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中介眼中真相:二手房套均總價493萬,龍華最好賣

中介眼中真相:二手房套均總價493萬,龍華最好賣

時間如白駒過隙,轉眼2017年已過半,還記得年初定下的種種目標嗎?樂居剛剛拿到新鮮出爐的深圳樓市半年成績單,接下來,就讓我們一起回顧走過的樓市半年吧。

上半年總結

1、土地市場供應恢復,工商用途為主,無住宅供應,南山、寶安為主力供應區,整體拿地積極性回升。

2、住宅市場預期回穩,價格在調控後走勢平穩,成交量在二季度逐漸恢復。但上半年成交仍在環比、同比減少,限購政策大大減少了市場的有效需求,同時影響成交預期。租賃市場周期性回暖,租金持續拉升,但區域差異仍然較大。

3、商辦市場受經濟大環境影響比較大,一手商業供應成交環比回落,二手商業成交基本不去年下半年持平。得益亍開盤量增多,一手辦公同比回升之勢明顯,但二手辦公成交明顯乏力。

土地市場

1表現平淡,上半年成交不到去年整年3成

2017年上半年土地市場表現平平,全市共成交27宗土地,佔地面積49.16萬平,成交金額341.8億元。

而去年土地市場成交火爆,全年成交59宗土地,面積229.49萬平,金額1044.28億元。相對來看,今年上半年土地成交總面積僅有去年全年的2成多,成交金額僅有3成多,可見上半年土地市場供應明顯萎縮。

2上半年無一例住宅用地掛出

2017上半年深圳土地市場供應成交表現冷淡,6個月內無一例住宅用地掛出。工業用地和商辦用地作為主要成交用地,上半年一共成交39.7萬平,佔比仍然在8成以上。

其中工業用地主要集中在光明新區和南山區留仙洞總部基地,並且全部為新型產業用地。商業用地多分佈在南山區深圳灣超級總部基地,后海中心區以及龍華、福田、鹽田各有一宗成交。

3南山、寶安為土地供應主力區域

從區域上看,上半年南山區土地成交總數和面積領先全市,以商業服務業用地和工業用地為主;其次是寶安中心區華僑城集團拿到同一批4宗土地,佔地面積約為10.5萬平;光明新區以3宗工業用地位列第三,成交面積9萬平左右,接近寶安中心區。

值得關注的是龍華2月和6月分別拍出2宗商業用地,競得人為深圳華僑城股份有限公司和深圳首創臵業有限公司,溢價率大約50%和190%。

4深圳灣超級總部基地成供應熱點區域

品牌開發商積極拿地布局市場,華僑城上半年獲4宗土地

南山深圳灣超級總部基地為熱點供地區域,上半年集中供應5宗土地,面積約12.6萬平。

新房市場

1上半年新房成交量止跌回穩

2016年10月房地產新政后,深圳房地產市場成交明顯下滑,到17年2、3月份降至低位,成交只有8萬㎡,但是,從4月份開始市場開始回暖,至6月份,成交量已經回至16年11月的水平。

2017年上半年全市成交105萬㎡,較2016年下半年下滑40%,但是在成交量明顯下滑的情況下,全市均價卻非常穩定,從去年十一月的54986元/㎡至今年6月份的54492元/㎡,跌幅不到1%。

2新房供應持續下滑

從16年開始,新房供應已經開始下滑,今年上半年全市批售、推售面積皆跌破100萬㎡,為近幾年來新低。上半年入市面積83萬㎡,較去年下半年下滑36%。上半年批售面積78萬㎡ ,較去年下半年大幅下滑60%。17年6月只有4個住宅項目獲批,顯示出開發商

