記部門依據系統中標註信息，在不動產權證附記欄中予以記載。

換言之，過道學區房在《存量房房源核驗信息表》中標註為「通道」，不是「房」，購買「過道」的家庭子女存在不能上學的風險。

多名家長向經濟觀察報記者證實：過道房受到政策遏制，平房產權不清晰等原因造成家長們開始由購買過道「老破小」轉向購買「地下學區房」。

熊爸就是在這樣背景下，花費1200萬元「截胡」了前述房屋。熊爸坦言，自己實在無法接受住在潮濕的地下室。

難題

經濟觀察報記者通過多渠道獲悉，近期學區房持續火熱的原因有二：

一、北京市東城區、朝陽區為了儘可能普及優質校資源，近年取消了推優，採取派位和划片制，並且這一趨勢正在全市範圍內推廣。某種程度上，新的政策趨勢也促成了學區房的火熱。

二、學區房抗跌性和穩定性是中產階層對抗貨幣貶值、貨幣保值增值的重要通道。

以「推優」取消傳言甚囂的西城區為例，根據《北京市西城區教育委員會關於西城區2016年義務教育階段入學工作的意見》和《2016年西城區非本市戶籍適齡兒童入學證明證件材料審核辦法》，西城區房管局審核父母的西城區實際居住證明是條件之一。

現實操作中，西城區集體戶不實行划片登記入學，而是在本學區學位有餘的前提下，在學區內派位入學，學區學位不足的在全區派位入學，多名西城區集體戶家長證實了這種說法。

根據北京市教委數據，2010年以來，北京市適齡兒童少年人數每年平均遞增2萬人，年均增長20%，這種趨勢進一步加劇了很多人對學區資源會愈發緊張的擔憂。

中央教育科學研究所研究員儲朝暉向經濟觀察報記者說，學區房火爆由商家炒作、家長教育理念不成熟、家長過於年輕、教育資源不均衡等綜合原因造成，隨著教育資源的均衡，追逐學區房可能像80年代的集郵熱潮，只是曇花一現，根據教育統計學，決定一個人成功中，先天因素佔比是62%，在先天因素基礎上後天因素佔比只有30%。

不過，在一些拼搶學區房的家長們眼中，儲朝暉的建議過於理想化。在目前教育資源仍不均衡的情況下，家長們對數字失去了感覺，再貴、再刷新三觀的學區房一經推出，還是被家長們一搶而空。

2月22日，教育部網站發布了關於做好2017年義務教育招生入學工作的通知，明確2017年包括北京在內的19個重點大城市實現100%國小划片就近入學，建議「學區房」問題突出的地方積極推進多校划片。