【掌柜日報】房企非地產業務發債放鬆 資金壓力仍漸顯現

日前，有券商反映，交易所關於房地產企業發債有最新窗口指導意見。即不滿足現有發債申報要求的房地產企業，若其他某一非房地產業務板塊收入占營業收入比例超30%的，也可申報發債。但募資只能用於非房地產業務，並進行專戶監管。另外，類平台項目也恢複審核，但來自地方政府的營業收入佔比不能超50%。

據同策諮詢統計，在內地開展經營活動，且公布2016年年報的120家上市房企中，非地產業務收入占營業收入比重超過30%的企業共有10家，其中東旭藍天、大悅城佔比60%，綠地控股佔比48%，萬達商業佔比32.7%。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出， 關於房企發債放開的指導意見，無疑是為多元化發展房企開綠燈。不過由於這屬於有條件放開，房企整體融資環境仍不樂觀。

境內融資仍緊

多名房企人士表示，沒有收到境內發債放鬆的相關文件或通知，由於近半年來融資收緊，有的公司近期也沒有發債計劃，或已轉去境外發債。

同策諮詢研究部數據顯示，2017年3月，公司債(包括海外發債)仍然是房企最主要的融資方式(佔比36.89%)。但3月發行的公司債主要是海外發債，境內發債寥寥無幾。自2016年11月以來，房企共成功發行二筆境內公司債，均來自港股上市公司龍湖地產(龍湖·時代天街 龍湖·香醍溪岸)。2017年一季度，沒有一家A股上市房企發行境內公司債，而2016年同期則有43家發行，融資金額達774.33億元。

2016年全年發行公司債的上市房企高達124家，融資2039.53億元。

自2016年10月房地產市場加碼調控以來，A股上市房企融資全面收緊之勢越發明顯。數據顯示，2016年房企實施定增方案共有31家，而10月以後實施的僅3家;2016年房企共發行公司債143筆，10月以後發行的僅10筆，且都集中在10月，此後便再無發行。

此外，為嚴控房企加大槓桿拿地經營，以及資金過多流入房地產行業，銀行向房企發放貸款的規模也不斷下滑，個貸和開發貸規模均受到嚴格控制。

從披露的貸款規模來看，針對房地產的開發貸在2016年二季度已明顯減少。該機構預測，在限購、限貸及嚴控風險的政策背景下，2017年房地產領域貸款總額出現明顯下滑將是大概率事件。

房企融資成本也在上漲。據中原地產統計，房企去年12月以來發行的債券利率均在4.2%-5.5%，相比去年9月前的4%有所上行。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，由於去年銷售情況不錯，房企手頭資金較為寬裕，因此融資壓力還不明顯。然而，投資本身有慣性延續，加上去年房企拿到的土地陸續進入開工階段，因此不排除後續融資需求顯現。

資金壓力漸顯

據同策諮詢研究部統計，2016年非地產業務收入占營業收入超30%的上市房企包括東旭藍天、大悅城、綠地控股、冠城大通、渝開發、中航地產、南京高科、大龍地產、萬達商業、電子城等，其中東旭藍天和大悅城非地產業務佔比達60%。

而這批符合交易所最新境內發債條件的房企中，除綠地控股、萬達商業之外均屬中小型房企，銷售金額都在全國TOP100之外。該機構分析道，銀行等金融機構的優先放貸對象基本以銷售金額全國百強的房企為主，而百強以外房企，無論在貸款額度、審批速度，還是貸款利率等方面會遇到諸多限制。

因此同策研究部認為，今年內佔有行業絕對數量最多的中小房企仍面臨資金面緊張問題。而萬達、綠地在去年發債規模已站上百億，因此，有業內人士認為，交易所這一新的指導意見，或許只是試探性放鬆，對於房地產行業整體融資趨勢改變不大。

實際上，來自券商的消息表明，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS融資，因為不符合政策導向，目前基本暫停;監管層對房地產融資行為進行窗口指導，除購房尾款ABS以外，還包括應收賬款ABS、類REITs等。

與此同時，房地產成交縮量，也令房企資金回籠壓力逐漸浮出。以上海為例，戴德梁行一季度數據顯示，上海新建商品房住宅市場共成交129.98萬平方米，同比下降68.69%。

戴德梁行高級董事、綜合住宅服務主管伍惠敏認為，2017年上海樓市將進入調整期。盧文曦認為，今年3月上海樓市表現差強人意，一手住宅成交面積同比下滑66.5%。成交跌破冷暖臨界線，這一數值也是5年來同期最低。房企提出的推盤價有時甚至低於周邊次新二手房價格。可以看出，連續政策高壓下，房企心態有明顯改變，不在價格上做過多堅持。