商業地產的鄙視鏈是如何煉成的？

不誇張地說，有圈子的地方就有鄙視。

不管是旅遊還是教育，買房還是相親，都會有人幫你排序。

比如，在玩樂上：

旅遊鄙視鏈 ☟

南北極>南美>非洲>歐美>日韓>

東南亞>港澳台>國內

遊戲鄙視鏈 ☟

主機遊戲>DotA>LOL>王者榮耀>

陰陽師>其他手游

又如，在教育上：

留學鄙視鏈 ☟

美國>加拿大>英國>歐洲大陸>

澳大利亞>日韓>其餘國家

接著，畢業后需要租房買房：

租房鄙視鏈 ☟

豪華小區>普通小區>青年公寓>

城中村>群租房

買房鄙視鏈 ☟

CBD房源>市區一手房源>郊區房源>

市區二手房源>周邊低一級城市房源

到了適婚年齡，又得面臨相親：

相親（女）鄙視鏈 ☟

本地戶口+高顏值>高顏值>顏值一般>

女博士>屬羊

相親（男）鄙視鏈 ☟

本地戶口+高學歷>本地戶口>有車有房>

高學歷>低學歷>無車無房

而有了買車資本，

又要經受汽車品牌的鄙視鏈：

私家車鄙視鏈 ☟

布加迪威龍/蘭博基尼/法拉利>勞斯萊斯/賓利>保時捷>賓士/寶馬/奧迪>本田/豐田>其他美系日系>法系>韓系>國產

當然，在商業地產里，一定也有鄙視鏈的存在，而且diss感明顯，火藥味十足。

說白了，每一棟摩登商場興起的背後，都有各種力量在角逐：

☟

阿聯酋>美國>德國>英國>新加坡>日本>香港>內地

01

阿聯酋

迪拜購物中心是世界最大的mall

放眼全球，阿聯酋的土豪感不要太強，奢華的mall琳琅滿目。

迪拜購物中心佔地120萬㎡，將近50個足球場的大小，擁有1200個商鋪，各類商品應有盡有。

自2008年開業以來，平均每周接待750 000名遊客，可繁忙了。

Hold on，

2020年阿聯酋還有「世界購物中心」（ Mall of the World）面世，它佔地74萬㎡，擁有類似紐約百老匯的劇院街區、遊樂園、酒店、餐廳和恆溫的室外活動區。

嘆為觀止！「世界」一詞都搬出來了，不愧位於鄙視鏈的頂端。

↑

還有，你看，這「一覽眾山小」的迪拜塔，連世界老大也得仰視。

02

美國

全球影響力商業地產商TOP20佔4席

在2016全球商業地產商影響力排行TOP20中，美國有西蒙地產、GGP、塔伯曼和鐵獅門4家上榜，其商業地產實力可見一斑。

說到實力，那必須提紐約時代廣場了，它可被稱為「世界的十字路口」，附近聚集了近40家商場和劇院。

目前，美國有近5萬個購物中心，而全美每年有3億人在購物中心消費，其中每年有4000萬人次前往光顧美國摩爾購物中心 ( Mall of America）。

這座全美最受歡迎的購物中心佔地約39萬㎡，600多家世界級知名品牌在此設有旗艦店。

它還囊括了2.8萬㎡的尼克羅迪歐主題樂園，4500m³的水族館，以及婚禮教堂、醫療診所、學校等全方位業態，儼然一個「微型社會」。

雖然瑞士信貸預測，全美1100家超大型購物中心未來5年會有1/4倒閉，但「倒閉潮」不止老美，未來5年內將有1/3購物中心或面臨倒閉。

所以說，在尋求轉型之餘，憑藉著實力老本，美國是有站在鄙視鏈上游的底氣的，還可以時不時給歐洲列強翻翻白眼。

03

德國

商業市場吸引力歐洲第一

歐洲列強要屬德國最亮眼了。

最新公布的數據顯示，德國已經取代英國成為歐洲最具吸引力的商業地產市場，2016年成交額達到近4600億人民幣。要知道，內地這一數字是1800億。

事實上，德國的百貨商場也聞名於世，圈內人皆知。在德國諸多的購物城市當中，有柏林206區、卡迪威、皮克-克洛彭堡等名頭商業項目。

其中，柏林206區購物中心在歐洲被譽為潮流製造者，出自著名的紐約建築師事務所Pei, Cobb, Freed & Partners之手，其採用玻璃稜鏡、地中海中庭和威尼斯馬賽克的建築風格值得細細品味。

