為什麼有的人總是在房價大漲之後才買房？

2017年的一半快要過去了，最近關於「房地產」的文章明顯少了下來。

房價上漲，大家有討論「要不要買」的熱情；房價下跌，媒體和大眾的注意也會被「房價崩盤」吸引；但如果房價不漲也不跌，原地冰封，一點新聞性也沒有，就可能被忽視了。

這一輪的房地產行情，從14年末、15年初開始，期間在多個核心城市之間呈現輪動式「瘋漲」。不論是老牌一線京滬深廣，新晉的四小龍廈門、合肥、南京、蘇州，還是其他二線城市鄭州、武漢、杭州，城區房價都在兩年時間內大幅、快速上漲，上漲幅度多者超過五成，其餘至少也有兩三成。

現在，上漲階段暫時過去，我們可以來做一做復盤了。

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樓市是個政策市

的樓市，在很大程度上是一個政策市，這一點相信沒有太多人會反對。房地產有一個很有名的「夜壺論」，宏觀經濟不行了，就把房地產從床底拿出來用，用完不需要了，就一腳踢到床底雪藏起來。

換言之，如果有人認為「經濟不好的時候，反而房地產行業可能會很好」，這其中也很有幾分道理。歷次房地產調控和漲跌周期，都印證了這一點，這一次也不例外。

2014 年，整體經濟處在一個下行通道中，GDP的增速，2010年是10.6%，2011年9.5%，2012年7.9%，2013年7.8%，2014年上半年7.4%，連續5年下滑，企業家、學者、領導層，乃至老百姓都憂心忡忡，什麼時候是個頭呢？有人說6%，有人說5%，還有厲害的，說GDP在奔向3%。

同一時間，房地產也到了最低谷。2014 年上半年，70個大中城市的住宅價格，不論是新房，還是二手房，大範圍出現環比下跌。9月份是臨界點，70個最有代表性的大中城市中，已經有69個城市的房價在環比下跌。

這意味每個城市的房價，都在一個月一個月地下滑，這個月比上個月低，下個月又比這個月低，只有一個城市例外，勉強持平——廈門，後來它也是漲得最早、最猛的城市。

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房價什麼時候開始漲

國家「讓你買」的時候

經濟這麼差，是時候把房地產從籠子裡面放出來了，國家就鼓勵你去買房。

貸款的資格有了：2014年9月30日， 央行、銀監會發了一份通知，後來俗稱「930新政」，叫《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。其實它的大概要義，就是調整房貸政策，要求各銀行在房貸上，從「認房又認貸」變為「認貸不認房」(二套房的認定標準).

購房資格有了：2014年下半年，一線城市以外，各個城市陸陸續續放開限購。

貸款的負擔降低了：2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文，給樓市加了一把猛火——「330新政」：二手房營業稅免征限期由5年改為2年；二套房商業貸款最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調整為20%。

至此，一應條件俱全：

所在城市限購，沒有買房資格？沒關係，我放開限購，讓你們買買買。

已經有兩套房，沒有貸款資格？不要緊，現在是「認貸不認房」，只要沒貸款，手上有多少套都不是事。

首付太高？無妨，我給你降。

稅費高？沒事，我給你免征，二手房只要持有兩件，轉手免征。

還嫌不夠？還有降息呢，2014年11月到2015年，連續6次降息，每個月房貸省上好幾百。

一套組合拳下來，房價應聲而起，深圳、廈門最先啟動，然後北京、上海、合肥、南京、蘇州、鄭州等陸續跟上，再拓展到其他的二線核心城市。每一個在這些城市生活的人，對此應該能感同身受，因為朋友圈總是不停出現「暴漲」的文章。

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房地產該回到它該去的地方了

2015年12月中央經濟工作會議，強調的是「化解房地產庫存」。

由於城市化進程的特點，房地產市場本身出現了明顯分化。15年部分城市房價漲，16年一二線城市普漲、大漲，聲勢雖然很大，對庫存最大的三四線城市幫助卻有限。

沒問題，三四線城市繼續慢慢消化庫存，一二線城市的房子，應該回到它原來該去的地方了。所謂「沒有購買，就沒有傷害」，控制價格最好的方式，就是讓交易做不成，數量一下來，價格就別想動了。

