北京新政之後，樓市如何走？

2016年，老楊在分答上回答了幾百個冬粉的問題；2016年年底，微博也上線了微博問答，編輯邀我開通，至今也有近200個問答了。分答上是語音回復，微博問答上是文字回復。我想隔段時間，挑兩個月之前的問答，供大家免費參考。最新的問答，則歡迎大家去分答上偷聽和微博上偷看（皆為「楊紅旭」實名）。

問題（3月）：楊老師，您好。千呼萬喚萬眾期待，北京終於出限購了，而且完全符合您的預測，佩服佩服。吃瓜群眾們high完了，冷靜下來想想，這樣的政策，短期之內會導致房價一定程度下跌，但是長期看來，購房成本是提高的，限的都是剛需改善，對有名額能全款的土豪是大利好。基於現在這種狀況，您怎麼看後市？下一個周期點大概在什麼時候？

1、樹不會長到天上去。房價也不會永遠漲。北京這輪暴漲，讓關注和參與北京樓市交易的人們，全部轉為多頭，而且部分人盲目看漲，激情投資，不斷追高。這就淋漓盡致的體現了市場的非理性與人性的貪婪！在這種情況下，春節后北京房價這一小輪急漲，以及2015年以來這一大輪房價上漲，透支體力，存在一定泡沫，需要較長時間降溫、休整。

2、認房又貸，是調控工具中的「大殺器」。一方面，它讓很多人立即喪失了購房能力，比如那些換房客、改善者，原來賣掉一套房子，再買一套還能享受三至四成的首付，結果現在必須首付六成或八成，很多換房者立即就換不起、買不起房子了。

另一方面，即便部分人有能力首付六成與八成，但二套房貸利率明顯高於首套房貸利率，貸款成本大增，不划算了，這些人可能就會暫停購房。所以，這一政策會導致需求面急劇萎縮，成交量大跌之後，房價自然難以堅挺。去年11月底上海實行認房又認貸之後，近兩三個月成交量大跌，1月與2月只有一萬套左右，而上海房產中介行業盈虧分界線是兩萬套，於是自然出現部分房東調低掛牌價格，否則無法成交。

3、總是有很多人說，北京土地供應少，新盤供不應求，房價只能漲！其實，很多人忘了，北京的二手房成交量遠大於新房，你買不到新房，可以買二手房呀。你去發達國家看看，城市中很少有腳手架，沒有幾幢新盤在建設，難道他們的國民，因為買不到新盤，而會使當地房價漲上天嗎？完全沒有可能！

4、從長期來看，我仍看好北京樓市與房價。但從短周期來看，必須降溫，只能降溫，未來一至兩年，北京樓市隨全國一二線城的大勢而降溫，成交量明顯下跌，房價估計會下跌二成左右（指代二手房實際成交價）。本輪北京樓市上行，經歷了去年春節后至三月下旬、八九月份、12月至今三輪明顯上漲，已經漲到位，且有所透支了。在認房又認貸的嚴政之後，接下去只會降溫，不會有什麼像樣的反彈了，震蕩式降溫至明年上半年，才有可能見底。

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