它還是設計和生活風尚的中心，世界各地的奢侈用品、收藏品、國際頂級設計師手下的女裝和先鋒派服飾都會得到首展。

而這星級建築，也讓脫歐的英國汗顏。

04

英國

全球時尚購物之都之一

英國脫歐，導致在商業地產市場熱度上，它在過去十年以來首次被擠下歐洲第一。

沒事，英國依然是全球十大購物勝地之一。而在英國，大多數有一定規模的城鎮幾乎都會有一個大型購物商城坐鎮。

作為英國首家大型全封閉式購物中心，40多歲的倫敦布倫特十字購物中心（Brent Cross）目前正在擴建，面積將擴大到18萬㎡，商戶數量也將增加一倍。

事實上，在拓建前，Brent Cross就已是全英八大購物中心之首，它通過推廣優質時尚連鎖，從而創造出其作為時尚領頭羊的形象，這些時尚連鎖種類繁多，例如Massimo Dutti、Hobbs、Tommy Hilfiger等。

如果你是追求時尚的潮流人士，那麼Brent Cross必將給你驚喜。對了，它還是英國免稅店之一哦。

05

新加坡

凱德集團在亞太是霸主

作為英聯邦的一員，新加坡在鄙視鏈上自然是要排在英國之後了。不過，新加坡在亞洲範圍來講，商業地產商的整體實力還是可圈可點的。

其中，凱德集團人稱「亞太霸主」，新加坡政府背景，玩轉商業地產REITs。

凱德在亞太開發了100多個mall，光就逾70個，來福斯、龍之夢和凱德廣場系列是代表，核心優勢是商業運營經驗及資源、成熟的創新金融體系、本土化戰略。

除了凱德，在商業地產領域佔據一席之地的新加坡房企還有豐樹集團，上海豐樹怡豐城VivoCity已在2017年2季度開業。

06

日本

商業地產人的考察勝地

因為有阿聯酋、新加坡在前，所以日本屈居鄙視鏈的中下游。不過，得益於自身旅遊業的發達，日本倒是成了亞洲商業地產人考察的勝地。

《日本5大新開「網紅」商場人氣爆表的秘訣》，你可能會在朋友圈看到這類文章。其實，日本購物中心的發展優勢不僅僅是體現在硬體設計上，其軟體即公共服務也在細微之處體現著人性化。

「開業13天，累計突破100萬人流！」賣場面積只有3.7萬㎡的格林木購物中心，它每日的客流量近8萬人！

可以說，格林木是小體量商業項目在業界的顛覆，它以客戶的體驗理念為出發點，設有屋頂花園，營造「大家樂意來玩」的氛圍，吸引了117萬社區客群。

舉個具體的例子，格林木會把腳踏車和機車的停車區分開，下雨時，還設有地下的腳踏車位，而且腳踏車在向上搬運時，有腳踏車專用扶梯。另外，它還有給小狗小貓洗腳、提供飲用水的地方。

只能說，日本的購物中心在運營方面真是給足了心思，吸引外國旅客訪日也就不足為奇了。

07

香港

海港城是全球購物地標之一

2016年訪日外國旅客人數數據顯示，香港人訪日人數同比上升20.7%，全年達183.9萬人次；如果以人口計，港人訪日人數佔香港總人口（719萬）的25.58%，即每四個香港人，就有一個在去年游日。

