廣州白雲商圈系列調查報道

(贏商網報道）走出嘉裕太陽城大門，沿著廣州大道北一路向南至梅花園商業廣場，近1.5公里的道路兩旁依次羅列著君華香柏廣場、聖地廣場及佳潤廣場。

時間回到2008年，佳潤廣場樂購超市開業、摩登百貨進駐聖地廣場 ，並由此翻開了廣州大道北商圈十年商業史冊。

隨著嘉裕太陽城廣場及梅花園商業廣場於2009年及2010年相繼開門納客，廣州大道北商圈的掀起了一場「四虎」爭霸賽。儘管各家竭力使出渾身解數，但客群定位上趨同擦出的競爭火花異常激烈。

廣州大道北商圈商業項目分布圖（圖片來源：羊城晚報）

撇開無可迴避的同質化競爭話題，可看到整個廣州大道北商圈不同於天河城商圈等對標物的鮮明特徵，即「社區性」，而這背後則是雲景花園、怡新花園、雲山熹景等20多個中高檔小區以及京溪南方醫院、一五七醫院醫護工作人員帶來的人流支撐。

可「社區」屬性的定位在某種程度上亦則拉低了整個廣州大道北商圈的層次。一方面是由於客群層次參差不齊及周邊交通狀況無序；另一方面則是區域內各大商場軟硬體設施的陳舊及業態、品牌選擇的粗糙。

無疑，作為白雲商圈的一部分，若要開啟黃金十年的征途，廣州大道北商圈需要進行一場由內而外向著大MALL時代的升級戲碼。

「四虎」同台爭霸

以時間為軸，廣州大道北商圈先後開業的商業項目「四虎」分別為佳潤廣場、聖地廣場、嘉裕太陽城廣場及梅花園商業廣場。

一直以來，連接白雲區與天河區的廣州大道北商圈長期處於商業空白地帶。2008年，位於廣州大道北1419號的佳潤廣場開業打破這一「魔咒」。

2008年9月29日，佳潤廣場全面開業經營，項目定位為輻射廣州大道北及同和地區的社區型購物中心，商場總建築面積約7萬平米，採用上下首層設計，配有3000平米陽光活力廣場和320個地下室內停車位。

作為廣州大道北商圈首個大型綜合體，佳潤廣場採用的是「超市+百貨+品牌商戶」的經營模式，引入了廣百百貨及TESCO樂購、萬寧等連鎖零售品牌，以及KFC、必勝客、綠茵閣、毛家灣、九毛九等連鎖餐飲品牌。

佳潤廣場外景圖（圖片來源：贏商網）

巧合是，在佳潤廣場全面營業的同一天，其「對門鄰居」聖地廣場引入的摩登百貨也開門納客。贏商網查閱相關資料了解，摩登聖地店營業面積為1.3萬平方米，開業當天的銷售額達130多萬，而首個國慶長假第一天銷售額則達780萬元。

由於體量限制，聖地廣場無法在業態上與佳潤廣場相提並論，如何在百貨業態布局上實行差異化經營成為其必須直面的問題。

廣州大道北商圈項目一覽表（數據來源：公開資料圖片來源：贏商網）

對此，摩登百貨品牌引入上加大了女性服飾及女鞋的比重，以避開廣百百貨主打的休閑運動、珠寶和家店商品的品類。

儘管如此，廣百百貨與摩登百貨二者間的競爭仍日趨白熱化。為應對此難題，佳潤廣場選擇增加餐飲、兒童等體驗式業態，其二期於2010年全面開業。

在二期中，佳潤廣場增肌了九毛九、毛家灣、萬寧、JK髮廊等餐飲及配套業態，並將兒童相關的零售業進行集中放大，引入廣州首家「積木寶貝」綜合早教機構等兒童主題品牌及手首（SOSO）兒童創意美術館。據公開信息，商場日均客流量達到4.5萬人次。

雖然，從開業之初起佳潤廣場目標輻射範圍便是「廣州大道北及同和地區」，而嘉裕太陽城廣場的入局無疑在很大程度上限制了佳潤廣場上述大計的施展空間。

2010年1月29日，嘉裕太陽城正式開業，入駐商場的吉之島（現已更為永旺）也在同一天開業。這是嘉裕地產繼珠江新城維家思廣場后推出的又一大型購物中心，總建築面積高達7萬平米，配有500多個停車位。

嘉裕太陽城廣場外景圖（圖片來源：贏商網）

「目前北天河最大規模、最高檔次，集購物、飲食、休閑娛樂於一體的綜合體驗式購物廣場。」嘉裕太陽城如是給自己定位，儘管在餐飲等品牌選擇上有別於佳潤廣場，例如其引入了商圈內的首家探爐、太二酸菜魚等，但在服飾等零售業態上不可避免會受到來自後者的競爭壓力。

當然，嘉裕太陽城另一與佳潤廣場PK的利器則是商場內的金逸國際影城。「該影城是廣州唯一一家擁有雙機3D的五星級國際電影城，擁有8個影廳、1400多個座位，投資額超過3000萬元。」

