博鰲特寫 | 鏈家楊現領：「租購同權」難以一步到位

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「租購同權是一種長期的願景，如果要求租客擁有與購房者擁有一樣的學區資源，在目前來看還是一種『奢望』。」

2017博鰲房地產論壇·特寫 2016年全國商品房銷售金額11.76萬億這個數字以破紀錄的方式被寫進了歷史。

在一二手房市場歡呼的同時，租賃市場同樣受到了高熱度的關注，從去年國家即大力鼓勵發展住房租賃市場、支持租售並舉，到今年部分城市「租售同權」的提出，租賃的潛力正被不斷挖掘。

8月8日，從事房地產行業數據研究的鏈家研究院院長楊現領在作客2017博鰲房地產論壇博鰲直播間時，向包括觀點地產新媒體在內的現場媒體表示，房地產開發投資的增長速度已經開始減弱，以房地產消費為主的時代已經開啟。

楊現領認為，房地產開發投資時代的發展速度已經有所減緩，房地產銷售增速與開發投資增速的背離就是一個例證。

「2016年應該是房地產銷售的一個高峰，接近12萬億的交易額，但投資增速還是個位數，沒有跟隨交易的快速上行而出現一個投資的高潮，說明這個大周期已經見項了。」

近期數據顯示，2017年上半年，全國房地產開發投資50610億元，同比增長8.5%，增速比一季度回落0.6個百分點。銷售方面，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%；商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。

所以，楊現領認為，國內以房地產開發投資為主導的周期將向房地產消費為主的周期轉型。從近期國家鼓勵租賃市場的發展、二手房的快速成長以及物業管理公司的規範化等層面變化的出現，他相信這個轉型已經開始發生了。

「這是房地產的第二次春天，也即房地產消費的春天，我認為這個春天會到來。」楊現領說道。在楊現領所謂的「春天」里，租賃市場或許是一個頗富想象力的「故事」。

據此前鏈家所發布的報告顯示，未來3-5年，將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元人民幣；未來10年，租房市場租金GMV將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人；到2030年，租金GMV將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金GMV將超萬億元。

當然，比起租賃市場業界人士的看好，相關政策的出台更具備市場風向標意義。

6月30日，廣州市政府出台了一則關於加快發展住房租賃市場的文件，隨後北京、南京等地相繼跟進。其中，「租購同權」的說法更是剎時點燃了人們對炙手可熱的教育等公共資源平等獲取的期待。

然而，楊現領在採訪時直接對這種想法沷了個冷水。他稱，租購同權是一種長期的願景，講求保障租客最基礎的權益，是作為一個城市的公民應該平等享有的權益，不能夠因為房屋的產權而分別對待。單憑租購同權難以解決教育資源平等獲取，學區房現象背後折射的是公共服務資源均等化的問題，需要教育、醫療資源平衡的大量的工作，很難一步到位。

談及租賃市場與新房市場的不同時，楊現領稱，租金的變化取決於人均可支配收入的增長，房價的變化取決於供給與需求的關係以及貨幣條件。租賃市場的發展更多是基於市場如供求本身的規律，受政策的影響會比較弱。

對於目前樓市低迷的情況，楊現領判斷，市場還需要半年到一年的時間逐步地回暖。「如今整個市場的需求彈性與供求彈性很強，基本上不會再存在長期的大幅上漲的彈性。」

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