北京389個項目被「催」入市

北京房地產供求關係一直緊張，為了緩解這一矛盾，6月27日，北京市住建委發布《關於辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），公布了389個在途項目清單，推進這些項目儘快入市，並推出辦理預售許可的相關規定。據測算，這些項目可提供約20萬套住房供應。

穩定樓市，政府督促在途房源入市

3·17新政以來，除了實行差異化的住房信貸政策之外，北京還明確了要切實增加商品住房的有效供應，其中一項措施就是督促「1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市」的在途商品住房項目儘快入市銷售。

本次市住建委公布的389個在途房地產項目，包括161個拿地未開工的項目和228個開工未入市的項目，對應的正是這部分潛在供應。

據北京房協官方微信「京房字」測算：這2250萬平方米的潛在供應大約可以向市場提供20萬套左右的房源。是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。將能起到穩定和引導市場合理預期。

針對這次公布的389個項目具體能形成多少供應，目前還無法統計出來。「因為有早期協議出讓有未經招拍掛的，有商業的、有保障房的，純住宅最終多少套難以算出精準的數據。」亞豪機構市場總監郭毅表示。

不過這其中包括不少知名項目後期以及名噪一時的地王地塊。比如北京市西城區華嘉衚衕地塊。這宗地塊在2014年初曾經被業界一度認為有望問鼎北京市單價地王，然而當年2月17日卻被暫停了出讓。最終該地塊於當年7月中旬再度掛出，並於8月20日成交，成交時的單價高達9.65萬元/平方米。但是，該地塊在拿地之後始終未能開工。

此次，市住建委下達的《通知》對於拿地未開工和開工未入市的項目，做出了嚴格的時間規定，包括拿地多久開工、何時入市銷售，都有明確的規定和要求。業內人士分析認為，一旦389個項目加快入市形成供應，將對平穩北京房地產市場起到巨大作用。

放寬取證，緩解房企資金壓力

《通知》要求「凡列入清單的商品住宅項目，開發企業取得一個施工許可后，可以對應辦理兩次預售許可。在申請第二次預售許可時，應同時提交情況說明。」

分析師崔秀程表示，《通知》肯定會加快這些老項目的開工入市進程，因為有兩個時間點，可以實現二次取證，截斷了項目推遲開工，推遲取證，推遲入市的後路。

此前一張施工證只能辦理一次預售許可，但如果其中低層、高層產品混搭，則要符合2013年頒布的達到地上規劃層數1/2以上、低層達到封頂階段才可取證的要求。據郭毅粗略估算，389個項目中約有2/3應在此列。

不過從目前的情況來看，北京市場上鮮有單價8萬元以上的項目獲批預售證。如果放寬取證，不放寬預售證價格，當年一些地王項目的房企依然會陷入尷尬選擇。

就像2015年9月，懋源力壓保利、首開、龍湖、平安聯合體取得的孫河西甸村地塊，該地塊總價29.4億元，外加異地配建9.6萬平方米保障房，機構計算樓麵價超5萬元/平方米。按照北京市場的一般規律，需要至少一倍的售價才能夠保證利潤率。不過從目前來看，預售價格尚未有鬆動的跡象。

不過，郭毅也指出，這一新規對於房企來說還是有利好消息的：「新規放寬了取證預售的限制，將有利於增加市場供應。施工進度的放寬，將房企開盤預售的時間提前了3-6個月，儘早入市銷售回籠資金，有助於緩解房企資金鏈的壓力。」

效果待考，部分項目暫不具備入市條件

崔秀程表示，這只是一個通知，一些項目並不具備入市條件，如存在拆遷、產權、資金鏈問題。

實際上，在市住建委公布的這389個項目名單中，有的項目已經或接近售罄，還有一些項目分期開發，後期因為拆遷問題停滯不動，入市還遙不可及。如在未開工項目名單中，排在榜首的就是「崇外6號地」，從2007年啟動至今，還在推動中。這塊地在2007年已經出讓給了新世界地產。

該地塊佔地面積約0.8平方公里。這裡曾是一片居民與企業生產混雜的區域，但是隨著企業倒閉、轉制甚至遷走，騰空的房子逐漸分給居民用於居住，聚集了足有8500多戶居民。在今年2月，多次啟動而又多次停滯的拆遷滯留區「崇外6號地」開始對其最大體量的成片違建進行拆除。

郭毅提醒，通知中用的措辭是「可」，不是強制性的，主導權在房企，一些始終沒有開發的地塊，是有拆遷、道路設施的原因，這些客觀存在的問題很難解決。還有些項目則是已經形成銷售，但由於分期開發，同時出現在拿地未開工和開工未入市的項目清單中。比如保利西山林語、中信城、合生霄雲路8號都是銷售了多年的老盤。

對於已開工還未入市的項目，尤其是多年老盤還未售罄的，崔秀程表示，既然通知已經下發了，如果有項目對此不以為然，不執行的結果可能會遭到處罰。