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防風險旋律下,樓市告別暴漲時代

防風險旋律下,樓市告別暴漲時代

【樓市】

當下防範金融風險的頂層屬性,反饋到樓市,意味著貸款總量的控制,房貸利率優惠也很難再有。

1月18日,國家統計局發布6月份70個大中城市房價統計數據,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落,9個城市環比下降或持平。

這一房價企穩、乃至過半微跌的數據,在讓剛需購房人群恐慌情緒得到釋放的同時,也容易令人產生另一種錯覺:一二線城市樓市的拐點已經到來了。

期望樓市拐點的道德訴求可以理解,但是切不可忽略現實邏輯。

諸如北京、上海等大城市,最近幾個月頻現的環比小幅下跌,本質上是前期暴漲之後的小幅回調,是在限貸限購等政策嚴控之下的正常現象,我們不能因此認為樓市拐點已到。

從本輪樓市的區域傳導路徑來看,在去年底一線和二線熱點城市陸續啟動樓市調控之後,迎來了重慶、長沙、青島、西安等次二線城市的房價大幅補漲,而在次二線城市也啟動樓市調控的近三個月,長春、九江、揚州、金華等三線城市則接棒補漲。

本輪房價上漲的區域輪動現象,說明了什麼?說明在城市化剛走過半程之際,一二線城市的房價整體上漲的內在動能依然存在。要知道,目前的城鎮化率才57%(截至2016年底)。如果去除小城鎮和相當一部分欠發達縣,真實的城市化率可能才45%左右,至少還有25個百分點的空間,也就是說,未來15年內,還有近2億人將遷移到一、二、三線城市。

強調房價的現實邏輯,並非是說未來還會暴漲,而是說剛需群體不宜對房價回調幅度過於期待,畢竟限購限貸永遠僅是階段性權宜之計,難以成為常態化政策。

但是,在二線城市普遍擴大住宅用地面積(一線城市沒有)、尤其是「防範金融風險」已置於頂層設計之下,我們也不必擔心未來房價會暴漲——在剛剛結束的全國金融工作會議上,「風險」已成高頻辭彙。

過去一年半,一二線房價的輪番大幅暴漲,除了城市化的中長期助漲動能之外,關鍵是金融市場的流動性嚴重過剩,加之樓市去庫存之下商業銀行的房貸優惠,中長線的助漲動能與短期的貨幣刺激疊加在一起,必然會導致短期房價漲幅失控的窘境。

當下帶有頂層設計屬性的防範金融風險,反饋到樓市層面,也就變相意味著,在未來一段時期內,個人房貸以及開發商貸款的總量是要控制的,房貸利率的優惠也很難再有。此外,貨幣政策的明確偏穩健,將會導致市場流動性整體偏緊,這樣的狀態仍將延續一段時間,也同樣會傳導到樓市。

在金融防風險的主旋律下,樓市將告別暴漲、迎來緩漲階段(一二線城市)。未來的房地產市場,事實上也將與A股投資邏輯一樣,將從既往的炒作邏輯切換到價值投資邏輯。也就是說,以往隨便買房都能大賺特賺的時代,已經一去不復返了。至於具體某一城市的房價潛力判斷,就要綜合參考其人口增量、產業結構、房價收入比和住宅租售比等多個維度。□楊國英(金融智庫研究員)

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