冷熱不均！深圳住宅與商業玩起「蹺蹺板」

一邊是住宅市場的成交量價雙雙走低，一邊是寫字樓和購物中心新增供應加劇，今年深圳樓市的住宅和商業形成了「蹺蹺板效應」。業內人士認為，住宅市場市場受到調控影響，走勢趨穩；深圳的經濟指標向好，吸引商家的能力增強。

房價走勢平穩為主基調

上半年一手商品住宅供應量和成交量分別為76.6萬平方米、105.3萬平方米，同比跌幅分別達68.01%、56.65%。自去年10月份至今年6月份，新房均價已實現「九連降」。

戴德梁行大中華區副總裁暨華南及華西區董事總經理程家龍認為，一方面，批准預現售環節的管控使得批售放緩，市場供應量大幅縮減，從而影響成交量；另一方面，從嚴的調控令市場各方觀望情緒濃重，供需大降，價格缺乏上行支撐；年初的《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》對項目價格等的指導，房價攀升的局面受到直接限制。

市場整體降溫的局面亦波及到二手市場，二手住宅成交量同樣大降，較上年同期下降49.78%。一二手住宅成交總量353.3萬平方米，較去年同期下降53.05%，整體需求大降；而從逐月走勢來看，需求總量自4月以後進入低位趨穩的狀態。

對於未來走勢，戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端表示，去年「104新政」一步到位的調控令市場降溫並價格回穩，如果政策環境不發生變化、市場持續當前的平穩狀態，政策加碼的必要性也將不在。對比前期過低的供應量，下半年出於業績要求、資金壓力等因素，新房供應量或將有所增加，一定程度增加市場的活躍度。同時受到相關部門嚴格的價格管理，預計新房價格的平穩狀態也將影響到二手市場，總體趨穩將是年內深圳房價的主要基調，而具體區域及物業仍有望呈現不同走向，小幅波動在所難免。

甲級寫字樓成交活躍

相對於住宅市場的平穩，深圳甲級寫字樓市場卻是另外一番景象。

戴德梁行的數據顯示，上半年五個新項目共計57.44萬平方米甲級辦公物業入市，甲級寫字樓存量上升至401.18萬平方米，而成交量也達到了50.63萬平方米的歷史新高，全市空置率下滑0.2個百分點至13.06%。

租金方面，作為標杆，平安金融中心租金水平創歷史新高，帶動福田乃至全市租金上揚。此外，福田中心區整體高入住率意味著可租賃物業不多，面對上半年活躍的新增需求，部分寫字樓小幅上調租金，不少業主方對市場的預期仍然樂觀。而羅湖區多年以來無新增甲級辦公樓入市，租戶搬離羅湖的現象也時有發生，其中南山區由於新落成的物業品質較高且租金較福田低而倍受青睞，自2016年2季度開始的租金穩中微跌趨勢仍在持續。

上半年，招商中環、信利康大廈、皇庭中心等多個優質辦公物業在售，在嚴格的樓市調控政策之下，部分投資資金由住宅轉移至辦公物業，共同帶動一手辦公樓成交回暖。

深圳商報記者了解到，近年來諸多大型企業積極謀求布局深圳，在深圳土地供應嚴重不足的情況下，通過購買整棟或整層辦公樓作為總部自用的交易日趨活躍。

張曉端稱，未來半年，預計仍有70多萬平方米甲級寫字樓入市，其中約93%位於福田區，雖然福田金融中心地位穩固，但集中入市或使得供應壓力顯現，租金上漲的趨勢料被平抑。另一方面，在2017年的新供應中，超八成為總部物業，其中六成以上為金融總部，可見深圳在打造總部經濟方面的顯著成效，而金融業的大發展也將助推深圳日益成為國際金融中心城市。

名牌「首店」紛紛入駐深圳

深圳蓬勃發展的購物中心吸引了眾多知名品牌的首家店鋪入駐。

南山來福斯在上半年開業，新引進的莆田餐廳、藍蛙餐廳、百麗宮影城等均為深圳「首店」；即將開業的PAFC MALL也將引進諸多新穎品牌首次進駐深圳，包括上海網紅餐廳桂滿隴、香港米其林推薦餐廳–Butchers Club、日本爐端燒名店田舍家等。

在線上新生事物經過日新月異的發展后，線上流量轉換為線下客流也成為常態，網紅店積極在購物中心拓店，如海馬體照相館、吉米、小米等等，也進一步豐富了購物中心的業態。而通過技術創新實現線上線下融合，實體門店也正在以全新的商業模式將「新零售」變成現實。

程家龍表示，人們已經不會為了單純購物而去特定商場，打造吸引人們專程前往的特質可以說是所有實體店轉型的核心。未來人們進入商場更多的是為了享受生活，簡單「買買買」的時代已經過去，營造真正獨特的情感體驗場景已成為脫穎而出的重要方法。

2017年下半年，預計全市有7個共計116萬平方米優質購物中心入市。位於核心成熟商圈的平安金融購物中心，深業上城和萬象天地等優質購物中心預計將投入使用，帶來41萬平方米的新供應。

程家龍表示，住宅和商業形成了「蹺蹺板效應」，住宅市場市場受到調控影響，走勢趨穩；深圳的經濟指標向好，吸引商家的能力增強，更多的資金流向商業地產。