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近7成城市房價收入比仍在上升 京滬買房更難

■中房智庫研究員 許倩

時至年中,部分熱點城市房價出現下跌拐點。

根據國家統計局數據,6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。這是一線城市新房和二手房價兩年以來環比首次下降。

「房子是用來住的、不是用來炒的」。相比房價普遍高漲時期的2016年,當前主要城市居民的房價承受能力是否有所好轉?

以「房價收入比」這一國際通用指標來衡量,中房智庫對全國30個重點城市上半年住房總價與家庭可支配收入比值進行比較,推出2017年上半年30城房價收入比排行榜。排在榜單前10名的城市分別是深圳、上海、北京、廈門、珠海、海口、天津、南京、福州、杭州,均是此前房價漲幅過快的城市。其中,深圳的房價收入比高達36.33。這意味著,在深圳,一個家庭想要購買一套110平方米的住房,不吃不喝需要36年的時間。

中房智庫曾發布過2016年主要城市房價收入比榜單。相比2016年城市房價收入比,30個城市中,今年上半年房價收入比提高的城市達19個,也就是說,僅11個城市房價收入比下降。這其中包括深圳,上半年房價收入比相比2016年下降了4.09,即上半年在深圳買房年數縮減了4年。一線城市中房價收入比下跌的還有廣州,而上海和北京的房價收入比則繼續上升。

「和國內一樣,海外國家如美國、英國的年輕人都想買房不想租房,只是房價太高買不起。不過因為他們的房價收入比相對合理,所以對房價的意識相對來講要淡一點。」新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷表示,「目前房價收入比短期扭曲,未來通過限價令放鬆、土地價格以及稅費的逐步調整,可以使得房地產慢慢趨近合理,不過這個有賴於供給側改革。

京滬深房價收入比達25倍以上

儘管房價收入比是一個全球通用的指標,但其合理範圍卻沒有嚴格界定。一般而言,在發達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區。而根據的實際情況,一般認為,國內房價收入比保持在6~7之間屬於合理區間。

熱點城市的房價收入比則遠超合理範圍。中房智庫發布的上半年全國30個重點城市房價收入比全部超過合理值7,超過10的城市有20個,超過15的城市有6個,分別是深圳、上海、北京、廈門、珠海、海口。

在已公布上半年人均可支配收入的城市中,上海城鎮居民人均可支配收入最高,達到了31524元,同比增長8.6%;其次是杭州,城鎮居民人均可支配收入為31242元,同比增長7.1%;北京排第三位,城鎮居民人均可支配收入為31016元,同比增長9%。

但在高房價面前,一線城市的所謂高收入顯得「太虛」。在智庫發布的30個重點城市房價收入比榜單中,深圳的房價收入比高居首位,達到36.33。根據深圳市規劃和國土資源委員會官方成交數據,7月深圳一手住宅的成交均價為54446元/平方米,同比下跌0.1%。這是深圳新房價格連續10個月下跌。但54606元/平方米的新建商品房均價仍是全國最高的。

去年深圳房價連續暴漲,房價收入比也達到歷史最高值40.42,而在2015年深圳房價收入比還是27.7。不過,今年上半年深圳房價收入比下降了4.09。

在深圳之後的排名,依次是上海、北京、廈門、珠海、海口、天津、南京、福州、杭州。

目前房價收入比高的城市,仍集中在經濟發達的一線城市、東部城市及周邊輻射城市。這些地區產業發展好、收入水平高、人口吸引力強,外來常住人口比重大,因此,購房需求和投資投機需求較為集聚,購買力強勁,房價水平也高。

部分熱點城市房價收入比開始下跌

據中房智庫研究員統計,30個重點城市中,上半年房價收入比相比2016年下降的城市有11個,分別是深圳、廈門、福州、蘇州、石家莊、合肥、廣州、溫州、廊坊、濟南、武漢。儘管只佔了不到40%的比例,但表明熱點城市房價已經出現實質性下降。

