2017年的一半快要過去了,最近關於「房地產」的文章明顯少了下來。這一輪的房地產行情,從14年末、15年初開始,期間在多個核心城市之間呈現輪動式「瘋漲」。
不論是老牌一線京滬深廣,新晉的四小龍廈門、合肥、南京、蘇州,還是其他二線城市鄭州、武漢、杭州,城區房價都在兩年時間內大幅、快速上漲,上漲幅度多者超過五成,其餘至少也有兩三成。
現在,上漲階段暫時過去,我們可以來做一做復盤了。
樓市是個政策市
的樓市,在很大程度上是一個政策市,這一點相信沒有太多人會反對。換言之,如果有人認為「經濟不好的時候,反而房地產行業可能會很好」,這其中也很有幾分道理。歷次房地產調控和漲跌周期,都印證了這一點,這一次也不例外。
房價什麼時候開始漲,國家「讓你買」的時候
經濟這麼差,是時候把房地產從籠子裡面放出來了,國家就鼓勵你去買房。
貸款的資格有了:2014年9月30日, 央行、銀監會發了一份通知,後來俗稱「930新政」,叫《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。其實它的大概要義,就是調整房貸政策,要求各銀行在房貸上,從「認房又認貸」變為「認貸不認房」(二套房的認定標準)。
購房資格有了:2014年下半年,一線城市以外,各個城市陸陸續續放開限購。
貸款的負擔降低了:2015年3月30日,央行、住建部、銀監會聯合發文,給樓市加了一把猛火——「330新政」:二手房營業稅免征限期由5年改為2年;二套房商業貸款最低首付比例降至4成;公積金貸款首套房首付比例調整為20%。
所在城市限購,沒有買房資格?沒關係,我放開限購,讓你們買買買。
已經有兩套房,沒有貸款資格?不要緊,現在是「認貸不認房」,只要沒貸款,手上有多少套都不是事。
首付太高?無妨,我給你降。
稅費高?沒事,我給你免征,二手房只要持有兩件,轉手免征。
還嫌不夠?還有降息呢,2014年11月到2015年,連續6次降息,每個月房貸省上好幾百。
一套組合拳下來,房價應聲而起,深圳、廈門最先啟動,然後北京、上海、合肥、南京、蘇州、鄭州等陸續跟上,再拓展到其他的二線核心城市。每一個在這些城市生活的人,對此應該能感同身受,因為朋友圈總是不停出現「暴漲」的文章。
房地產該回到它該去的地方了
2015年12月中央經濟工作會議,強調的是「化解房地產庫存」。
由於城市化進程的特點,房地產市場本身出現了明顯分化。15年部分城市房價漲,16年一二線城市普漲、大漲,聲勢雖然很大,對庫存最大的三四線城市幫助卻有限。
沒問題,三四線城市繼續慢慢消化庫存,一二線城市的房子,應該回到它原來該去的地方了。所謂「沒有購買,就沒有傷害」,控制價格最好的方式,就是讓交易做不成,數量一下來,價格就別想動了。
去年7月,政治局會議提出「抑制資產價格泡沫」,不久各個前期房價大漲的城市開始密集出台限購、限貸政策。去年國慶短短七天,十幾個城市一起出台類似的政策。為此,當時小巴還做過一張表。
日期 | 城市 | 限購、限貸政策核心 |
8.12 | 蘇州 | 房貸未結清的,首付比例提升或限貸 |
9.1 | 武漢 | 2套房首付比例提升 |
9.5 | 廈門 | 144㎡以下,本市戶籍限購3套,外地戶籍限購2套 |
9.18 | 杭州 | 外地戶籍限購2套 |
9.25 | 南京 | 本市戶籍限購3套,外地戶籍限購2套 |
9.26 | 蘇州 | 外地戶籍在吳江區2套需滿1年社保 |
9.27 | 杭州 | 2套房首付比例提升 |
9.28 | 蘇州 | 外地戶籍在崑山購2套需滿1年社保 |
9.30 | 北京 | 無論有無貸款,2套房貸比例均為50% |
9.30 | 天津 | 外地戶籍在市區及武清區限購2套 |
10.1 | 成都 | 部分區域單人只能新購一套房 |
10.1 | 鄭州 | 180㎡以下,本市戶籍限購3套,外地戶籍限購2套 |
10.2 | 無錫 | 外地戶籍限購2套,2套首付比例提升 |
