學區是會呼吸的痛 在樓市中來回滾動 學區房買不買

[摘要] 6月，是教育話題井噴的月份。全社會關注的目光，除了投向基礎教育的終點——聯考之外，也盯緊了起點——國小。

6月，是教育話題井噴的月份。全社會關注的目光，除了投向基礎教育的終點——聯考之外，也盯緊了起點——國小。

這兩天，很多新學爸學媽家門都不敢出，整天守候在家，就為了一件事！！！青島各大國小開始招生了。

為了讓自己的孩子「贏」在起跑線，學區房，已經成了每一個適齡入學孩子家長心中，最重要的一道考題。

買不買學區房？

買什麼樣的學區房？

買了學區房之後會怎樣？

關於「學區房」的三道命題，沉甸甸地壓在每個家長的心頭。

01 「學區房」的邏輯

社會的傳統理念是勤儉節約、購房置業、安居樂業。人從古代就有買房置地的觀念。耳熟能詳的「孟母三遷，擇鄰而居」，讓房子和教育掛起了鉤——「學區房」冒了出來。

於是，我們看到，眼下有的「孟母」為了讓孩子從小就讀「名校」，舉全家之力擇「學區」而居，甚至賣掉舒適的大房子、只為換一間小小的「學區房」，亦或是為了「學區房」四處籌錢……

說起學區房，它本質上仍是一種商品，但因同時具備房屋和學位兩種屬性，相較於普通房屋，由於學位屬性的稀缺，學區房的價格高於市場價格並不奇怪。

不過，近年來，備受爭議的是「天價」學區房。前些時候，北京某購房網站上出現的標價150萬元的「過道學區房」引來熱議，不能居住，只可落戶，但它承載著孩子上優質學校的機會。這一現象背後的邏輯是：「學區房」承載的不僅僅是一套房子，而是一個家庭的希望。它之所以一直「高溫」不退，折射的是優質教育資源的稀缺，以及家長「望子成龍」的心態。

教育資源的配置是個客觀問題。而家長們主觀上的認識也加劇了優質資源的板結。事實上，條條大路通羅馬，成才的路徑有很多。對於「學區房」的問題，也是仁者見仁，智者見智。在我們身邊，「從學區房出來的孩子未必能成才，沒住過學區房的成才孩子也同樣優秀」的例子可不少。

事實上，理想化的絕對均衡狀態可能永遠也不會出現。眼下「學區房熱」代表的選擇標準，似乎被演繹成了一種普遍的教育選擇標準，正在扭曲著教育健康發展的社會環境。反過來，它也增加了教育均衡的難度，這一點很值得關注。

不否認教育不均衡給人們帶來的焦慮，也不否認教育不均衡是「學區房」熱的現實原因，但天價「學區房」提醒我們，對教育功能的認識亟須回歸常識，對孩子健康成長的認識也亟須回歸常識。

02 學區房的故事

我們身邊就有這樣三個真實的買房故事。

人物1：曲女士

20分鐘「搶」下一套學區房

「從進門看房到拍板定下，我只用了20分鐘。」曲女士的孩子今年上國小一年級，買學區房，她花了100多萬元，每平方米3萬多元。對每個普通家庭來說，這都是一筆不小的支出，那為什麼她買房就像買菜一樣乾脆利索呢？

「其實之前我去看過一次別的房子，當時看完了想和房東講講價，沒想到才過了兩個小時，還沒等我們行動，人家就把房子給賣了，據說買主還多加了三萬元。」正是因為有過這樣「被截胡」的經歷，使得曲女士在第二次看學區房時果斷下手，「當時樓市真是太火了，房源太緊張，不買馬上就被搶走了。」

上世紀80年代後期建的房子，有獨立的衛生間和廚房，還有「雙氣」……在以老樓為主的片區，曲女士的這套房子可謂是學區房中的「頂配」。不過，對於這套「搶」來的房子，她也忍不住吐槽，「地板踩上去吱吱呀呀，感覺隨時都要塌了似的。」即便如此，曲女士還是決定暫時留著這套房，一方面是因為家裡添了「二孩」，以後入學也有需求；另一方面，她算了一筆賬，「房價一直在上漲，過幾年賣，說不定收益更高。」

