防風險旋律下，樓市告別暴漲時代

【樓市】

當下防範金融風險的頂層屬性，反饋到樓市，意味著貸款總量的控制，房貸利率優惠也很難再有。

1月18日，國家統計局發布6月份70個大中城市房價統計數據，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9個城市環比下降或持平。

這一房價企穩、乃至過半微跌的數據，在讓剛需購房人群恐慌情緒得到釋放的同時，也容易令人產生另一種錯覺：一二線城市樓市的拐點已經到來了。

期望樓市拐點的道德訴求可以理解，但是切不可忽略現實邏輯。

諸如北京、上海等大城市，最近幾個月頻現的環比小幅下跌，本質上是前期暴漲之後的小幅回調，是在限貸限購等政策嚴控之下的正常現象，我們不能因此認為樓市拐點已到。

從本輪樓市的區域傳導路徑來看，在去年底一線和二線熱點城市陸續啟動樓市調控之後，迎來了重慶、長沙、青島、西安等次二線城市的房價大幅補漲，而在次二線城市也啟動樓市調控的近三個月，長春、九江、揚州、金華等三線城市則接棒補漲。

本輪房價上漲的區域輪動現象，說明了什麼？說明在城市化剛走過半程之際，一二線城市的房價整體上漲的內在動能依然存在。要知道，目前的城鎮化率才57%（截至2016年底）。如果去除小城鎮和相當一部分欠發達縣，真實的城市化率可能才45%左右，至少還有25個百分點的空間，也就是說，未來15年內，還有近2億人將遷移到一、二、三線城市。

強調房價的現實邏輯，並非是說未來還會暴漲，而是說剛需群體不宜對房價回調幅度過於期待，畢竟限購限貸永遠僅是階段性權宜之計，難以成為常態化政策。

但是，在二線城市普遍擴大住宅用地面積（一線城市沒有）、尤其是「防範金融風險」已置於頂層設計之下，我們也不必擔心未來房價會暴漲——在剛剛結束的全國金融工作會議上，「風險」已成高頻辭彙。

過去一年半，一二線房價的輪番大幅暴漲，除了城市化的中長期助漲動能之外，關鍵是金融市場的流動性嚴重過剩，加之樓市去庫存之下商業銀行的房貸優惠，中長線的助漲動能與短期的貨幣刺激疊加在一起，必然會導致短期房價漲幅失控的窘境。

當下帶有頂層設計屬性的防範金融風險，反饋到樓市層面，也就變相意味著，在未來一段時期內，個人房貸以及開發商貸款的總量是要控制的，房貸利率的優惠也很難再有。此外，貨幣政策的明確偏穩健，將會導致市場流動性整體偏緊，這樣的狀態仍將延續一段時間，也同樣會傳導到樓市。

在金融防風險的主旋律下，樓市將告別暴漲、迎來緩漲階段（一二線城市）。未來的房地產市場，事實上也將與A股投資邏輯一樣，將從既往的炒作邏輯切換到價值投資邏輯。也就是說，以往隨便買房都能大賺特賺的時代，已經一去不復返了。至於具體某一城市的房價潛力判斷，就要綜合參考其人口增量、產業結構、房價收入比和住宅租售比等多個維度。□楊國英（金融智庫研究員）