10.2 | 合肥 | 市區內,本市戶籍限購3套,外地戶籍首套需滿1年社保限購2套 |
10.2 | 濟南 | 本市戶籍限購4套,外地戶籍限購2套;首付比例提升 |
10.3 | 武漢 | 城區與新區大部分,本地戶籍3套限貸,外地戶籍2套限貸、3套限購 |
10.4 | 蘇州 | 市區、崑山、太倉,外地戶籍首套需滿1年社保、2套限購,本地戶籍限購4套 |
10.4 | 深圳 | 首付比例大幅提升 |
10.4 | 廣州 | 本市戶籍限購2套,外地戶籍首套需社保3年 |
10.5 | 廈門 | |
10.6 | 珠海 | 144㎡以下,本市戶籍限購4套,外地戶籍限購2套、首套需1年社保 |
10.6 | 東莞 | 新房限購3套,外地戶籍購買2套新房需滿1年社保 |
10.6 | 福州 | 城區戶籍限購3套,非城區戶籍限購2套、首套需1年社保 |
*數據來源:各城市政府公告。
直到今天,調控也還是一直在加碼。原來商住是不限的,現在也限了;原來土地還在招拍掛的,現在招拍掛還有漲停板,漲停之後還有多家開發商競價,那就比誰的自持比例高;原來利率是下降的,或許現在馬上要加回去。總之,一定要把這股勢頭給壓下來才行。
新一輪漲完了嘛,房地產又該回到它該去的地方了。
那麼,支撐高房價的因素是否還存在?
目前,北京上海等一線城市的房價,正在經歷有量變到質變的過程,之前是價穩量跌,現在價格也快挺不住了,之前瘋漲的帶學區性質的房子,由於多校區劃片已經出現暴跌和成交困難。如今這種趨勢開始向其他的高端住宅蔓延,總價越高越難賣。
現在則開始主動跟房東討價還價,用它們的話說,現在賣房相當困難,一個門店一個月都未必賣出一套。而購房市場不景氣,租房市場同樣不好,所以現在收入成了重要問題。很多門店雖然還沒有關門,但中介人員已經開始離職。
之前大家一見面聊天,都是你買沒買房,房價還會不會漲,現在見面,都在說你們家那跌了多少,我們這邊跌了多少。畫風已經完全變了。那麼我們不妨來盤點一下,高房價的基礎是否還存在。
首先,金融因素,貨幣供應量來看,08-09年最高,M2超過20%,直奔30%,大量的貨幣無錨印鈔,形成了洪水猛獸,所幸那幾年人民幣升值,所以沒造成大規模財富外流。在2008年之後,樓市直接金融化,貨幣政策寬鬆,樓市就漲,貨幣政策緊縮樓市就調整。
但之前貨幣政策再怎麼緊縮,貨幣供應M2也沒低於10%,而現在這個指標被打破了,所以可以預見的是,未來幾年,金融絕不會放鬆甚至越來越緊。
其次,政府因素,今年因城施策,各地政府態度迥異,從城市的角度來講,北京上海做出了非常好的表率,高壓調控,把能夠用的政策全部加碼上去,不降房價誓不罷休。
第三,債務因素。去年其實我們就做了一件事,把全世界最高的非金融企業槓桿降下來,然後加到居民身上,但加著加著發現有問題了,非金融企業槓桿壓根沒降多少,居民的槓桿倒是快速上漲。那麼我們居民槓桿率這麼高,這兩個城市房價一旦掉頭向下,是否也會出現大面積棄房斷供呢?所以,房價越熱點的城市,其實爆發金融危機的可能性也就越高。
第四,經濟因素,一個經濟不斷發展的地方,房價是可以長期上漲的。這也是一種良性的增長,但大家可以算算,15年來你的收入增長了多少,房價又漲了多少。絕大多數地區的房價嚴重超過了收入的漲幅,而多增加的這部分其實就是泡沫,而這幾年甚至有些製造業城市,因為這樣或那樣的原因,經濟是減速的。
第五,需求因素,大家想的挺好,多買套房,然後用房養老,說白了就是你想通過房子的漲價,像上一代人剝削我們一樣,剝削下一代的年輕人。
但你確定下一代人還需要房子嗎?獨生子女讓我們這代人可能通過繼承,就有3套左右的房子,下一代人手上的房子只會更多,而且可能越來越多。所以從這個趨勢看,租房應該越來越便宜,而炒房的基礎越來越薄弱。
目前來看下半場,從2016年下半年開始,政策轉向「防風險」,策略是長短結合,短期依靠限購限貸,長期尋求建立長效機制。
「限購限貸」,我們是看到了,而「長效機制」,我們還要觀察。