環京樓市限購「狼煙四起」 秦皇島有無限購可能？

上周末如果有明星想上頭條的話顯然是踩錯了點，套用一句廣告詞「如果房地產新政出台，全世界都會為它讓路」，不管你家愛豆有多大牌。

3月17日，北京、廣州、鄭州、石家莊四個城市同一天加碼樓市調控，朋友圈頓時被「限購」信息流刷屏，儼然就像大年三十晚上的電視台，無論跳到哪個頻道都是同樣的節目畫風。

樓市限購狼煙四起

房價上漲的「帶頭大哥」北京一馬當先放出大招，二套房「認房又認貸」，即便在北京無住房，但曾經有過商業住房貸款記錄或公積金貸款記錄的，再購房時也被認定為購買第二套房產。另外，將購買二套普通住宅的首付比例提高至60%，購買非普通住宅的首付款比例不低於80%。

冀南樓市「一哥」石家莊聞風起舞，發揚一貫的中庸本色，選擇在大家即將入睡的空檔悄悄發布「限購令」，非石家莊市戶籍居民暫不得購二套房，同時提高了首付比例，對於購買首套普通住房的居民家庭，申請商業住房貸款的首付比例不低於30%。

廣州、鄭州其它比較遙遠的城市就不說了，一時間「限購」彷彿成為潮流，地圖上一座座城市陸續點亮限購的角標，這架勢讓人想起歷史課本上辛亥革命的局勢圖，一夜時間大大小小的城市紛紛響應「革命潮流」，如狂風驟雨般席捲大江南北。

秦皇島會否引火燒身？

毛主席說過星星之火可以燎原，當環京帶、冀中南的節點城市紛紛亮起紅燈時，作為京津冀城市群中的一員，秦皇島肯定不能再保持一副淡定的樣子，危機感肯定是有的，何況最近秦皇島的樓市也是瘋狂的一比，千人搶房、徹夜排隊、開盤售罄這些聽上去非常不著調的現象確實出現了，如果擱在去年有任何開發商或個人敢這麼大放厥詞的話，肯定會被人毫不留情面地被嗤之以水軍，而如今再有人對此表示懷疑視而不見的必定是噴子或五毛。

我就不說秦皇島樓市有多火爆了，免得被人噴做房托，早上去房產交易大廳門前圍觀一下排隊過戶的人群自然會瞬間領悟，現在秦皇島各個樓盤的價格幾乎是一天一個價，下面這張圖是3月20日調價樓盤的報備情況，這只是過了一個周末后的樓盤價格動態，七中附近新盤價格幾乎都在萬元左右，而去年年末時七中片區的樓盤價格大多都在7、8k區間。

那麼問題來了，既然秦皇島樓市現在這麼火，全國限購聲音又此起彼伏，秦皇島會不會引火燒身出台限購政策？

秦皇島想要限購不容易

回答這個問題先要看樓市調控的目的是什麼？當前出台限購政策的城市都有一個特點，投資投機需求大量湧入，房價非理性上漲，所以各地政府才會出台限購措施，一是限制非本地的外部購買力，二是限制二套房、三套房等多套房購買人群，這兩種人群都是投資投機的「重災區」，儘管可能會誤傷部分改善人群，但政策也無法做到面面俱到，改善性需求的購房動機不可能真實了解到，很多時候改善、投資的目的是兼而有之的。

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回到秦皇島這邊，秦皇島目前有沒有投資投機需求湧入？當然是有的。但是這裡面還有一個量的問題，是不是出現與當地不匹配的需求量？秦皇島並沒有像燕郊、大廠、固安等環京一帶承接了大量的來自北京的溢出需求，也沒有像石家莊那樣吸引了大量來自周邊城市的購買力，形成具有區域效應的人口吸附中心，秦皇島顯然不能與這些城市歸為一類。

另外還要考慮秦皇島的城市特點，秦皇島是一個典型的濱海旅遊城市，房地產具有天然的旅遊地產屬性，有外地人過來置業是再正常不過的事情，假如鮮少有外地人前來置業，這才是真正值得擔憂的事情。秦皇島旅遊城市的特性決定了房地產具有明顯的外向屬性，相比其它京津冀城市，秦皇島樓市對異地購買力的兼容性高得多，所以說雖然現在來秦置業的外地人出現較大程度的上漲，但遠沒有達到要限制的地步。

前段時間，河北省住建廳發布了《河北省城鎮體系規劃（2016-2030年）》，其中秦皇島的城市定位為國家歷史文化名城，環渤海地區重要港口城市，國際濱海休閑度假之都，國際健康城，后兩個標籤既表明了秦皇島的奮鬥目標，也表明了秦皇島的城市特色。然而想要實現這兩個大目標，都少不了大量外地養老度假需求的導入，而養老、度假這些需求本身捆綁了相當的置業需求，考慮到國際健康城建設的剛剛起步，導入人口明顯比堵截人口要重要得多。

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第二價格方面，最近秦皇島的房價漲幅確實比較大，但是樓市調控不單要看房價的漲幅，還要看房價的絕對值，目前秦皇島城市區的新房均價在7千元左右，別說與國內其它沿海城市相比，與河北省內的兄弟城市相比都能被輕易碾壓，廊坊、保定、石家莊……哪個不是「萬元俱樂部」成員，環京一帶甚至都直奔均價2萬的目標，這些城市早在去年就經歷房價的一路狂奔，相比秦皇島早就進階成過來人、老司機了，在環首都經濟圈秦皇島絕對稱得上是房價窪地。

房價切勿拿來攀比，即使是與歷史房價相比，秦皇島當前的房價也不能算高，2010年是秦皇島房地產最風光的一段日子，當年秦皇島的新房均價在6500元左右，7年過去了秦皇島的平均房價僅僅漲了500元左右，平均每年的漲幅連一百元都不到，稱得上是業界良心了。

要知道當年秦皇島的房價在河北省無人出其右，當時房價最接近秦皇島的城市是廊坊均價6106元/平方米，石家莊當時的均價才5731元/平方米，而保定的房價剛剛突破4字頭，均價僅僅4020元/平方米，現在這三個城市的房價都快上天了，而秦皇島充其量算剛剛起跑追趕，秦皇島房價從2013年下半年開始便一直萎靡不振，早已被落下很遠，目前的漲價只不過是房價長期停滯後補償性上漲。

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最後不得不說一下秦皇島的樓市庫存，2015年、2016年兩年的時間秦皇島幾乎一直在去庫存，到去年年底可以說取得了非常顯著的成果，秦皇島目前的房價上漲更多的是供需變化導致的房價上漲，而不是人為炒作，目前市面上的現房、准現房幾乎銷聲匿跡，有買房打算的至少要等明后兩年，甚至是2020年的期房，物以稀為貴，房價想不上漲都難。

但同時也應該看到秦皇島仍然處於去庫存階段，根據秦皇島市房管局提供的市場數據，截至2017年2月末，全市新建商品房待售面積436.39萬平方米，庫存去化周期為14.2個月，其中商品房住宅12.7個月，這個庫存水平雖然是合理的，但與部分熱點城市兩三個月的庫存去化周期相比，房源儲備量還是比較充足的。

本輪調控的基本邏輯就是因城施策，分類調控，就以上幾點秦皇島想要出台限購政策，這是要搞事情嗎？最後說一句，環京樓市限購關秦皇島屁事！