香港人紛紛赴日遊玩購物消費，香港在鄙視鏈上處於日本後面也就不難理解了。不過，「在香港，每100元消費中，還是有7塊錢花在海港城上的。」

海港城給人逛不完的店，看不完的時尚精品！它有700多間店鋪、50家餐廳、兩間戲院和三家酒店，不僅是香港最大規模的購物中心，並且已成為全球著名購物地標之一。

海港城隸屬的九龍倉集團，是香港十大地產商之一。除此之外，香港還有新鴻基、太古、新世界、嘉里、華潤等實力商業地產商，它們亦在內地開拓市場。

例如成立於1969年的新鴻基，1993年進京掘金，后在滬開出了IFC、APM，2016年初還成功開出了廣州天環廣場，目前正消化一二線城市中曾經大手筆拿的地。

08

內地

商業地產過剩，兩極化加劇

看到這裡，你可能會說，內地怎麼就排在商業地產鄙視鏈的末端了？內地近幾年每年都會新開約500個購物中心，也有大悅城、萬達這樣名號響亮的開發商。

可是，你不知道的是，內地商業地產總體上已經供大於求，一二線城市過剩嚴重，還出現兩極化的趨勢：地標型商業項目人氣漸盛，租金收益增長，空置率收窄；而一些缺乏運營經驗的仍在調整中艱難前行，面臨倒閉風險。

這樣看來，國內購物中心還有諸多提升的方面，它要實現超越，必須得從運營著手。像位於鄙視鏈上端的購物中心，如上面提到的日本格林木，都是依託商圈面貌、客群畫像等數據做出運營管理策略的。

說到運營，一款輕量級商業地產大數據決策工具必不可少，它就是：

「mall眼」由贏商大數據中心聯合阿里巴巴、高德數據共同推出。

它通過實時客流指數、消費者畫像、競品明細、商圈監控、經營分析五大核心功能，幫助購物中心運營決策者高效獲取項目及商圈、消費者、競品等真實直觀有價值的實時數據，輔助企業優化運營，實現項目持續增長！

1

「mall眼」的資料庫如何？

「mall眼」依託的贏商大數據中心擁有超過65000個項目、59000個品牌數據，覆蓋全國200+城市的1000多個商圈，是國內最大的商業地產大數據平台。

2

「mall眼」是APP嗎？是否需要安裝軟體？

「mall眼」是PC電腦端互聯網產品，無需下載任何軟體，賬號開通后登陸eye.winshang.com即可使用。（無需安裝設備和部署伺服器等）。

3

mall數據如何獲取？怎樣保障數據精準？

人流和畫像數據功能模塊是由贏商大數據中心與高德/阿里大數據共同研發，採用移動端監測方式（阿里產品矩陣/高德Sdk覆蓋的30萬款APP，可監測98%智能硬體），通過GPS與項目內公共Wi-Fi結合來實現監測項目整體客流與分樓層客流和熱力圖；從產品研發測試情況看，客流指數的趨勢吻合度是比較高的。

而在畫像方面，高德/阿里大數據擁有龐大的「時間」「空間」「人本」「交易」基本數據，結合贏商大數據中心對商業地產的專業理解，通過海量數據分析與挖掘技術，形成了目前市場領先的用戶畫像模塊，同時未來還會有更多購物中心用戶特性的標籤出來。

4

怎樣定位到每一樓層的客流等數據？

「mall眼」通過移動端收集的室內Wi-Fi定位數據，再結合演算法得出。

5

體驗版數據均為靜態數據，有無真實數據提供體驗？

體驗版主要用於讓用戶了解「mall眼」能提供的數據維度和功能，因為該產品的核心賣點就是數據挖掘與分析，另外涉及海量數據初始化計算等成本，所以只有在與客戶簽署合同后（客戶項目的數據初始化完成）才能進行真實數據的體驗。

6

「mall眼」服務有無地區限制？

「mall眼」服務無地區限制。

7

開通「mall眼」流程是什麼？需要項目提供什麼設備？

mall眼」合作流程：簽署協議（付款）並確認開通項目-數據初始化-提供賬號使用。

「mall眼」合作不需要項目方提供任何設備對接，也無需項目方提供任何運營數據。

8

mall眼」是否支持監控其他城市的對標項目客流和畫像？

不支持，產品涉及的四個項目（1主3競）需在同一商圈（約1.5km半徑範圍）才能提供客流和畫像；如果對不同城市的項目有監測需求，可以開通多個賬號。

9

「我的商圈」能提供多少個項目的品牌調整數據？

數量視主項目所屬商圈而定，原則上只監控5萬㎡以上的購物中心，商業街區和小體量項目暫時不提供。

10

「mall眼」合作如何收費？

「mall眼」服務按照年費收取：18萬/年（2017年10月前完成簽約85折）。

歡迎諮詢「mall眼」！

唐先生 / 020-37128297

QQ / 3161159441

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