羅康瑞輕資產進行到底 萬科41億接盤重慶天地土儲大禮包

瑞安自2015年提出「輕資產策略」以來，不斷出售內地物業實現「減重」，目前，其在內地的物業或已所剩無幾。

剛剛在股東大會上放話要將負債比率降至約50%至55%的羅康瑞，轉身就將重慶天地79.2%股權以41.33億對價賣給了萬科。

5月26日深夜，瑞安房地產發布公告宣布，於2017年5月26日，Shui On Development、重慶瑞安天地房地產發展有限公司（均為公司全資附屬公司）、萬科與重慶錦瀾實業有限公司（萬科附屬公司）訂立買賣協議。

據此，重慶瑞安天地將向重慶錦瀾轉讓轉讓權益（相當於合作投資組合（透過項目公司）的79.2%權益），出售轉讓權益的對價初始金額為人民幣41.33億元（初始對價），交割后，項目公司將不再為公司的附屬公司。

據觀點地產新媒體查閱，重慶瑞安天地旗下主要業務為重慶天地的房地產開發及房地產投資。合作投資組合為位於重慶天地的一組未開發地塊，地上總建築面積為87.08萬平方米，以及一項位於重慶天地第B11-2/3號地塊的在建工程，地上總建築面積為38.84萬平方米。

這也就意味著，透過出售重慶天地79.2%股權，瑞安將獲得41.33億元的資金回款，而萬科則將以41.33億換回近126萬平方米的土儲大禮包。

瑞安41億售重慶天地

瑞安此次售予萬科的僅為重慶天地項目組團中的其中一部分。

據觀點地產新媒體過往報道顯示，重慶天地是一個大體量綜合項目，佔地面積達125萬平方米，總建面超過360萬平方米，項目規劃的三大分區企業天地、天地商業街區和住宅，自嘉華大橋向西一字排開。

截至2016年年底，項目規劃中的1.3萬套住宅在實現7個小區共7000多方房源交付之後，目前仍有地塊尚未動工；規劃中的10棟甲級寫字樓竣工了7棟，目前已經有超過200家企業入駐辦公。

瑞安此次選擇售予萬科的正是項目組團的其中一部分，即位於重慶天地的一組未開發地塊，地上總建築面積為87.08萬平方米，以及一項位於重慶天地第B11-2/3號地塊的在建工程，地上總建築面積為38.84萬平方米。

該項出售轉讓權益的對價初始金額為人民幣41.33億元（初始對價），相當於合作投資組合經協定凈資產總價（金額為人民幣52.18億元）的79.2%，受限於交割時的調整。

合作投資組合的經協定總資產價值金額為人民幣55.69億元，較項目公司於2016年12月31日的未經審核賬目所示賬面值人民幣36.02億元溢價54.6%。

直至交割止就合作投資組合已產生及將產生的建設費（包括財務費用），截至2016年12月31日，有關成本的初始金額為人民幣2.45億元。

於交割時合作投資組合的其他資產（並未計入合作投資組合經協定總資產價值），於2016年12月31日，有關資產的初始金額為人民幣200萬元。

於交割時合作投資組合的負債，於2016年12月31日，有關負債的初始金額為人民幣5.98億元。

對價將由買方分期以現金償付，重慶渝中已放棄其針對出售轉讓權益的優先購買權。於該協議日期，買方已支付金額為人民幣2億元的意向金。

於2016年12月31日，合作投資組合的未經審核的凈資產總價約為人民幣32.36億元。截至2016年12月31日止年度，合作投資組合的未經審核的稅前及稅後虧損分別約為人民幣9800萬元及人民幣7400萬元。

對於是次出售的原因，瑞安在公告中就表示，交易可使集團實現資產的潛在價值，並獲得可觀收益，同時保留其於重慶天地未來發展的權益及品牌，符合集團自2015年起採取的「輕資產策略」。交易亦有助改善集團資產周轉率，並將其資金循環投入其他發展及/或投資機會。

此外，與開發商萬科就合作投資組合（透過項目公司）及與其他主要公司建立合夥關係以及其他潛在合夥關係亦為「輕資產策略」的一部分，旨在協助加快拓展集團於各地的開發業務。

羅康瑞「輕資產」策略

在此前5月24日舉行的瑞安股東會上，董事會主席羅康瑞就曾表示，希望到2017年年底集團負債比率降至約50%至55%。

彼時，瑞安房地產財務總裁孫希灝還透露，因為4月底公司旗下有項目合同簽帳額42億元人民幣，預計未來數月集團的銷售會有較大幅的提升，對全年210億元人民幣的銷售目標有信心。

現在看來，孫希灝彼時所提到的有項目合同簽賬額42億元，指的或正是將重慶天地部分項目79.2%股權售予萬科的這筆交易。

誠如瑞安在公告中所提，與萬科建立合作關係系集團「輕資產策略」的一部分，此次瑞安與萬科的交易也並不是雙方的第一次往來。

早在2015年12月，萬科旗下萬丈資本就曾聯手香港李錦記斥資57.9億收購瑞安上海企業天地3號樓，並於2016年2月順利完成資產交割，這是萬丈資本成立以來的首例大宗商業地產交易，也是萬科首次與瑞安牽手。

據香港市場消息，今年3月13日，瑞安房地產和一買家簽署諒解備忘錄，以約80億元人民幣出售其在上海的商住混合項目瑞虹新城50%的股份，該潛在買家有可能為萬科。

未曾想到，上海瑞虹新城50%股權80億轉售萬科的消息尚未落實，重慶天地部分組團79.2%股權卻率先被瑞安以41.33億賣給了萬科。

有業內人士就表示，瑞安自2015年提出「輕資產策略」以來，不斷出售內地物業實現「減重」，目前，其在內地的物業或已所剩無幾。

觀點地產新媒體了解到，早在2012年，瑞安便先後以11.68億出售瀋陽項目二期，以不超過34億出售上海商業物業予人壽信託，以及以24.12億將重慶天地寫字樓售予陽光壽險而套現70億元。

2014年，瑞安又以2.64億元轉手天津武清住宅項目，以3.8億港元轉手成都物業等手法回籠資金。

及至2015年，瑞安再度出手，以57.9億元將上海企業天地3號樓買個萬科旗下萬丈資本和香港李錦記；2016年，瑞安又將佛山嶺南天地以18億元將賣給了碧桂園。

瑞安年報就顯示，於2016年底，集團土地儲備（包括大連聯營公司）的總建築面積為1080萬平方米，包括860萬平方米的可供出租及可供銷售面積和220萬平方米的會所、停車場和其他設施。合共八個發展項目，分佈於上海、武漢、重慶、佛山及大連五個主要城市的黃金地段。

在860萬平方米的可供出租及可供銷售的總建築面積中，共有170萬平方米建築面積已落成並持有作銷售及/或投資用途。約310萬平方米的建築面積正處於發展階段，餘下的380萬平方米則持有作日後發展用途。

據此計算，此次出售後，瑞安在內地的土儲將減少至734萬平方米（不含會所、停車場和其他設施）。