為去商辦庫存，蘇州出台政策允許商辦項目有條件轉為住宅

在江蘇省蘇州市政府網站上看到，蘇州市人民政府於1月9日下發《關於加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見（試行）》的文件，文件提出調整用地規劃政策。

文件稱，按照有關規定，嚴格控制經營性建設用地的用地性質和規劃條件調整。

但對出讓項目所在區域商業辦公供應明顯偏多或在建規模過大，項目尚未開工建設或未開始銷售（包括原已銷售房屋目前已清理完成回購處置）的，可由建設單位申請，通過調整土地規劃條件、用途，引導項目建設用地轉型利用，用於住宅或國家支持的新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等項目用途的開發建設。

對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應按程序申請批准同意后，重新辦理相關用地手續、核定相應的土地價款。

文件提到，對已取得土地尚未開工建設的項目，由建設單位提出申請，按照相關程序批准后，將商業辦公項目調整為住宅或其他適合用途項目開發建設。

政策的適用時間為2015年1月1日前，已取得國有土地使用權、符合申請條件的建設項目，可以申請用地規劃調整。2015年1月1日以後通過公開交易方式取得國有土地使用權的項目，必須按確定的用途條件進行開發建設，不得申請調整。適用項目是指建設單位已取得國有建設用地使用權、尚未開發建設完成，或已竣工尚未實現銷售的商業辦公用房或項目。依法認定為閑置土地的開發用地除外。

《實施意見》還提到，加大市場配置資源力度，屬地政府可以根據公共配套需求，通過回購、土地置換等形式，將閑置商業辦公用房或項目用於醫療、養老、教育和社區服務等進行有效利用；同時，鼓勵社會資本收購兼并商業辦公項目或企業，盤活市場資源。切實降低商業辦公用房交易成本，促進市場流通，稅務部門在確定商業辦公用房交易納稅評估價時，應根據商業辦公市場狀況，及時調整、合理核定計稅基數。

《實施意見》稱，將建立蘇州市商業辦公去庫存聯席會議制度，由市教育局、公安局、國土局、住建局、規劃局、環保局、法制辦、土地儲備中心、消防支隊等相關部門及各區政府組成。辦公室設在市住建局，負責商業辦公用房去庫存項目的申請受理、項目進展情況跟蹤、牽頭協調等相關工作。各區組織對本轄區範圍內符合條件的商業辦公項目全面排查統計，並提出工作計劃，按照從易到難的原則確定試點項目。

多位蘇州房企負責人表示，此次蘇州出台上述政策，主要目的是去商辦庫存，實際的情況是，住宅項目開發建設到一半就能賣完，而商辦項目都已是現房了仍還處在銷售狀態。即便是在市中心區域，掛出來的商辦用地也往往會以底價成交。此次政策雖說商辦項目可轉成住宅或國家支持的新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等項目，但主要還是以轉為住宅項目為主。

「此次政策對商辦項目的存量去化會有促進作用，像蘇州這樣的二線城市，商辦的存貨是大量存在的。考察此次的政策，關鍵點在於政策執行審批到什麼程度，文件在這方面規定得很模糊。」蘇州某品牌房企營銷總監說，政策的效果怎樣，關鍵看政府的操作力度，文件內容的本身就給了政府很大的操作空間，估計政策會傾向於偏郊區的不能開工的、爛尾的寫字樓、商業項目，市區核心地段的商辦項目不大可能被覆蓋。

有開發商表示，政策適用的時間為2015年1月1日前已取得國有土地使用權、符合申請條件的建設項目，按照這一條件篩選下來，符合的項目並不多。像吳江、蘇州灣、相城區等一些外圍區域會有一些項目符合，同時，這些項目還要通過8、9個政府部門的共同認可才能做，這一點比較難。

蘇州某品牌房企投資部人士表示，蘇州商辦去化一直比較令人頭疼，而住宅項目較為火爆，與其在一級土地市場推出宅地，引發房企爭搶，拍出高價甚至地王，不如在二級市場盤活商辦項目，這樣既能去商辦庫存，增加住宅供給，也能給土地市場降降溫。

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