這無疑可為其帶來一部分較為穩定的客流，而同樣處於廣州大道北商圈的梅花園商業廣場某種程度上則是靠著梅花園影城維持著整個商場的運營。

作為商圈內的「後來者」，梅花園商業廣場於2010年底開業，定位為平民級別的社區商業，共有地上五層，規劃商業面積約5萬平方米。該商場以影城、KTV及配套的餐飲業態為主，配有佐丹奴、屈臣氏等一些零售業態。

儘管開業時間較晚，但梅花園商場廣場的經營狀況一直表現平平，商場內的服飾等零售業態經過幾輪變更后仍未有起色，出入店內的客流很少，這在很大程度上也是受著摩登及廣百的制約。

但靠著影院、KTV等娛樂業態拉動作用，整個商場的餐飲門店在晚上及周末還是頗有人氣。

社區商業升級遊戲

尺有所短，寸有所長。在這相距不過1.5公里的直線距離上，廣州大道北商圈「四小虎」時刻保持著調整的步伐以應對來自競爭對手的絕地反擊。

但姑且放下因「to be or not to be」帶來的緊迫感，不難發現「四小虎」身上存在的共性。相較天河城、正佳廣場、太古匯及萬菱匯盤踞的天河路商圈，「四虎」爭霸的廣州大道北商圈少了高貴底色，卻添入社區氣息。

對此，有圈內業內人士曾如是對媒體評價稱，「廣州大道北有著白雲山這個大花園作為天然屏障，是個圈地式商圈。」

「圈地式商圈」，這也就意味著廣州大道北商圈無法像天河路商圈、珠江新城商圈或是北京路商圈輻射到廣州周邊甚至部分旅遊客群，主要服務周邊社區群體以及京溪南方醫院、一五七醫院廣州軍區療養院等多家省級醫院機構的醫護人員。

「與北京路商圈、天河商圈的消費群體不同，廣州大道北商圈由城鄉結合部發展而來，基本上以社區消費為主，所以我們定位中檔消費居多。」 佳潤廣場總經理馬文耀曾公開對媒體指出。

據贏商網了解，在佳潤廣場開業前後，當時的的廣州大道北聚集著20多個中高檔次的樓盤，包括雲景花園、怡新花園、雲山熹景、頤和山莊、倚綠山莊、山水庭苑等，周邊居住人口達30萬人。

廣州大道北商圈周邊小區分佈示意圖（資料來源：百度地圖）

基於對「社區」及周邊人群的精準定位，佳潤廣場的零售業態佔比逐年增加，一度高至80％。而聖地廣場至今的業態分佈中零售仍占絕大比例。

值得一提的是，未來最大限度吸引周邊社區消費客群，連鎖超市成為廣州大道北商圈的最大看點之一。

無論是佳潤廣場引入的樂購，還是嘉裕太陽城找來的永旺，每天進出這些門店的購物者是商場最穩定的客流之一，也成為籠絡社區家庭消費最有力的「殺手鐧」。

雖然「社區」是廣州大道北商圈的原始存在，但伴隨著《廣州市大型零售商業網點發展規劃（2011-2020）》的正式實施，這一定位卻反過來遏制了商圈走向大MALL時代的升級之路。

客群層次參差不齊、周邊交通狀況無序，以及商場軟硬體設施的陳舊及業態、品牌選擇的粗糙，使得整個商圈常年處於低層次水平。

因此，為了發揮南連都市中心、北接帽峰山生態旅遊度假區的區位優勢，以商業和旅遊為主體，打造「商業長廊」，並建成廣州10個區域商業中心之一，廣州大道北商圈一場由內而外的調整勢在必行。

顯然，嘉裕太陽城已先行一步。近日，有消息稱，被納入白雲區今年8個文化（街心）廣場升級改造項目的嘉裕太陽城廣場擬對綠化景觀、地面鋪裝、配套設施等方面進行提升。

嘉裕太陽城廣場中庭（圖片來源：贏商網）

據了解，本次改造投資50萬元，改造內容分為綠化、鋪裝、配套三部分，配套改造方面將更換原有老化及不美觀的基礎設施，如座椅、綠化欄杆、車止石等。目前，已經立項並完成方案和施工圖設計，計劃本月下旬啟動改造，預計年底完工。

除了對陳舊的「面子」進行更新換代外，就各大商場的「裡子」而言，增加體驗及兒童業態佔比尤為迫切。對於這一點，早在佳潤廣場二期開業是已有體現。彼時，除了增加餐飲佔比外，其主動開打「體驗牌」，增加中秋節燈謎、3D畫展、免費電影節、5周年廣場周年慶大型蛋糕分享等營銷活動。

另一方面，佳潤廣場二期還加大兒童業態佔比，並將兒童相關的零售業進行集中放大，將引入廣州首家「積木寶貝」綜合早教機構等兒童主題品牌及手首（SOSO）兒童創意美術館。

此外，佳潤廣場相關負責人還透露稱，商場正在籌劃近4000平米的三期項目，計劃引入更多體驗式的業態，例如兒童教育、娛樂等，「通過兒童業態的虹吸效帶動家庭消費」。