樓市「牛轉熊」！買房應規避哪些城市？

作者：蘇寧金融研究院高級研究員左俊義

隨著調控持續收緊，房地產市場漸漸「牛轉熊」，觀望的、抄底的、套現的，每一個交易行為背後，都有著交易雙方對所處城市房地產行情的判斷在支撐。

房地產市場的交易和股票市場的交易有相似之處，比如價格都需要成交量的配合，只有成交量明顯提升的價格上漲才是可持續的。

所以，根據各城市成交量和房價的組合關係，就能大致判斷城市房地產走勢是否比較健康。

那麼，目前哪些城市需要規避、哪些城市可以繼續持有呢？本文來做個分析。

先來看房地產熊市的三階段

首先來分析：如果房地產市場進入景氣下行的周期，銷量和房價的一般變動規律。

一般來說，如果房地產市場景氣下行，市場大約會經歷三個階段：量升價跌、量跌價平、量平價跌。下面詳細闡述：

在房地產景氣下滑的過程中，在第一階段，有前瞻性的房地產企業率先降價、實現存貨變現，這樣就可以手持大把現金來應對後面的行業寒冬。這一階段的房地產市場表現為量升價跌。

到了第二階段，觀望情緒開始蔓延，在這一階段，後知後覺的房地產企業就算繼續調整價格，對銷售的刺激作用也非常有限，因為購房者買漲不買跌，他們會繼續觀望後續是否有更低的價位出現，這時銷量一般會持續萎縮直至達到只有剛需的地量水平，但即便這樣，房地產企業也不會降價，這一階段市場表現為量跌價平。

到了第三階段，會出現行業的寒冬，隨著銷量達到地量水平，之前沒有及時去化、資金鏈緊繃的房地產企業面臨兩個選擇：一是大幅降價完成銷售，二是將樓盤低價賣給其他開發商。因此，這個階段房價會繼續下行，這一階段表現為量平價跌。

最後則是新一輪房地產市場景氣周期的出現，推動因素可能是投機客入市、央行調低房貸利率、政府放鬆房地產調控措施等。

舉例說明：來看上一輪房地產調整周期中的北京——2010年下半年，北京大體是量升價跌的階段，這一階段開發商通過降價來實現快速去化；2011年上半年，大體是量跌價平的階段，這一階段開發商即使降價也不會刺激銷售，因此價格大體持平、同時銷量逐步萎縮；2011年下半年和2012年上半年，大體是量平價跌的階段，這一階段銷量回落到只有剛需入場的地量水平，同時開發商為了回籠現金會進行大幅度的降價來促進銷售（參見圖1）。

現階段哪些城市在量縮價跌？

上面分析了房地產熊市中銷量和房價的變動規律，下面來看一下本輪房地產調控期間，各城市的樓市走向。

如果把各城市的成交量環比和房價環比放到一張散點圖中，那麼，各城市的銷量和房價的組合關係一般存在三種類型：第一類量縮價跌；第二類量縮價升；第三類量價齊升。

比如，根據各主要城市5月的銷量環比和房價環比，那麼各城市主要分佈在三個象限中（參見圖2）：第一類城市量縮價跌，這類城市分佈在左下角的第三象限中；第二類城市量縮價升，這類城市分佈在左上角的第二象限中；第三類城市量價齊升，這類城市分佈在右上角的第一象限中。當然，5月還有一個城市是量升價跌的，那就是上海，在右下角的第四象限中，但這類情況一般比較罕見，在此不作重點分析。

現階段各城市的買房策略

投資股票的人都知道：成交量對後續價格走勢的影響很重要，如果成交量萎縮，說明想要建倉買入該股票的人氣不足，價格很難出現上漲動能。買房也是如此。現階段，哪些城市需要觀望，哪些城市比較危險，哪些城市要趕緊下手，在此從成交量角度作個價值分析。

1、規避量縮價跌的城市：北京、蘇州、廈門

首先要規避的城市就是量縮價跌的城市，這類城市已經有比較濃的觀望情緒，典型的代表是北京、蘇州和廈門（參見表1）。

這類城市後續的房價走勢可能是先走平、再下跌。先走平的原因是在降價不能刺激銷售的環境下，沒有房地產企業會進行降價；隨後則是銷量持續萎縮至地量水平，這時房地產企業為了拿到現金保命，會再次進行大幅降價。因此，現階段，這些城市的房產不必急於入手。

2、警惕量縮價升的城市：廣州、東莞、濟南

除了量縮價跌的城市要規避以外，還有一類城市表現為量縮價升，這類城市房價上漲的可持續性存在疑問。

因為量縮價升背後的原因可能有兩種：一種是房價的上漲已經超過了很多剛需購買者的購房能力，比如隨著房價的上漲，很多剛需發現自己的首付款已經遠遠不夠了，這時成交量會下來；另一種是房價的上漲主要是由供給的收縮引發的，比如近期新開樓盤比較少。

不論是上述哪種情況，這類城市後續的房價上漲空間是有限的。如果是第一種情形，那麼隨著剛需的購房能力受到影響，後續的成交量會持續萎縮；如果是第二種情形，隨著房價上漲，政府肯定會要求開發商不能捂盤、也會加大土地市場供應穩定市場預期。總之，這類城市就跟無量飆升的股票一樣，一旦上車就容易被套牢。

從5月的銷量和房價來看，量縮價升的城市主要是廣州、東莞、濟南，武漢、大連、杭州也有類似情況，但不如前三個城市嚴重（參見表2）。這類城市房價持續上漲的支撐不足，建議不必著急上車。

3、關注量價齊升的城市：寧波、昆明、深圳

最後一類城市是量價齊升，這類城市房地產基本面比較健康，價格上漲有銷售的支撐，說明剛需購買力度較強，後續房價出現大幅回落的概率也較低。

這類城市主要包括寧波、昆明和深圳。福州、無錫、青島、南昌5月也是量價齊升，但5月銷量環比增幅較弱；南京和長春5月房價環比漲幅一般，但成交量增幅較大（參見表3）。

看完上面的分析，您是否對各主要城市目前的房地產基本面狀況有了一定的了解呢？那就好好把握上車和下車的機會吧！