如福州房價收入比從2016年的18.09下降到今年上半年的13.78,即在福州購買一套110平方米住房,購房年數縮短了4.31年;合肥房價收入比從2016年的13.96降到今年上半年的11.82,購房年數縮短了2.14年;廈門今年上半年居民購房年數縮短了1.73年;廊坊、濟南、溫州的房價收入比分別下降1.46、1.12、1.06。

而19個城市的上半年房價收入比還在提高,即居民購房難度加大。房價收入比增多最明顯的是海口,房價收入比從2016年的11.7,增加到今年上半年的16.78,即在海口購買一套110平方米的住房,今年6月份購買比去年購買增加了5.08年。

北京、上海上半年購房難度增加也較快,北京上半年房價收入比相比2016年增加了4.27,上海上半年房價收入比增加了3.36。

此外,購買一套110平方米的住房,今年6月份購買比去年購買增加2年的城市還有西安、昆明、常州、珠海。而南京、天津、杭州、寧波、南通、成都、重慶等城市房價收入比則微增1以上。

中西部城市房價收入比上升

在中房智庫2016年發布的城市房價收入比榜單中,尚有部分城市房價收入比處於合理區間,而今這些城市大部分隨著房價的補漲,房價收入比亦超過合理範圍。

房價收入比最低的城市是無錫。儘管無錫、常州屬於東部城市,且處於長三角城市圈。這些城市商品房庫存量大,供大於求,依然是限制房價上漲的一個重要因素。

去年以來,部分投資投機需求轉戰無錫,使得無錫房價有了一定反彈,甚至在全國百城房價漲幅榜上多次佔據榜首,庫存也有了明顯消化。2016年無錫新建商品房均價為9425元/平方米,今年6月均價漲至10726元/平方米。

不過,按照國家統計局數據,6月無錫新房價格環比下跌0.3%。而且,上半年無錫市城鎮居民人均可支配收入26511元,同比增長8%,居民人均收入漲幅超過房價。

作為陝西的省會城市,西安,在去年的土地拍賣市場亦得到房企的青睞,不過房價上漲速度依然較慢。2016年西安市新建商品房均價7131元/平方米,城鎮居民人均可支配收入為35630元,房價收入比為7.33。今年上半年,新建商品房均價9724元/平方米,城鎮居民人均可支配收入為19042元,房價收入比為9.35。

國內房價收入比預期回落

英國諮詢機構牛津經濟研究院今年發布報告稱,在香港、孟買、北京和上海,人們可能需要儲蓄三十年才能買到一處普通住宅。這四個亞洲城市成為全球房價「相對最貴」的大城市。

而今,房價上漲已經到達頂點——這是當前主流觀點對樓市走向的判斷。

「從房子的居住屬性看,人口和收入都不再支撐未來10年的房地產像過去10年那樣瘋漲。」國泰君安首席經濟學家林采宜認為,從投資屬性看,通常而言,寬鬆的貨幣是購房子槓桿不斷擴張的重要條件,隨著利率中樞的上行,房屋貸款的信貸成本越來越高,房子的持有成本越來越高。投資性需求萎縮是時間和程度的問題。

林采宜進一步表示,從土地供給看,現行政策要求地產消化周期6個月以下的城市要大量增加土地供給。供求失衡是房價高企的主要因素,一旦土地供給政策改變,消費者和投資者對於住房漲價的預期就相應改變,所以一旦沒有漲價的預期,少於三分之一的「剛需」會分崩瓦解。

這也意味著遠遠偏離正常值的房價收入比有望得以矯正。

「目前房價收入比短期扭曲,未來通過限價令放鬆、土地價格以及稅費的逐步調整,可以使得房地產慢慢趨近合理,不過這個有賴於供給側改革。」歐陽捷認為。

據2017年~2022年房價行業發展前景分析及發展策略研究報告表明,去年全國房價收入比達到近五年最高值7.4之後,今年有望小幅降至7.2左右。主要影響因素是房地產調控影響下,全國商品住宅成交均價增幅在今年可能回落至5%左右。



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