入市積極性不足,市場觀望情緒還較為濃厚。

3龍崗、寶安仍為成交主力

2017年上半年新房成交以龍崗、寶安、龍華和南山為主,福田、羅湖和鹽田成交繼續低迷,其中福田今天上半年2、3月份零成交。

而在價格方面,南山均價成功突破10萬/ ㎡,福田均價也接近10萬,達到了98793元/ ㎡。

4龍崗中心城持續火熱

從2013年到2015年,龍崗中心城成交佔比持續佔據榜首,佔比皆超過13%,而到了2016年,成交佔比更為平均,龍華由於舊改和位臵優越,開始強勢崛起,佔據了2016年成交榜首。在2017年上半年,龍崗中心城成交又重新回歸,佔比達到15%。佔據二三位的分別是布吉、坪山,都處於龍崗區,顯示了龍崗價位優勢和深圳東進戰略促進了大家對龍崗未來價值的看好。

5成交套數前十樓盤

2017年上半年成交樓盤,龍華雙星閃耀,壹成中心和華盛觀薈名庭成交佔據前兩位,且是僅有的兩個成交量突破500套的樓盤,壹成中心為第一批龍華舊改項目,以其合理的價格、高得房率、齊全的配套和優越的地理位臵得到大家的青睞。

從TOP榜單可以看出,剛需盤仍佔據主導位臵,在整體市場略顯平穩的環境下,剛需盤依然是市場的青睞對象。

6公寓成交量價齊增

2017年上半年商務公寓成交38萬㎡ ,比去年上半年增長43%,佔去年成交的61%,均價58727元/ ㎡,同比去年增長11%。可以看出,雖然整體市場相比去年仍處於低迷狀態,但是公寓成交仍處於增長狀態。

45-60㎡公寓成交佔比為31%,與去年持平,60-90 ㎡佔比為30%,比去年下滑1%。而90 ㎡以上成交佔比僅為11%,比去年下滑4%,比2015年下滑13%,小面積公寓越來越受市場青睞。

上半年公寓成交總價段在100-600萬的依然為主力,其中,總價在100-300萬成交佔比50%,比去年下降14%;300-600萬成交佔比34.8%,比去年上升13%。同時,小於100萬的公寓不到1%,已經處於歷史低位,顯示改善型房源更受青睞。

二手房市場

1二手住宅成交量不足去年全年3成

2017上半年全市二手住宅共成交約2.9萬套,面積約248萬平,套數和面積佔2016年全年成交的比重僅有大約3成。價格56156元/平,維持去年的平均水平波動不大。同比來看,上半年成交套數減少51%,市場熱度尚不及去年3.258新政調控后的上半年,但環比去年下半年來看更具可比性,成交量的環比下跌幅度21%,可見從2016年起,每半年的成交量仍然在持續下滑,政策的利空影響比較顯著。

2017年上半年二手住宅成交套均總價493萬元,總價中位數354萬元,由於購房客對面積選擇偏大,套均總價和中位數稍高於去年總體水平。

面積上來看,上半年60-90平的剛需產品成交偏熱,佔比48%,接近總成交一半的水平。而60平以下的產品比重明顯下降,90平以上的佔比無太大變化。

戶型上來看,1房小戶型的成交比重大幅下降至15%,其他戶型的佔比明顯上升。可見,在二胎政策和房價平穩雙重作用下,客戶對戶型的選擇偏大。

由於政府倡導房屋的居住屬性,房價也在上半年得到控制,更多場外剛需在政策期間陸續入場,對於戶型的選擇能力也因價格受到控制而增強。同時二胎放開導致更多改善型客戶換房頻率上升,加大對大戶型的需求。

2租賃市場持續回暖

2017上半年租金的慢回升趨勢形成,全市從1月份68.8元/平.月的租金水平緩慢回升至目前71.5元/平.月。而房價仍舊處在高位,導致租金回報率僅有1.5%左右,相當於66.7年才能從租賃回報中收回購房成本。結合住宅70年產權來看,當前的租金回報還是處在相對較低的水平。

