集體土地建租賃房 住房租賃模式已開啟

近日，國土資源部、住房和城鄉建設部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》），指出為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，正式確定第一批包括北京、上海在內的13個城市將試點開展利用集體建設用地建造租賃住房。

《方案》還表示，利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助於構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助於拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助於豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。

此次《方案》的出台，被認為是之前中央提出「租售並舉」措施，通過發展房地產租賃市場來解決廣大民眾的「居住」問題，以及部分地方政府提出「租售同權」政策的進一步落實。因為沒有足夠的土地用來建造租賃房，那麼發展房地產租賃市場就成為空談。

同時，由於《方案》鼓勵集體建設用地來開發住房租賃市場，這會激發租賃、集體用地市場的復甦：一方面《方案》中所列出的試點城市都是一二線城市，本身土地資源都很有限，而讓更多存量集體建設用地來建造租賃房，解決了租賃房建設和發展問題。另一方面，一些村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面有了積極性，從而形成了增收增利的效應，從而助力改革順利推進。

實際上，經過多年的房地產開發，商品房存量非常大，但主要用於銷售，租賃住房比例太小，無法滿足居民的多元化需求。如今推行租賃住房政策在集體建設用地上建造更多租賃房，填補之前的空缺。那麼，集體建設用地上造租賃房將給市場帶來啥影響呢？

首先，對於租房者來說，在集體建設用地上建造大量租賃房，從而有了更多的租房選擇權。同時，居民的住房模式也會發生悄然改變，由原來的購房居住，逐步變成了一部分人通過租房來解決居住問題。這也體現了中央提出的「房子是用來居住」的意圖。正是由於選擇租房的人逐漸增多，未來熱點城市房價過快上漲勢頭將會得到有效遏制。

此外，由於集體建設用地的上市，解決租賃房建造問題，這又將會使房租上漲的勢頭得到暖和，租房者的壓力會有所減輕。目前，各熱點城市的房租與收入比都已處於高位。數據顯示，在各城市房租收入比值當中，北京58%，深圳54%，上海48%等3個城市房租收入比皆高於國際警戒線30%，屬於租金偏高的城市。而大量租賃房入市的預期，將使之前房租較快上漲勢頭得到控制。

再者，拿集體建設用地來造租賃房，能夠激發開發商的投資積極性。在一線城市，土地成本占開發總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，開發商如果拿地用來建造租賃房，回報率只有1-2%，而集體建設用地在的稅收和成本就會下降很多。因此，對拿集體用地來開發租賃房的房企來說，年化投資回報率5%以上絕對沒有問題。

或許有人會說，5%的投資回報率，對於開發商來說是否過低？通常開發新的商品房，回報率要遠大於此。但是，面對當前各城市房地產調控日益收緊，以及房貸利率的上調，開發商的日子並不好過。而如果租賃房每年能有5%以上的穩定回報率，且背後還有各級政府支持，開發商肯定積极參与。當然，投資建設租賃房也給民營房企轉型提供新思路。

最後，過去集體用地一般不好流通，所以集體土地的價值不高，導致使用效率低下。而這次中央層面提出集體用地建造租賃房。這也意味著，集體建設用地可由村鎮集體經濟組織自行或者直接選定房企合作建設。如此一來，既盤活了閑置的存量用地資源，拓寬集體經濟組織和農民的增收渠道，更為拓展集體用地優化配置，促進城鎮化進程提供借鑒。

在集體建設用地上建造租賃房，這既是對中央提出的「租售並舉」，建設多層次住房體系的落實，也是努力盤活城市存量用地，提高閑置土地使用效率的嘗試。此項政策無論是對政府、農民集體、民營房企和個人都可獲得利益。特別是對於個人來說，大量租賃房入市，除了有更多選擇空間外，還使房租以及周邊房價更趨穩定。這是一個各方都能共贏的好政策。

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