從商鋪的沒落，看城市空間秩序的顛覆

文｜孫不熟

因為做購房諮詢，經常被問到的一個問題是，某某城市的商鋪還能不能買？對此，我的回答一直是：商鋪，別買，任何城市都別買。

我們先不講數據，先分享生活中的幾個小見聞。

移動互聯網出現后的這幾年，我發現我的日常消費和臨街商鋪的關係越來越少了。比如我很喜歡的一個湖北菜館，菜做得不錯，但一般人找不到，因為它開在一個小區里，因為不沿街，那裡幾乎沒有散客，基本上都是熟客，還有一些是通過團購網站找過來的。

我常去的一個理髮店，是租住在一個公寓樓里，那裡也幾乎沒有散客，基本上都是熟客，還有就是通過團購網站找過來的。不同於沿街的理髮店，公寓的租金很低，老闆的經營壓力小，所以不要求店員搞推銷，所以整個服務的過程是安靜和友好的，而且價格比沿街理髮店便宜。

還有，最近兩年我發現我們小區的一些別墅多了許多生活氣息，那些別墅因為入住率低，所以雜草叢生，接近廢棄的狀態，但最近兩年發生了微妙的變化。原本荒廢的別墅，現在變身為民宿、homeparty、小健身房、美容院、小茶館、培訓班、藝術工作室，業態非常的豐富，前來消費的顧客也基本上都是時髦男女。跟前面說的餐廳和理髮店一樣，這些小店幾乎沒有散客，完全靠熟客和團購網站導流。

看到沒，沿街商鋪的敵人，不僅僅是淘寶啊，還有公寓和住宅，而且後者的衝擊更大。老實說，電商對商鋪的衝擊不大的，因為大部分沿街商鋪還是體驗經濟業態的，真正對商鋪形成毀滅性衝擊的可能是公寓和住宅。

公寓和住宅為什麼能打敗沿街商鋪？租金低是一方面，還有一個可能更重要的原因是，公寓和住宅可以提供更好的體驗。沿街商鋪的優勢是人流量大，劣勢是不能提供精準的、個性的、有情趣的服務，但公寓和住宅可以，它們的租金低，不需要很大的客流量也能生存，可以從容地為一小部分客戶提供個性化服務，保持用戶粘性。

所以，本文的中心思想是：移動互聯網，從根本上改變了城市的空間秩序。

城市是有著嚴格的有空間秩序的，從宏觀層面看，分為中心區、次中心區、外圍區，從微觀層面看，分為十字路口、沿街旺地、內街小巷。在移動互聯網出現之前，你想開個鋪面，必須得服從一個城市、一個片區的空間秩序，否則你的商鋪就沒有生意可做。

移動互聯網出現之後，一下子打亂了這個經典的空間秩序，犄角旮旯的內街小巷裡也可能會冒出一個生意爆棚的商店，核心區裝修豪華的沿街鋪面可能無人問津。從世界城市發展史的緯度看，這是一次偉大的空間平權！

城市的空間平權之後，會帶來哪些顯而易見的改變呢？城市會變得多中心，甚至去中心化，乃至碎片化，投資不動產的邏輯也隨之發生變化：沿街商鋪對傳統空間秩序的依賴度最高，所以它率先沒落；公寓的依賴度稍低一點，所以投資價值還在；住宅對傳統空間秩序的依賴度最低，受移動互聯網的衝擊也最小，投資價值也最大。

說到這裡，我想起向我諮詢商鋪的讀者中，有相當一部分是吃過商鋪的虧的，他們的普遍感受是，商鋪最近5年，漲幅很小，而且租客流動性大，很難找到長租的店主。他們在微觀層面的感受是正確的，這裡隨便挑幾個城市的宏觀數據：

這是高力國際統計的杭州購物中心商鋪租金變動情況：

可以看到，上海和杭州都是非常欣欣向榮的城市，其商鋪租金最近三年的整體走勢是小幅下跌，遠遠跟不上住宅與公寓的行情。還有，之所以不是大幅下跌，那是因為選取的統計樣本是購物中心商鋪，如果統計的是普通沿街商鋪，那數據只會更差。

未來，商鋪的存在感和價值感會越來越低，特別是一些沿街商鋪會變得可有可無，能優質運營的只有購物中心商鋪。我暫時想不到那些租金昂貴、轉手費驚人的臨街商鋪，除了開便利店、水果店和五金店，未來還能做點什麼？

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