去年7月，政治局會議提出「抑制資產價格泡沫」，不久各個前期房價大漲的城市開始密集出台限購、限貸政策。去年國慶短短七天，十幾個城市一起出台類似的政策。為此，當時小巴還做過一張表。

8.12蘇州房貸未結清的，首付比例提升或限貸9.1武漢2套房首付比例提升9.5廈門144㎡以下，本市戶籍限購3套，外地戶籍限購2套9.18杭州外地戶籍限購2套9.25南京本市戶籍限購3套，外地戶籍限購2套9.26蘇州外地戶籍在吳江區2套需滿1年社保9.27杭州2套房首付比例提升9.28蘇州外地戶籍在崑山購2套需滿1年社保9.30北京無論有無貸款，2套房貸比例均為50%9.30天津外地戶籍在市區及武清區限購2套10.1成都部分區域單人只能新購一套房10.1鄭州180㎡以下，本市戶籍限購3套，外地戶籍限購2套10.2無錫外地戶籍限購2套，2套首付比例提升10.2合肥市區內，本市戶籍限購3套，外地戶籍首套需滿1年社保限購2套10.2濟南本市戶籍限購4套，外地戶籍限購2套；首付比例提升10.3武漢城區與新區大部分，本地戶籍3套限貸，外地戶籍2套限貸、3套限購10.4蘇州市區、崑山、太倉，外地戶籍首套需滿1年社保、2套限購，本地戶籍限購4套10.4深圳首付比例大幅提升10.4廣州本市戶籍限購2套，外地戶籍首套需社保3年10.5廈門10.6珠海144㎡以下，本市戶籍限購4套，外地戶籍限購2套、首套需1年社保10.6東莞新房限購3套，外地戶籍購買2套新房需滿1年社保10.6福州城區戶籍限購3套，非城區戶籍限購2套、首套需1年社保

*數據來源：各城市政府公告。

大家沒有私下約好，小巴是不信的。

直到今天，調控也還是一直在加碼。原來商住是不限的，現在也限了；原來土地還在招拍掛的，現在招拍掛還有漲停板，漲停之後還有多家開發商競價，那就比誰的自持比例高；原來利率是下降的，或許現在馬上要加回去。總之，一定要把這股勢頭給壓下來才行。

新一輪漲完了嘛，房地產又該回到它該去的地方了。

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房地產調控標準20年未變

我們往回看20年，樓市自1998年以來至少有3輪調控周期，調控的衡量標準其實非常統一，平穩最重要，過熱和過冷都不行。

第1輪全國性的房地產調控周期，上半場是1998-2002年。亞洲金融危機后，目標是確立經濟新引擎，取消了福利房分配，啟動房改釋放住房消費需求，房貸和土地招拍掛等核心制度確立。

下半場是2003-2007年。這幾年是經濟最好的時候，房價不停上漲，政府連續四五年先後出台調控政策，採取土地供應、信貸結構和開徵交易稅費等措施，希望抑制過快上漲。

第2輪全國性的房地產調控周期，上半場是2008-2009年。國際金融危機，目標是保增長、避免房地產市場下滑，政策轉向刺激住房消費，信貸、保障房供應和稅收減免政策，為它保駕護航。

下半場是2010-2013年，房地產市場復甦后，「保增長」和「遏制房價上漲」兩者又要開始平衡了，土地供應、稅收和信貸調控以外，限購的大招全面祭出。

現在，算是第3輪全國性的房地產調控周期。上半場是2014-2016年，穩增長和去庫存目標下，出台4輪刺激政策，主要是放鬆限購限貸，加強信貸支持和稅收減免，熱點城市房價暴漲。

下半場，從2016年下半年開始，政策轉向「防風險」，策略是長短結合，短期依靠限購限貸，長期尋求建立長效機制。

「限購限貸」，我們是看到了，而「長效機制」，我們還要觀察。