中國樓市「變軌」

馬雲介入住房租賃市場引發人們驚呼，租賃市場被顛覆的聲音再起。因為，以後租房可以上淘寶，有望進入「免押金」時代。

馬雲正在做出阿里對於房地產新模式的姿態，這緣起於國家的最高信源：住房租賃市場被放到主流方向。

8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創新業務事業部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作，杭州將藉助阿里的技術能力、生態資源，打造全國首個「智慧住房租賃平台」。

有業內人士表示，能否顛覆傳統租房市場，還有待觀察，但阿里模式有望解決困擾租賃市場多年的頑疾，有助於房地產市場長效機制的建立，進而對未來整個房地產市場的格局產生影響。

杭州市房管部門相關人士透露，住建部等相關部委希望杭州發揮互聯網創新城市的優勢，將住房租賃平台打造成全國創新模式的標杆，產品化落地成熟後向全國推廣。阿里集團相關負責人則表示，阿里考慮將住房租售領域沉澱的服務能力向更多地方政府輸出，協助政府提高住房租賃和二手房銷售領域政策監管、服務市民的能力。

在阿里和杭州合作之前，8月3日，北京市住建委一紙公文宣布自住商品房退出住房保障體系，而共有產權房和公租房則成為住房保障主流。

並非僅是北京。全國住房保障市場都在經歷這樣一場前所未有的巨大變革。公租房和共有產權房有望佔據房地產市場半壁江山。

「共有產權房屬於政策性住房，優先保障需要解決住房問題的夾心層，滿足家庭需求。單身的年輕人可以通過公租房過渡解決。」一名北京市住房保障專家組成員表示。

公租房與共有產權住房的推出不止針對一二線城市，還有望成為三四線城市房地產去庫存的一大突破口。全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康表示，地方政府一定要意識到，去庫存不能簡單靠市場，寄希望於農民工跑去三四線城市買房。「去庫存必須配上相應的政策手段。譬如將已有的房子變成公租房、共有產權房。同時結合相應的政策，引導一部分農民進城，就近在城市買房。」

一些熱點城市在出讓土地時已要求開發商100%自持。不少房地產公司已開始探索自持長租公寓的經營模式。除國有土地外，利用農民集體建設用地建設租賃住房，也早已在北京、上海等地展開探索，並將成為整個租賃房市場的重要支撐。

在7月召開的電話銷售會議上，萬科集團董秘朱旭表示，儘管目前存量物業的毛利率和現金迴流速度均不如銷售型的高周轉模式，但萬科在北京、佛山等城市適當拿一些全自持物業，是為未來轉型經營性物業做鋪墊。

共有產權住房在，並非新事物。2013年之前，共有產權住房就在上海、淮安等地開展實驗，只是當時未被高調宣傳。

早在2007年，江蘇淮安成為國內首個試點共有產權住房的城市。彼時，雖然被稱為「共有產權經濟適用房」，但定義為「面向城市中低收入住房困難家庭提供，變經濟適用住房與普通商品住房雙軌製為普通商品住房單一制」的房屋。政策也指明在條件成熟時，可直接以貨幣形式補貼購買一定價格及標準範圍內的商品住房，形成共有產權住房。

據房地產報記者了解，淮安共有產權模式在房屋定價方面，總價格參照普通商品住房執行政府指導價，一般低於同期、同區段普通商品住房銷售價格的5%~10%。在共有產權房資金來源中，政府出資顯性化，占產權的30%，政府直接享有部分產權；除政府出資之外，個人出資，且每個人可享受的共有產權保障面積為20平方米，房屋大於核准面積部分，購房人按照完全產權價格購買。

此後，淮安模式被推廣到其他一些城市，探索最為完善的是上海。據報道，從2010年開始，上海推出第一批共有產權住房，到2016年10月，一共推出了6批次共有產權住房，累計簽約及受理家庭已接近13萬戶。這個期間，上海連續5次放寬了共有產權住房的准入標準，目前的標準是：人均住房面積低於15平方米，可支配收入最高低於7200元/月。而且，到2016年10月14日，第一批共有產權住房已滿5年可以解鎖了，上海也在彼時出台了共有產權住房上市交易的細則。

「大量夾心層既無法負擔房價，又無資格申請公租房。這些居民不僅需要居住權，也需要置業權，甚至也想要享受資產價格波動的可能好處（並願意承擔一定風險）。共有產權住房提供了這樣一種辦法。」中信證券研究員陳聰認為，共有產權住房制度將逐漸改變開發行業的運行生態。對政府來說，這可能意味著供過於求區域存貨問題的緩解和住房保障的大力推進，對於企業來說，可能意味著全新的開發機會。

培育「租售並舉」市場，國企被寄予厚望。

「既然是公租房，就得考慮到資金收益、租售比等因素，地價與收益率成為了考量。並且，隨著時間的推移，需要集中對房齡較老的公租房進行修繕，如果產權持有者過於分散，也會面臨挑戰。近期上海拍出的地給了我們啟發，由國有企業統一購地，控制土地價格，不失為一種好的選擇。」南京大學經濟學院博士馬駿指出。

近日，成都市政府明確提出，到2017年年底，通過新組建或依託現有國企改建，成都市將成立3~4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設和運營管理，培育租賃企業成長；力爭到2020年，培育和發展機構化和規模化租賃企業不低於50家。而且，未來成都將形成國有租賃住房為主導、商品房新建和配建為主體、個人富餘住房為補充的供應體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求，實現「租售並舉」。

鏈家研究院院長楊現領指出，租售同權就是樓市長效機制的一個重要方向，房地產市場由此將進入新房市場、二手房市場、租賃市場「三足鼎立」的階段，在不同地方形成「一二線城市二手房、租賃房為主，三四線城市新房為主」的住房供應結構。

北京市房協秘書長陳志認為，共有產權住房制度兼顧了屬地和職住平衡的原則，對於未來北京的房地產市場將產生積極的影響。

而阿里此次高調進入杭州住房租賃市場，將成熟的互聯網產品輸出給政府搭建智慧住房租賃平台，影響並不會僅限於杭州。有消息稱，住建部等相關部委希望平台產品化落地成熟后，推廣至全國範圍。

時值房地產報創刊25周年，將在北京隆重舉行「房地產界榮譽殿堂暨房地產報創刊25周年慶典活動」。活動內容包括專版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務、彙編資料、視頻節目及全媒體傳播等等。此次活動還將評選出「房地產界改革創新25年榮譽殿堂 ·典範項目、典範企業、榮譽人物」。

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