真正的大招來了，房租終於要便宜了！

昨日，樓市爆出大消息，具體看下圖。

重點內容如下：

1、首批試點的城市有13個，分別是北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

2、試點的目標是形成可複製可推廣的成果。

3、集體租賃住房只租不售，承租人不得轉租。

4、確保租金穩定，保證承租人獲得基本公共服務。

通知原文很短，但試點方案，其實釋放了很多重要信號。

一、降低房租，很給力

目前租賃房源主要來自於存量房、公租房和開發商運營的長租公寓。第一種，房東的議價能力還是很強;後面兩種房源實在有限。

而一旦開放集體用地蓋租賃住房，那形勢可就大不同了，至少對房租會產生重大影響。

集體用地直接蓋房出租，它繞開了傳統流程，讓集體所有居民直接成為「房東」。

從《方案》的細則來看，未來更可能是集體以地入股，與開發商合夥成立集體租賃住房運營公司，這種玩法實際上是「強強聯合」，集體出地，讓開發商負責開發運營，共享租金收入。

不僅如此，由於簡化了流程，集體租賃住房的成本實際上非常低，大項只有建設成本。在商品房的價格構成中，建安成本佔比大約在20%-40%，城市等級越高，佔比越低。

集體租賃住房會給集體和開發商留出利潤空間，但即便如此，它的實際租賃水平也相當值得期待。未來集體租賃住房的房租不僅低於市場租金水平，更會低於公共租賃房的的租金水平。

二、利好小產權房

集體建設用地主要集中在農村，但租賃需求卻集中在大城市，所以集體租賃住房的發展利好農民有限。

但是另一種房子——小產權房，卻可能從此迎來利好。

小產權房一直以來沒有給它找到一個相對合適的定位，這種房子已經形成規模，但直接轉正已經不可能，但由於小產權房承載了大量居住需求，需要給出路。

現在小產權房通過發展集體租賃住房的機會，找到自己的定位，應該是一種相對合理的方案。

三、對房價的影響

說這麼多，大家估計還是想知道這類房子對房價有多大影響。

集體租賃住房的發展對房價的影響比較有限，因為這些房子從一開始就決定了只能用來租，它能從一定程度上承接住房需求，但租房需求旺盛的城市，往往產權類商品房供應一直都相對偏緊，且資金供應量偏緊。

這兩個偏緊，決定了目前房價難以出現明顯的波動。實際上正是因為房價走勢比較明朗，現在才能騰出手來發展租房。

提出在集體用地上蓋租賃住房，實現了兩個重要目標：

一是可以快速補齊租房市場的短板。房子用來出租可以有多種方式，開發商可以拿地蓋房子用來出租，業主手裡的二手房也可以用來出租;前者成本高，推進慢，後者則由房主主導，租金不好掌控，集體租賃住房的出現，略去中間環節，有望加快補齊租房市場的短板。

二是降低租房者的負擔。這是最重要的目標，無論是開發商的長租公寓，還是業主手中的二手房，租金水平都談不上合理。租房者的負擔還是很重的。集體租賃住房已經繞開招拍掛，剔除了中間成本，既能夠讓原居民分享收入，還能能夠以較低的價格降低租房人群的負擔。

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