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三問融創中國耗資631億接盤萬達資產包 資金鏈如何讓周轉?

融創停牌前總市值僅577億港元,去年末凈負債率高達121%,公司將如何撬動總交易額高達630多億元人民幣的併購?而王健林半年前「5年時間萬達城收入1000億」言猶在耳,如今卻大肆甩賣這塊資產,如此突兀變局,背後有何隱情?

去年末凈負債率高達121%的融創,竟然從負債率僅70%的萬達商業手中收購逾600億資產。如此反常交易,可謂2017年資本市場一大奇事。

7月10日上午,萬達商業、融創聯合發布公告:融創擬以295.75億元從萬達商業手中收購13個萬達文旅城的項目股權,並擬作價335.95億元收購萬達旗下的76個酒店,合計交易總額達631.7億元。受這一消息影響,萬達商業控股的港股萬達酒店發展當日一度大漲150%,收盤漲46%。

此次巨額併購案旋即在業界引起巨大反響,質疑及猜測紛至沓來。

融創停牌前總市值僅577億港元,公司去年末凈負債率高達121%,公司將如何撬動總交易額高達630多億元人民幣的併購?

萬達商業此時突然出售核心資產,對該公司正在推進的A股IPO進程有何影響?王健林半年前「5年時間萬達城收入1000億」言猶在耳,如今卻大肆甩賣這塊資產;如此突兀變局,背後有何隱情?

更值得玩味的是歷史餘音。這些年來,從綠城到佳兆業,從雨潤到樂視,「併購狂人」孫宏斌和他的融創在上述標的資產出現危機時都曾精準出擊,儘管得手者少,但其「趁火打劫」的公司最後都陷入困局。這一次,萬達會是例外嗎?

萬達為何急賣630億資產

根據雙方公告披露,此次交易涉及萬達旗下西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目等13個文化旅遊城項目股權及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店。經雙方協商,於2017年7月10日簽訂上述項目轉讓協議。

具體來看,萬達以註冊資本金的91%即295.75億元的價格,將前述13個文旅項目的91%股權轉讓給融創,並由融創承擔項目的現有全部貸款。與此同時,融創房地產集團以335.95億元,收購前述76個酒店。雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議,並儘快完成付款、資產及股權交割。

根據雙方協商,買賣雙方同意交割後文旅項目維持「四個不變」,包括:品牌不變,項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌;規劃內容不變,項目仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設;項目建設不變,項目持有物業的設計、建造、質量,仍由萬達實施管控;運營管理不變,項目運營管理仍由萬達公司負責。酒店方面在短期內也保持「不變」:交割后,酒店管理合同仍繼續執行,直至合同期限屆滿。雙方公告的最後,還有一項看似簡單卻空間無限的條款:雙方同意在電影等多個領域全面開展戰略合作。

在很多分析人士看來,萬達此次出售更像是一個突然的決定。支撐這一判斷的理由之一是,在之前的半個月里,王健林還高調出席了兩場萬達文化旅遊城的活動——6月29日哈爾濱萬達城開業,以及7月9日萬達貴州丹寨小鎮扶貧啟動。2017年1月14日,王健林在萬達集團2016年工作報告中明確指出要加大旅遊投資,計劃到2025年全球開業25個「萬達城」。

「5年時間,萬達城收入1000億」言猶在耳,僅僅半年,王健林就忘記了自己的「小目標」,將萬達城和萬達旗下酒店一起打包賣了,讓諸多人士疑竇叢生。

按照王健林7月10日上午接受媒體採訪時的說法:「這次回收資金全部用於還貸,萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款。」

600多億全部用於還貸,以萬達的開發體量來看,即使有上千億的貸款也實屬正常。更何況公開資料顯示,截至今年一季度末,萬達商業目前負債率約為70%,處於行業平均水準。

融創資金鏈如何周轉

近幾年來,孫宏斌以「狙擊者」的姿態多次參與行業內的重大併購,「買買買」的節奏完全停不下來。繼綠城、佳兆業、雨潤等幾宗重量級併購未遂之後,孫宏斌並未氣餒,僅2017年以來,融創就投資了鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤德乾城,以及如今的萬達商業資產包。據不完全統計,2017年上半年達成的上述幾宗交易,融創共斥資約964億元,加上2016年的收購交易中有一部分還會在2017年進行交割,如此天量資金,融創如何周轉?

根據融創2016年年報顯示,截至2016年末,融創的賬面現金近700億元。根據公司月度銷售數據統計,今年上半年公司銷售金額為1118.4億元,其中權益合約銷售金額770.6億元。而據有關媒體報道,孫宏斌針對此次與萬達的交易表示,交易涉及資金完全來自融創自有資金,截至2017年6月30日,公司賬上還有900多億元現金。

與賬上近千億現金相比,融創的負債更為龐大。截至去年底,融創總負債2577.72億。借貸總額方面,融創從2015年的417.99億,增加到2016年底的1128.44億。

在衡量房企負債率另一重要指標——凈負債率上,融創的表現更是令人咋舌。財報顯示,截至2016年末,融創的凈資產負債率為121.5%。萬科、碧桂園、海外發展、華潤置地、保利這一數據則分別為25.9%、49%、7.3%、23.8%和55.2%。

從表面來看,融創此番收購萬達商業的文旅項目,按照凈資產來定價,十分划算。但值得關注的是,上述這些文旅項目大多處於初期狀態,後期還需大量投入。由於這些項目將成為融創的並表範圍,該公司長期負債結構如何演繹非常值得持續跟蹤。

此外,融創今年的銷售狀況也遭遇政策調控。公司此前在上海、北京等一線城市及熱點二線城市布局頗大,而今年受政策影響,這些核心城市的項目銷售滑坡嚴重。以上海為例,目前融創旗下重點項目濱江壹號院、陸家嘴壹號院、上海桃花源等高端項目,無一取得預售資格。再加上高端項目本身回款速度較慢,是否會影響公司今年的現金流,也讓人擔憂。

融創為何願拿重資產

讓人不解的是,以融創一直以來的經營風格看,幾乎從不持有重資產,就連自己項目里的商辦部分也都不留,更不善於經營,這次一舉拿下76個酒店后將如何處置?

「據我所知,公司內部目前根本沒有酒店經營或相關的資產管理團隊。」有融創內部人士向記者透露。而作為高周轉的愛好者,孫宏斌歷來不喜歡酒店資產。因此有業內人士推測,一攬子收購萬達旗下酒店是融創接盤萬達文旅資產的必要條件,類似「搭售」。

一位在地產企業從事資產管理的業內人士告訴記者,萬達一直以來以酒店、文旅、影城為主要內容的運營模式,最大的隱憂就是資產太重。持有這些重資產的年租金收入可能都抵不過貸款利息,更抵不過固定資產折舊。這種模式只能增加資產總額,卻不產生實際價值。「從融創角度來看,拿下酒店的意義或許就是重新評估之後繼續抵押融資,才能去延續這個模式。」該人士表示。

也有相關人士分析稱,融創真正看中的,應該上是萬達的文旅項目。此前在入股樂視后的投資者會議上,孫宏斌曾明確表達了對樂視土地資源的看好,並承認將來有可能參與樂視的汽車小鎮等地產生態項目。據記者了解,目前融創已全盤接手樂視莫干山小鎮的開發工作。

值得注意的是,目前融創的凈資產不足400億元,此次交易金額已超過公司凈資產,佔到了2016年底總資產2932億元的21.5%,構成了重大資產交易。根據融創的公司章程與相關法律文件,交易是否可行須得過股東大會這一關。對於這筆天量交易,股東是否買賬?會不會覺得過於激進?



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