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樓市格局重大轉折!開發商混成了房東,房價要降了?

最近國內樓市又傳來一條勁爆消息,上海近日出讓了兩塊土地,明確規定開發商只租不售。

什麼意思,就是房子的土地屬性是70年的住宅性質,但是規定只租不售,開發商需要整體自持70年。

開發商混成了房東

據不完全統計,近半年來,萬科、保利、金地、龍湖、首開、融信等房企,已在北京、廣州、天津、杭州等城市拿下近20宗自持宅地或商地,自持比例從36%到100%不等。

6月22日,天津土地交易中心拍賣大廳,15家房企經過100多輪競自持,最終由金地以總價25.6億、自持住宅建築面積11萬㎡的結果,拿下位於西青精武鎮的津西青(掛)2017-05號地,樓麵價雖然僅12537元/㎡,自持比例卻有55%,刷新了天津土拍的競自持記錄。6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51萬平方米的住宅用地拍賣中,萬科給出了最令競爭對手膽寒的報價:持有這塊地上100%所有的物業,自持期限達到70年!4月至今,杭州出讓的14宗涉宅用地中,13宗觸及現房銷售,平均自持比例36%。去年的11月,首創天恆中糧聯合體就以總價57.6億、「商業自持比例10%、住宅自持比例100%」摘得北京海淀永豐20號地。同年12月,北京萬科和住總集團以109億拿下海淀永豐兩宗宅地,自持70年。

開發商賣房賣成「房東」,這或許是過去半年,樓市最令人費解的事了。

自持將成為新常態

「開發商自持物業」是否會成為今後地產商拿地的主流方式?不妨從「短期」、「長期」兩個視角來看待這個問題。

從短期視角看,增加自持物業不失為開發商應對樓市調控的策略之一。

房地產市場的需求端調控是一種行政手段調控,各地政府還在調控手段上競相比「狠」。在這種背景下,土地拍賣市場單一的「競價」演變出「競自持面積」、「競自持年限」。調控政策時間會有多長,誰也不知道,而開發商要保持企業的運營必須競買土地,因此在土地新規下接受「自持物業」是不得不面對的現實。

另一方面,對購房人一系列限買政策已經奏效,各地銷售大幅度下降。

根據最新數據:2017年5月,大部分房企銷售業績環比下降。以萬科為例,2017年5月萬科的銷售金額同比下降了1.3%,環比下降了14%;成交量上,同比下降了9.5%,環比下降了16.5%。如果從城市角度看,北京新房成交同比下降了38%,上海下降了28%,南京下降了大約60%。

在實際銷售大幅下降的背景下,開發商恐怕不得不放慢發展速度,持有一定比例的物業也是一種應對策略。

總而言之,短期內,有實力的開發商還是會「被動」地拿下「自持」地塊,而要求必須以「自持」方式出讓土地的還屬於個別地方政府,尚不具有普遍性。

但是,如果從房地產長期發展的視角來看待這個問題,開發商逐漸「主動」增加自持比例,也是一個必然趨勢。

房屋租賃的春天即將來到?

建好的住宅一部分或者全部不能賣,開發商只能租賃經營,這就是土地「競自持」的結果。

地方出讓自持型宅地,一定程度上也是響應「租售並舉」居住制度的舉措,鼓勵機構運營住宅租賃,提供一種改變城市住房供應結構的可能:在商品房、保障房、個人房東之外,還有大量的機構租賃房可供選擇。

自持不賣,房企還有沒有錢賺?

一個普遍的觀點是

如果只是簡單作為租賃,回籠資金的時間成本很高,自持地塊實現收益將是一個難題。再加上地價、稅負、融資成本等等等等,機構租賃住宅本身的收益率可能更低。

從目前房地產企業所面臨的金融環境來看,國內房企在融資成本較高的情況下,做長期租賃的確有些「吃力不討好」。

不過樂觀點看

二手住宅租金指數數據顯示,上海、北京、深圳、廣州、天津五大城市中,上海近9年租金增速已近7.9%,其餘城市也有5%-6%。考慮到商業出租市場才剛剛起步,供給遠遠不夠,預期租金持續上漲,加之項目本身的租金溢價,如果再解決好融資問題,還是有可能賺錢的。

日本與北京可比地段平均房屋售價相差不大,但房租相差巨大,在3倍差價左右,所以未來租賃市場還存在較大發展空間;此外未來總體人口競爭會越來越激烈,對高品質房屋追求也會越來越高,租賃市場未來仍有好幾波機遇。

以高周轉、開發銷售為主的地產開發商們,無疑在面臨著一場「持有運營」的轉型。這不僅是地方土地出讓由重開發轉向重運營的選擇,也是房企自身轉型必須解決的課題。

專家認為,在樓市調控的背景下,隨著房企利潤率持續走低,主動擁抱微利,總比未來被動轉型要來得積極。年度銷售幾千億元的萬科目前只是在幾塊地上作自持嘗試,並不會給企業業績造成「傷筋動骨」。

競自持會影響房價嗎?

有人說,由於限房價、競地價、競自持的規則,自持對於增加住房供應以及平抑房價都有積極的作用。

有人說,房企自持搶地是「市場發燒」引起的「不正常現象」,自持宅地是一些大房企的試驗品,除非未來政策鬆動,不然沒有回本的可能。

甚至有評論文章尖銳地指出:「表面上看,這種土地拍賣方式可以在短期抑制地價、房價;但事實上構成了開發商跟消費者搶房子的局面,將減少未來市場住宅的供應量,弄不好會刺激房價進一步上漲。」

這種擔心並非多餘。因為過去多年來的單一「需求端」調控,並沒有讓「需求」消失,而是被「隱藏」了起來,一旦條件成熟,這些潛在需求還會繼續釋放。因此,強制開發商自持的「速效式」調控,反而有可能將需求不斷積累,加劇房價在未來一段時間內急遽飆升的可能。

當然,只是可能。

長遠來看,未來開發商主動地、普遍地參與到自持物業中來,是適應市場的選擇。當新建商品房的需求大幅下降,而租賃市場成熟起來的時候,只要能形成50%左右的租賃市場,住房系統就比較平衡了,房價也就穩定了。

開發商自持是樓市格局重大轉折的一個開始,可見保障中低收入者住房租房是目前的一個主要任務。這個思路新加坡走過,香港走過,對中低收入者有好處,可以有租房住、可以有保障房住。對高收入者也有好處,上市的新商品房數量會更加稀缺,進一步走向豪宅化。開發商企業相比於進入租賃市場較早的一些長租公寓品牌,有著無法比擬的拿房優勢,但怎樣將這種優勢在租賃市場中發揮極致,並取得一定成績還需要各開發商企業持續努力。



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