北京學區房暴跌百萬，一切才剛開始！

北京學區房暴跌百萬，一切才剛開始！

原上草

自從「房子是用來住的，不是用來炒的」這句話出來后，很多房產投資邏輯就需要及時糾正。比如，有兩個邏輯在很多人的頭腦中根深蒂固，一個是只要貨幣發行量保持增長，M2每年以12-13%的速度增長，房價就會跟著上漲；另一個邏輯是，房產是經濟的頂樑柱，房產不行了，經濟就會受到很大衝擊，地方政府的賣地收入就會大幅下降，所以房價不能跌。

最近，我一直寫文章，勸告各位，如果再遵循這兩個邏輯走下去，這次會死得很慘。有些人不聽我的話，看到北上廣深的房價不斷上漲，一頭栽進去，現在基本全部被套。

最新的消息是，北京的學區房大跌上百萬，還賣不出去。

北京房價基本是全國房價的風向標，漲的時候，是領頭羊，跌的時候，也是領頭羊。曾經一天一個價的北京學區房近來開始下跌，備受青睞的東西城學區房有的甚至降價近百萬元人民幣。

北京西城、東城兩區是北京市中國小教育資源富集區，也是北京二手房房價的高地。北京西城區陶然亭地區因多個小區可以上陶然亭國小和育才國小，甚至直升北師大附中和育才中學，令這個區的二手房源多年來炙手可熱，成為買家聚焦的熱點。但是，近來該區的房價也開始下跌，有的甚至下跌了近百萬元。

據《北京日報》6月8日報導，陶然亭四平園小區一套60餘平方米兩居室第四次下調了價格。過去20多天，這套房子已從810萬元降到了720萬元。裕中東里58平方米兩居室的報價已從845萬元降至758萬元；新外大街57.9平方米兩居室從924萬元降到860萬元等等。

有中介人員表示，即使這些房子降價，但還是很難賣出去。

其實，不光是學區房在下跌，整個5月份北京樓市的量和價都在下跌。更嚴重的是，樓市降溫還將繼續，這才剛剛開始。

學區房降價，剛開始會傳導給周邊房源，然後擴散到全國。一旦價格鬆動，低價房源增多，後續房源有可能跟跌。

不僅僅是北京，其實全國的房地產企業日子都不好過。最近幾天，上市房企紛紛發表了5月份的銷售報表，5月銷售數據顯示，龍頭房企銷售增速普遍放緩，有的中小房企開始大面積虧損。

萬科、碧桂園等龍頭房企5月銷售金額環比更出現下滑。房地產界所說的銷售業績「紅五月」不再紅火。16家已經公布銷售業績的房企5月份合計銷售1900億元，環比下降7.8%，這也是今年以來銷售業績最差的月份。整體數據顯示，從今年初開始，一、二線城市發布信貸調控政策后，房企銷售速度明顯放緩。

大部分熱點城市銷售數據均出現環比與同比下調，東莞、濟南、廣州等城市環比下調明顯，

目前，一線和核心二線城市銷售面積在大幅下降，造成主要項目集中於一、二線核心城市的房企營收和凈利潤受到較大影響。統計數據顯示，5月份，一線城市新房成交套數同比下調37%，二線城市下調幅度接近30%，三線城市則上升28%。

北京房價大跌，加上上市房企業績普遍下降，可以想象，降價銷售，薄利多銷，斷臂求生，會成為很多房地產企業的必然之路。

如果一些房企認識不到這點，在接下來的日子裡，會死得更慘。因為樓市調控是在不斷升級的，是在不斷轉向的。

剛開始，很多城市都實行了所謂的五限，即限購、限貸、限售、限價、限商等方式，現在開始，又轉向了樓市槓桿的核心，住房按揭貸款利率。對於這一政策的變化，對未來房地產市場的影響肯定是巨大的。

這不僅會增加房企的資金成本，更關鍵是會增加消費者資金成本。

住房按揭貸款利率上升，不僅會增加要進入者的貸款成本，降低投資者購買收益預期，也為增加已經購買住房者的貸款成本。因為，除非有特別條款，以前的住房按揭貸款利率基本上都是採取的浮動利率。如果按揭貸款利率全面上升，那麼已經購買住房者的貸款利率下一年度也會上升。如果這種情況發生，不排除會出現很多棄房的現象。

可以想象到的是，貸款利率上升並非結束，接下來還會在稅收政策上打主意。比如增加購買稅費，徵收房產稅等。不怕死的，繼續往裡面沖吧。

可以肯定，房價到目前，基本已經到頂了。原因不僅僅是上面的調控政策，也包括貨幣政策的周期因素。隨著美聯儲6月加息概率超90%，歐洲央行也確定不會降息，而且披露了「收水」計劃，在國際大背景下，央行不僅不敢大面積放水，還必須採取措施收水，緊縮貨幣，甚至不排除跟著加息。

對很多銀行來說，最新的消息是，都開始搶錢了。當然這除了過年中和應對MPA考核之外，也因為一個新的周期即將到來——錢開始值錢了。

一些銀行的理財收益首次全線超過5%，存款利率最高上浮50%。6月2日以來，包括國有銀行、股份制銀行、城商行在內的各類銀行，發行的理財產品，全部都出現了預期收益率5%以上的產品。

公開信息顯示，部分銀行近期發行的理財產品中，預期收益超過5%的，佔比已經超過70%。同時，存款利率也出現顯著上浮，不少銀行一年期存款利率上浮達到50%，連國有大行也上浮了16%以上。

房地產鎖住了幾十萬億的資金，即使央行放水，也很難掀起波瀾，這就是所謂的流動性陷阱，導致了這一次搶錢大戰。記住，這跟前幾年短暫的「錢荒」還不一樣，而是一個新的周期的開始。