人物2：曹先生

拿買學區房的錢上私立

曹先生的孩子也到了上國小的年齡，不過，他並沒有選擇買學區房，而是直接用這筆錢供孩子上私立學校。

「最熱門國小的學區房的建成年代都比較早，甚至還有德式、日式的小樓，房屋是比較原始的木質或磚結構，面積也小，從居住性上來說，我們接受不了。」曹先生不僅考慮了房屋條件，還很糾結買房的投入。在他看來，買學區房就相當於一次投資，一下子拿出這麼多錢，家裡有點吃不消。

除了種種客觀因素外，左右他決定的還有主觀因素。「聽說上優質公辦學校的孩子家庭條件大都很優越，我們屬於普通家庭，既擔心孩子去了之後染上攀比的毛病，也擔心孩子有自卑的心理，反而不利於孩子成長。」最終，猶豫再三，曹先生夫妻倆決定把孩子送到私立學校，學費每年3.8萬元，包含午餐、校服、班費等所有費用，雖然聽上去也很「燒錢」，但夫妻倆覺得比起買學區房來，這些投入還可以承受。「買學區房需要一次性付款，上私立學校是每年交錢，還是有較大的緩和餘地的。」

目前，曹先生的孩子已經在私立學校上了一年學，對於學校各方面的情況，夫妻倆都挺滿意，「學校是小班制，一個班才二十多名學生，老師能顧得過來，教得也很用心。」

人物3：丁女士

買了學區房生活質量下降

對於自己的買房經歷，丁女士自稱是「喜憂參半」，喜的是女兒終於如願上了市南區一所優質國小，憂的是全家人的生活質量都下降了。

丁女士是兩個孩子的媽媽，原本一家人住在李滄一套大套三的房子里，戶型、朝向、小區環境都很好。然而，為了孩子的上學問題，2015年，她把老人留下的一套房子賣了，又東拼西湊借了一部分錢，才用全款在平原路上買了一套30多平方米的老舊學區房。一開始夫妻倆分好工，丁女士負責接送在李滄幼稚園上學的兒子，老公則負責接送在市南區上學的女兒。由於路上通勤距離太遠，加上堵車，丁女士的老公每天早晨5點多就要起床，晚上回到家也很晚，大量的時間都耗費在路上了。

「大人累點倒沒什麼，關鍵是孩子受不了啊，每天都睡不醒，早飯晚飯也吃不好。」丁女士說，和老公商量后，他們決定把李滄的大套三租出去，全家搬到平原路的這套小房子里「蝸居」。一開始，一家人住在小房子里很不適應，尤其是孩子，吵著嚷著想回大房子里住，「現在終於明白『由儉入奢易，由奢入儉難』的意思了，但魚與熊掌不可兼得。」

對於現狀，丁女士自我安慰，雖然居住條件變差了，但最起碼離女兒的學校近了，「可以讓孩子多睡會覺了，我們大人生活差點就差點吧，不都是為了孩子嘛。」

03 買房調查員

家長們使出洪荒之力去買所謂的高價「學區房」，而一些開發商也抓住了家長們的心理，各種傍「學區房」的樓盤層出不窮。對此，業內人士提醒，家長們在買房之前，一定要擦亮眼睛，最好提前詢問當地教育部門，避免偏信開發商買到「偽學區房」。

現象：賣房買房「跟著娃走」

家住科技街的市民徐女士去年在青島大學附屬醫院附近買了一套青島市實驗國小的學區房，花了150多萬元。為了湊錢買這套學區房，她咬牙把前幾年買的一套有較大升值潛力的房子給賣了。「其實這套學區房的居住條件很差，沒有洗澡間，好幾戶人家住在一起，非常不方便。」但能夠讓孩子上優質國小，徐女士還是覺得值了。

如今，無論是買新房還是二手房，很多家庭買房都是為了孩子上學。目前在青島，市南區中片依然是「學區房」概念最熱的片區，該區域以二手房為主。以青島市實驗國小（原江蘇路國小）的學區房為例，一套20平方米左右的房子，如今掛牌價高達百萬元。作為傳統老牌名校聚集區，市南區中片學區房的均價已經突破3萬元/平方米，而且由於房齡較老，基本無法辦理貸款。