從租賃周期來看,年初換租季和大規模春季招聘帶來大量租賃需求,租金止跌回升,上半年租金累計回升幅度達到6%。

預計下半年秋季招聘將迎來第二次租賃高峰。

龍崗地理範圍較大,租賃體量也領先全市各區水平,上半年租賃佔比持續上升接近3成。羅湖、福田、南山三個原關內的核心區域,租賃活躍度比較高,各區佔比大致在15%-19%的範圍內。

寶安區雖然地理範圍比較大,但租金水平高於龍崗、鹽田,區域內交通網路不夠發達,配套水平較低,導致租賃佔全市的比重不到1成。龍華區地理位臵優越,南山、福田、羅湖都可以直達,因此去年3月份,龍華租金趕超寶安,並保持3-7元/平.月的租金差,今年上半年高租金壓力下租賃佔比有明顯的回落。

從上半年各區的月租金分佈來看,原關內羅湖、福田、南山的月租金水平相對比較高,集中分佈在月租4000-8000元的區間內。其他區域則集中在2000-6000元的區間段。

特別注意的是,福田、南山月租在8000以上的成交分佈相對羅湖較多,而羅湖區由於城市經濟重心轉移租賃需求和租金水平都有所降低。

整體上,區域仍以龍崗租賃量最大,其次是福田、羅湖和南山;月租金分佈上,也以2000-6000元為主要分佈段,佔比近67%。

上半年租賃客群主要以26-35歲的80后為主,租賃需求主要來自於年底大規模換租。戶型上來看,2、3房仍然為主力需求戶型,佔比近7成。

可關注的是,46歲以上的租賃人群更偏重3房及以下戶型,而18-25歲的年輕人群對4房及以上較大戶型的熱衷度不高。

區域上,各年齡段人群都偏向低租金的龍崗區,但36歲以上的人群對於區域的選擇就不再是租賃成本,而是便利度和舒適度,比如46-55歲的人群選擇在福田租賃的比重甚至稍高於在龍崗的比重。

上半年全市租賃熱點片區

上半年全市租賃比較熱的15個樓盤裡,有一半以上在龍崗區,其中麗湖花園、中海康城花園、中海怡翠山莊分別排名前三,套均租金也在2-3.5千元的低位。南山、福田和羅湖區佔5個樓盤,其特點大致為:高套均租金以及相對較小的套均面積。

商辦市場

1一手商辦去化速度明顯

商業批售量自2016上半年開始持續減少,2017年上半年供應僅為13.77萬平,環比-31.5%,同比-51.4%;商業市場普遍存在下半年成交情況好於上半年,成交面積震蕩下行,2017上半年全市成交5.55萬平,環比-21.4%,同比-13.5%;供應成交比自2015年上半年以來持續下降,2017上半年供應成交比已降至4年來最低,僅為2.5:1。

一手商業批售和成交都主要集中在關外,龍崗和寶安兩區成交面積佔全市95%,關內福田、鹽田竟沒有一手商業和商鋪成交。

福田區只有清鳳榮盛創投大廈(62套/5217.5平)獲得預售;南山區僅深灣匯雲中心(二期)有一套商業獲得預售,面積僅為75.7平。羅湖、鹽田上半年無一商業項目批售,下半年商業市場活力還主要依賴於龍崗和寶安。

上半年一手商業成交887套,環比-4.6%,同比14.9%,2017上半年成交已完成2016年成交量的52%;上半年一手商業成交均價44703元/平,環比-19.8%,同比9.3%;從成交套數看,寶安和龍崗兩區佔比高達96%。

從成交面積段看,40-70㎡的商鋪更為受歡迎,6月成交佔比達到64%,其次是<40㎡的商鋪,≥200㎡的商鋪成交佔比最少;成交套數看,上半年一手商鋪TOP10中,龍崗區啟迪協信科技園以165套位居榜首,其從成交套均面積為47.8㎡;一手商鋪TOP9中除中糧雲景花園南區(79.7㎡)外,其餘一手商鋪套均面積均小於70㎡。

