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天津首判炒房合同無效 以後購房合同就能以此為由推翻?

天津首判炒房合同無效 以後購房合同就能以此為由推翻?

【震驚】這個城市首判「炒房合同」無效!怎麼判定是炒房?

最近,天津判了個案子

案子本身不大,意義卻很特別

這應該是首例因中介以炒房為目的

而被判購房合同無效的案子

案情回顧

據天津媒體報道,2016年3月,尤某某與吳某某簽訂房屋買賣居間合同,約定購買吳某某的一處房屋,並約定買方在辦理房屋手續時房子可以過戶給第三方。後來吳某某發現尤某某是從事炒房的房產中介人員,就要解除合同。隨後,尤某某把吳某某起訴到法院。天津濱海新區人民法院塘沽審判區經審理認定,雙方簽訂的買賣合同不成立。

實際上,塘沽審判區最近已經對17件類似的房屋買賣合同糾紛案件依法認定為合同不成立。

坑完賣家坑買家的中介

在瘋狂的樓市裡,「不食差價」的中介可不好找

房產中介這種「加價再賣」的問題一直存在。這相當於一種「自我代理」,受著賣家的委託,去坑買家。

之前,也有地方判定,中介的這種行為違背居間合同義務,必須返還「差價」,但很少有判買賣合同無效的。

針對這種現象,上海市專門出台過「禁止中介利用職務從事房屋轉讓」的規定。北京市也集體約談過主流中介公司,明確禁止中介機構參與炒房。

什麼樣的合同是「炒房合同」?

第一,從法律上來看,代理人對被代理人應當誠實守信、勤勉盡責,中介機構做的是一單子買賣,一定要對買賣雙方如實披露信息,充分尊重買賣雙方的知情權、選擇權和公平交易權。「自買自賣」,同時代理買賣雙方,在代理法上是不被允許的,這一點,《民法通則》和《合同法》都有明文規定。

第二,該合同並沒有完全體現賣家的真實意思,賣家是要把房子徹底賣給一個買主,沒想到中介還不是終端買主。這也是違背法律的。

另外,這種行為有違誠實信用原則,干擾了正常的市場交易秩序,因此依法不予保護。

誤讀:以後購房合同就能以此為由推翻了?

這篇新聞發出后,引發了一些誤解,有人認為這意味著所有的房屋買賣只要找出「買房是為了炒房的借口,就可以推翻合同重來」,這種想法有沒有可操作空間呢?

在天津這次的判決中,有四個關鍵點:1、買家是中介從業人員;2、約定合同可轉讓給第三方;3、支付首款之後出售人需要馬上搬走;4、買家的目的是為了炒房。

在正常的交易中,能實現的一般是第二條、第三條,因為常規的合同中一般會有可轉讓給第三方的條款。

第一條和第四條,才是法院認定買家「炒房」的關鍵。中介人員會不會為了一套房子的利潤鋌而走險來當這個角色,還不好說。而如果要找「炒房」的借口,能否被法院認定,也不好說。

最關鍵的是,此事是賣家反悔引起,法院判決不予支持買家。而如果是炒房者自己主動提出,恐怕法院是不會做出有利於炒房者的判決的。

如何避開中介的坑?

其實,中介人員買房,跟短期或長期持有的炒房客還不一樣。由於中介人員的資金少,在炒房的過程中,跟房主簽訂的合同一般會約定交付定金后便騰空並移交房屋。

不僅如此,中介還會在合同中要求約定允許過戶給第三方,以保證賣房人為實際買房人辦理過戶。如果賣房人發現陷入中介的炒房圈套,拒絕履行合同,炒房中介就會以違約為由起訴,並索要高額違約金。

人民大學商法研究所所長、消費者協會副會長劉俊海表示,賣房人一定要對買房者進行調查,要睜大眼睛不要被中介的花言巧語所迷惑,要明明白白簽合同、明明白白交鑰匙。爭取在源頭上做到自我保護,這比通過法院打官司確認合同無效來的更快,而且更踏實。

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