為何萬科和融創都看「跌」樓市？

摘要：該擔心的是經濟的未來

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撰文| 張銀銀

有兩則關於房地產的新聞極有意思。

一是萬科在為房價下跌做準備，點名12城；二是融創的孫宏斌先生認為，調控影響將遠超預期，對樓市非常悲觀。

是真的嗎？張銀銀挨個說吧。

1、不要被萬科和融創給「騙」了

1、媒體報道時特彆強調，萬科已經做好準備，迎接很快到來的房價下跌！這個說法有沒有問題？確實萬科表示，將對三四線城市保持謹慎，並為存貨跌價準備了13.8億元。

而這12個萬科認為下跌城市名單分別為：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通。

對這些城市審慎，「槓桿遊戲」覺得太好理解了吧。正如萬科自己所言，與此相應，該公司新增開發項目集中在一二線城市，規劃建築面積最多的是上海市場，居首位。

和購房者一樣，萬科並不看空主要一二線城市。而區別看待不同城市、未雨綢繆，懂輿情、講鄭智，這不恰恰是萬科多年不倒、愈戰愈勇成熟的體現；

2、融創的業績發布會上，該公司董事長孫宏斌先生說得很清楚，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會影響到企業現金流，貸款減少，房價肯定會受影響。

這個行業風險很大，風險大不是因為市場，因為現在買的地要虧錢。如果真的政策放鬆后，他也不大相信會放漲，因為房價已處在高位上了。孫先生說，他對市場是非常非常悲觀的，從去年十月份開始基本上就不拿地了。

這些話很有意思，字裡行間，是不是有不太贊同貨幣收太緊的意思？譬如孫先生認為不會放漲，可目前主要一二線城市，房價形成了長期的單邊預期，房價越高，購房者恐慌情緒越嚴重。你說，真放開調控，漲不漲？

恰恰，因為調控太嚴，價格雖然維持高位，但對銷售總量必然造成影響，這勢必影響業績。特別是目前麵粉已經貴過麵包，成本投入那麼大，如果不能在主要一二線城市高速、大批量周轉，成本啊成本！

房地產開發商有幾個不是高槓桿、高負債，周轉效率決定資金鏈安全程度。

所以，不要被萬科和融創給「騙」了，他們說的或許根本不是真的。這兩個表態，也不是啥都說明不了，恰恰說明主流開發商看好主要一二線城市樓市。

2、主要一二線城市單邊價格預期為何難破？

1、道理很簡單，單邊預期已經形成多時，不是一兩天。狼來了喊多了，沒人信。

「槓桿遊戲」覺得，什麼數據都沒必要舉，價格一直就是在漲，2008年金融危機後主要一二線城市房價少有盤整的。這對人是一種什麼影響和摧殘！而且，目前的形勢和往時真不同，土地供應緊縮，主要一二線城市人口和城市規模控制，都比過去更嚴。

至於調控的思路，還是那樣，控制需求。誰信、誰怕？這傳遞的思維方式或許真不對，沒有人看跌，都是看漲，最多是緩漲。而越是緩漲，越覺得要趁著調控，買買買；

2、各類城市稀缺資源、包括學區等，都帶動和刺激一些板塊房價畸高，並整體推動整個城市房價高位。

你看有幾個城市教育資源均衡，反正「槓桿遊戲」（ID：ZhangYinyin0903）在廣州的朋友說南沙還是不行，還是要買回老市區。我北京朋友說，媽的，還是單位旁邊的學校好，自己房子那片太差……

而恰恰，主要一二線城市吸引人口的能力普遍強，老市民、新市民都要搶好學位，多重因素疊加，也推高了房價；

3、還有一個非理性的理性因素。主要一二線城市，特別是上海、北京，人口目標太苛刻。你說今天不買下市中心，不買下好區域，以後更怕沒機會留在這裡了。所以，還是買買買。越調控、越想用價格槓桿，最後越徒勞。

因為，你的疏散舉措、其他配套跟不上；

4、還有最根本的，房地產和地方政府是真愛啊。整個國家各行各業都被房地產「綁架」，關鍵時候才知道什麼是愛，能不保嗎？

保衛房地產，就是保衛經濟，就是保護國家槓桿、保衛地方政府債務、捍衛資產泡沫的安全……所以，不管你怎麼「恐嚇」，不信。

結果就是，就算有些價格回調，像融創孫宏斌先生喊話所擔心的。確實，在3月26日博鰲亞洲論壇「貨幣政策的『度』」分論壇上，周小川行長指出的，在實施多年量化寬鬆貨幣政策之後，本輪政策周期已經接近尾聲，即貨幣政策不再像過去那樣寬鬆。

——可那又如何？長期趨勢不變，周期大概率不變，該怎麼玩怎麼玩。

3、該擔心的是經濟的未來

從過去的經驗看，大部分二線以下城市房價，每輪調控都面臨深度調整。不否認，一些漲太猛的，產業基礎又不夠好、人口魅力差一點的城市，確實需要警惕。

最起碼，非剛需性購房，要慎重。特別是還加槓桿硬上的，那真是賭博。

同時，不該忽略的是，既然主要一二線城市目前限購、限貸已到苛刻地步，不怎麼給炒房者空間。那麼，炒房者總得尋求新的目標吧，很明顯京津冀一體化的房價效應，已經膨脹到不行。

可只要北京、天津還是那樣玩，啥東西還那樣，你說環京一帶泡沫又怎麼下探？

「槓桿遊戲」認為，熱點城市調控是「一盤棋」在考慮，絕對不是單獨某個城市的想法，而是來自於更高層的壓力。而主要一二線城市大面積的需求端控制、限購，至少形成三個效應：

1、主要一二線城市剛需，有資格購房，或還有漏洞可鑽的，想盡辦法多半會拿出首付買。生怕未來限購更嚴，更怕未來買不起；

2、高房價城市的溢出區、衛星城、周邊小城鎮，獲得最大眷顧，房價繼續攀升或庫存下降；

3、大部分投資資金被阻擋在主要一二線之外后，資金的衝動將到處嗜血。不是要去庫存嗎，目標不難實現。這個引導和暗示，太明確了。對了，這也實現了穩增長，做大了全國總資產，特別是做大了槓桿率的分母。

槓桿遊戲頂級玩家，非政府莫屬！

當然，危險是越來越大。真正的不確性倒不是川普，而是全球寬鬆貨幣政策進入周期尾部。不知道，這一次全球資產泡沫一地雞毛哪天到來。

其實不要期待，因為破一個泡沫得靠下一個泡沫來維繫。挺矛盾的。

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