房地產市場上,所有的顯見變化,幾乎都是由不顯見演變而來。正如新房市場的熱火朝天,一定程度上也在掩蓋其他的市場變化,當你發現趨勢的時候,已經為時已晚,二手房便是其中之一。
近日,一家在線上做二手房、新房和租房的中介,在南京宣布首家門店交易零傭金,也就是在買賣過程中不收中介費。作為並不鮮見的營銷手段,有人叫好,也有人存疑,會不會在服務上打折扣,或者「堤內損失堤外補」。
這則新聞的出現和被關注,有兩個背景。
第一:今年8月份,南京二手房市場的成交量環比下降7%,而且已經連續下跌3個月。
第二:因為成交量的下降,5月份開始,有大型中介公司開始降低傭金,從約2.4%降低到2%-1%。
5-8月成交數據同比大跌相比新房市場的「定點爆破」行情,二手房市場這張網覆蓋的範圍顯得穩定許多。也因此,除了學區房價高企引人注目,其他數據都容易被忽略。
事長整理今年5-8月各中介成交數據如下:
名稱 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 |
我愛我家 | 1157 | 967 | 980 | 944 |
鏈家 | 893 | 739 | 670 | 651 |
利眾置業 | 241 | 221 | 205 | 176 |
中環地產 | 187 | 173 | 142 | 152 |
中廣置業 | 200 | 148 | 128 | 134 |
中原房地產 | 162 | 122 | 117 | 117 |
壹加貳聯合不動產 | 126 | 108 | 85 | 74 |
林升房地產 | 94 | 90 | 81 | 72 |
王祥房產 | 77 | 83 | 51 | 67 |
順馳不動產 | 108 | 82 | 72 | 55 |
從四個月來,各中介的成交數據看,基本呈現逐月遞減態勢。最近的8月對比5月,我愛我家下滑14%;鏈家下滑27%;利眾置業下滑27%;順馳不動產下滑49%;壹加貳聯合不動產下滑41%。除王祥房產成交時漲時跌,數據相對穩定,其餘排名靠前的中介都跌幅較大。
這樣的跌幅似乎並不偶然,而是整體性趨勢。但如果對比去年同期,這個數據就顯得比較驚人。
名稱 | 2016.5 | 2016.6 | 2016.7 | 2016.8 |
我愛我家 | 1662 | 1521 | 1471 | 1423 |
鏈家 | 1198 | 930 | 922 | 1065 |
利眾置業 | 428 | 380 | 303 | 313 |
中環地產 | / | / | 90 | 172 |
中廣置業 | 364 | 317 | 306 | 328 |
中原房地產 | 219 | 186 | 181 | 209 |
壹加貳聯合不動產 | 195 | 159 | 197 | 199 |
林升房地產 | 77 | 84 | 53 | 92 |
王祥房產 | / | / | / | 79 |
順馳不動產 | 138 | 104 | 118 | 113 |
同期數據對比下,我愛我家5月同比下降30%;6月同比下降33%;7月同比下降33%;8月同比下降33%。利眾置業5月同比下降43%;6月同比下降41%;7月同比下降32%;8月同比下降43%。近半的下降幅度,幾乎普遍存在。
有中介平均每月每店僅成交一套從兩年相同時期的成交數據分析,不難發現,巨變基本發生在規模大的房產中介上,而類似林升房地產、王祥房產,數量幾乎沒有太大變化,甚至還略有上浮。
以今年5-8月的數據為基礎,事長粗略了解了一下平均每店的成交數量。我愛我家的南京門店超300家,以300計算,四個月內,最高每店平均每月成交3.85套,最低3.14套。
據鏈家經紀人稱,鏈家在南京門店數量超550家,也就是說,四個月內,最高每店每月成交1.62套,最低每店每月僅成交1.18套。
可見,今年二手房市場與去年相比,已不可同日而語。
回歸 | 從線上走到線下經營從開頭的新聞中,細心的讀者可以發現,這家零傭金的中介,是一家在線上做二手房、新房以及租房的中介,如今他開始進行線下經營,成立門店。房產中介經歷從線下走向線上,如今緣何又開始嘗試線下?
這個似乎也說明了一位業內人士的判斷:
1、中介行業本質上是一個很粗放的行業,很難用互聯網模式控制成本
2、中介的兩個重要關卡:門店成本+人力成本,兩個維度很難繞過去
打著互聯網+的房產中介好像也做不了時代的弄潮兒,畢竟整個行業都在經歷巨變。愛屋吉屋曾憑藉互聯網思維,五輪融資,拿下3.5億美金,幾乎創造了中介融資神話,而後面臨的卻是持續虧損。當泡沫被戳破,所謂的互聯網中介也將回到傳統模式。
值得玩味的是,不少中介沒有品牌,卻很好很穩定的存活了下來,因為可以很好的控制成本。而有品牌優勢的中介,二手房戰場尤在,但同時也在主攻一手業務了。