2二手商業熱度回到三年前

上半年二手商業成交2895套,環比-10.1%,同比-22.3%,自2015下半年後持續下降,二手商業熱度回到三年前;二手商業成交面積為21.3萬平,環比-0.1%,同比-35.5% ;除2月受春節影響成交異常外,上半年二手商業成交量比較穩定,6月已經出現小幅上漲,預計下半年市場情況會有所好轉。

從各區的成交面積佔比來看,上半年龍崗以27%的佔比居於首位,除鹽田佔比3%以外,各區佔比均在10%-30%之間;除寶安和鹽田各環比下降43%、41%外,其他各區均環比增加,南山環比增加最多,達到42.5%;而同比16年上半年,只有龍崗增長15.4%,其餘各區均出現一定幅度的下降,其中羅湖下降最為明顯,降幅為-67.9%。

從成交分佈來看,上半年最熱商圈為龍崗中心城商圈;上半年龍崗區商業批售達到7.7萬平,佔全市批售量的55.9%,龍崗區啟迪協信科技園以165套位居一手商業TOP10榜首,在過半批售和一手商業火熱的帶動下,龍崗中心城商圈在二手成交上表現突出,在全市佔比29.8%;其次南山區創業商圈及羅湖區的東門商圈分別以15.9%、14.4%獲得熱門商圈亞季軍。

3成交行業較為分散,投資佔比過半

從行業分佈看,零售業佔比最多,為20%;其次是餐飲業佔比13%,金融業佔比10%;從商業購房用途來看,58%的客戶表示是用來投資,自住用途佔比僅為14%。

4一手辦公供應量大增,價格稍有回落

2017年深圳上半年的辦公樓供應量大增,上半年批准入市的辦公項目一共有20個,合計74.75萬平方米,同比去年同期上升40%。

分區域來看,龍崗成為今年上半年新增最多的區域,共有6個項目入市,分別位於西鄉,民治,新安,光明和龍華。總體來說,一手辦公樓的供應主要集中在龍崗,寶安,南山兩個區域。其中南山批售15.11平方米,佔比20%,寶安批售21.74萬平方米,較上一年同期有所下降。

根據深圳中原研究中心統計,2017年上半年全市一手辦公樓總成交面積為25.14萬平方米,與去年同期相比上升19.7%。價格方面,去年同期均價為56275元/平,今年上半年均價為52719元/平,相比去年有小幅度的下滑。

5二手辦公成交量大幅下滑,同比下滑幅度63%

2017年上半年全市二手辦公樓總成交面積為6.98萬平米,與2016同期相比大幅度下滑63%,從區域分佈來看,福田和羅湖依然是辦公樓需求最旺盛的區域,分別佔比50%,25%,而南山、寶安和龍崗三區上班半年新入市辦公物業相對較多,以消化新增的辦公物業為主,因此二手市場大不如一手市場活躍,三區佔比分別僅佔8%,6%,6%。與2106年同期相比有所下降。

根據深圳中原研究中心的監測,2017上半年深圳二手寫字樓平均租金為248元/平方,基本與2016年同期持平,租金沒有太大波動,走勢較為穩定。

售價方面,2017上半年二手寫字樓平均售價為43101元/平方米,比一手寫字樓價格便宜將近一萬元每平方米。同樣的,二手寫字樓的租賃市場從區域上來看,福田區二手寫字樓租金仍然領跑全市,其次是南山與羅湖。

從成交行業來看,金融行業仍然是二手辦公成交的主力軍,與2016同期相比基本一致,然而IT業和貿易行業相比同期有所下滑。

下半年預測

1、樓市調控效果顯著,下半年出新政的幾率丌大,以驗證政策效果為主。

2、下半年深圳樓市將持續目前的平穩態勢,但預期的回升和大灣區概念的加持會帶動成交量回升,下半年成交走量將大幅度好於上半年,但價格上丌會有太大波動。

3、房企將面臨樓市政策和金融監管雙面夾擊,資金回籠壓力下降,走量仍將可行。

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