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深圳熱錢漸成堰塞湖,公寓市場是否會水漲船高?

深圳熱錢有多少,沒有人知道,但從兩個方面可見端倪。

深圳熱錢所到之處,即便是寸草不生的地方,也能拔地三尺,助長房價翻倍。

2015-2016年上半年,中山、東莞和惠州房價的翻倍根本原因就是深圳的熱錢,而非這些城市的內部供需關係。以中山為例,2008年到-2016年之前,房價維持了10年的龜速增長,但深中通道開建的信息一旦確認,中山房價一年的時間內便被來自對岸深圳的熱錢給捧上了天。同樣的道理,在東莞和惠州大亞灣上演。且不說,一直以來惠州近半的供應量必須面向深圳消化,惠陽大亞灣房價從2016年的均價6000元攀升到如今的12000元/平方米,其功勞幾乎要全部歸功於深圳熱錢的大量侵入。如果沒有深圳熱錢的流入,中山、東莞、惠州房價不僅漲不上去,更重要的是開發商日子將會相當難過,去庫存將是這些城市長期堅決的任務!

造成這些城市房價翻番的罪魁禍首隻有一個:深圳這座城市的熱錢太多,根據深圳金融協會統計的數據,截止到2016年末,深圳金融結構各項存款餘額為64407.81億元,而去年同期的廣州各項存款餘額47530.2億元。城市金融結構各項存款餘額也稱之為城市資金總量,是衡量一個城市富裕程度的重要指標。與一線城市廣州相比,深圳的富裕程度是廣州的1.3倍,但深圳的版圖卻只有廣州的26%,也就是說深圳用廣州1.3倍的資金量總投放到了不到廣州1/3的土地上,你說這些錢撲倒任何一個區域,不都會將這個區域推漲數倍?而熱錢大部分流向了哪裡呢?根據銀監會2016年摸底的信息,這些熱錢大部分流向了房地產領域,所以房價暴漲的根源並非簡單的供需關係,而是熱錢流動的結果。

但是,隨著珠三角城市群的限購政策出台,深圳熱錢被牢牢地鎖死在兩個領域:惠州樓市和深圳公寓。要不去惠州買,要不就老老實實的在深圳投資公寓。

先來看看熱錢如何攪動惠州樓市!

惠州樓市在歷經今年1、2月份的平穩后,3月份出現量價齊漲的局面。國家統計局日前公布的3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,三、四線城市的「量價齊升」,調控力度較小的揚州、惠州等環一二線熱點城市房價同比、環比漲幅較大。其中,惠州一手房價同比漲幅達23.9%,位列70個大中城市第六位,三四線城市第二位,環比漲幅1.1%,位列70個大中城市第十二位。不僅新房市場出現量價齊升,受到新房市場的擠壓,二手房市場同樣出現了一房難求的火爆局面。根據惠州市房產管理局日前發布的即時二手房交易數據統計中,2017年一季度惠州交易二手房源數量5674套,交易面積66.08萬平方米,分別比去年同期增加85.5%、72.6%。作為深圳樓市熱錢唯一的泄洪口,惠州樓市顯然已經失控了。

接下來,惠州樓市面臨的只有一條出路:出台更為嚴厲的限制政策!除了必要的剛需之外,新政策必然將深圳的熱錢堵在惠州之外一旦惠州出台更為嚴厲的調控政策,深圳熱錢的堰塞湖只能停留在公寓這個唯一的熱錢通道了。

同樣由於深圳樓市限購的原因,導致住宅領域的投資投機風被遏制,熱錢進入到公寓領域。與惠州樓市一樣,沉寂了近半年的樓市在開年的3月份迎來了「公寓紅」。萬科深南道68號,萬科雲城、龍光玖鑽、富馳大廈在3-4月份都錄得良好的成交業績,環比二月暴漲一倍以上。雖然成交量得以提升,但由於政府針對商品房的限價措施,所以並未出現漲價的趨勢,但公寓的熱銷,也足以說明熱錢已經進入了深圳公寓領域。接下來同樣的道理,一旦惠州出現較為嚴厲的限制政策,則深圳熱錢外流的出口將全部被堵死,唯一的通道只有公寓市場,所以,並不十分受到待見的深圳公寓市場,即將迎來一波新的行情,成交量將會繼續放大。

而在新一波的公寓行情中,前海板塊+龍華板塊將是熱錢流向的熱點區域。

前海板塊:前海概念下的投資孤品

前海目前是深圳公寓市場集中供應量最大的區域,也是深圳公寓市場價格的領先區域。其中,在售的前海公寓項目:

除此之外,2017年前海公寓第一盤,前海新紀元也將於今年上半年入市。其公寓總貨量為以上前海項目總供貨量基本相當,所以該項目是前海範圍內規模最大的公寓項目,總規模約50萬平方米,將會為前海提供約3000多套輕奢型公寓。

前海新紀元

為什麼前海會集中推出如此多的公寓項目?這是因為,前海中心已經不再有住宅供應了。前海中心(不包括蛇口)總建設規模接近2000萬平方米,是福田中心的3倍,但前海卻幾乎沒有配套住宅項目,若要進住前海,唯一的選擇就是公寓。2000多萬平方米的商務規模,相當於福田中心的3倍,其人口規模同樣將福田中心的3倍,若要以此推算其就近置業的客群,則相當於匹配一個龍華新城的住宅總容量。所以,即便是目前集中上市的公寓量已經超過了5000多套,但相對未來50萬的就業人口而言,不及其需求的1/10。

所以,未來投資前海,只有投資公寓這麼一條路可走,與前海共成長,也只有「寓」前海「公」城長!



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