此外，江西路、上清路、台東、浮山後、以及嶗山區實驗二小、育才國小等周邊的新房和二手房也比較受關注，島城「學區房」分佈呈現出一定程度的分散。

調查：真假學區房「迷人眼」

倘若能買到貨真價實的學區房，即使花了大價錢，家長們也覺得值。但事實上，有些家長當初花高價買了所謂的「學區房」，到頭來卻發現是「偽學區」，大呼上當受騙。

近年來，一些開發商為了促銷房子，爭傍「學區房」的概念，但「學區房」的承諾無法兌現的事件頻頻發生。面對真假難辨的學區房，很多購房者無所適從。

市民劉女士講述了自己的經歷：為了孩子上學，她把自己原先住的房子賣掉，在金華路金域府邸小區買了一套房，「買房時銷售人員向我們保證，說孩子能夠上啟元學校，我們也是沖著這個才買的房子。」然而，事情卻和家長們預期的不一樣。後來業主們去教育部門打聽才得知，這個小區的孩子被分到四流南路第一國小上學，銷售人員當初承諾的「學區房」根本兌現不了。面對業主們的質疑，開發商卻玩起了文字遊戲，不承認當初作出了承諾，只是稱「有可能上這所學校」，但決定權並不在開發商這裡。

無獨有偶，位於市南區的某樓盤曾對外宣稱，教育配套有「青島市重點國小分校」，但購買了該樓盤的家長們遲遲等不到孩子何時能入學的消息。對此，市南區教體局表示，「由開發商建設的學校，通常由開發商交付給政府或是教育行政主管部門託管辦學，因此對於學校的建校進程、何時建成、何時交付使用、何時託管暫不清楚。」

教育局說：買房前與教育部門核實

記者從市教育局獲悉，根據教育部相關規定，縣級教育行政部門要在上級教育行政部門指導統籌下，根據適齡學生人數、學校分佈、所在學區、學校規模、交通狀況等因素，按照就近入學原則依街道、路段、門牌號、村組等，為每一所國中合理劃定對口國小（單校划片）。對於城市老城區暫時難以實行單校划片的，可按照國中新生招生數和國小畢業生基本相當的原則為多所國中劃定同一招生範圍（多校划片）。優質國中要納入多校划片範圍。

市教育局工作人員介紹，學校片區劃定后要相對穩定，確需調整時要由縣級教育行政部門邀請相關單位和家長代表參與，進行審慎論證。至於開發商宣傳的「學區房」概念，有一些並未明確，建議家長購買之前與區縣教育部門詳細核實，然後再決定購買與否，不要偏聽偏信。

律師說：開發商須承擔違約責任

對於上述「學區房」的爭議，山東匯海律師事務所律師韓朝芹認為，開發商不應當作出自己不能控制的承諾，上述兩家開發商構成了宣傳不實，違背了合同要約的誠信，應當承擔賠償義務。「學區房還是一個重要的法律概念，並非有學校就是學區房。學區房必須具有顯著公認的知名度，在經濟上具有顯著區別於其他學區的代價差距；或者，可以不主張學區房概念，但要開發商對就近入學的政策可能性做出清晰的交代。」

韓朝芹認為，關於學校配套和入學政策，只要開發商有宣傳，就應當要求將內容寫入合同，從而在失約之後，主張合理的賠償。同時，業主對非開發商能控制的事情，有查實諮詢的義務，即法律責任辨明是必要的。

隨著教育資源均衡化的推進，公共教育的學區房概念會慢慢淡化，同時由於城市的發展，學區房也存在一些變數，因此，業主和開放商都應當認識到，某一個「學區房」要注意到政策時限、政策的改變及「學區房」消失的可能。同時，教育部門應將學區規劃和教育資源均衡化的時間表公布給市民，這有助於消除商業欺詐和市民的不良投機，總之，政府也是消除這種合同糾紛的有力一方。

04

買房有技巧

買學區房，先學這五招，拿走不謝。

一 買房前先諮詢教育部門

如今一些樓盤為了賣房，經常拿學區的概念營銷。其實樓盤能否划入某個學校的招生範圍，並不是開發商所能決定的。有些樓盤距離某所學校距離即使很近，但未必就能入學。因此，家長們購買所謂的「學區房」之前，一定要親自諮詢所在區的教育部門，詳細了解清楚之後再做決定，不可輕信開發商的片面之詞，更不可相信售樓人員的口頭承諾。

二 警惕簽約學校概念

近幾年，一些所謂的合作辦學、簽約學校成了開發商營銷的噱頭，而且屢試不爽。業內人士表示，真正意義上的學區房是指該房屬於某個重點學校的划片學區，且該學區是由教育管理部門進行劃定的片區。而簽約學校則是另一個概念，樓盤簽約名校並不等於就是名校的學區房，而很可能只是名校對樓盤配建的學校進行託管，形式也有多樣，有的只派一名或幾名管理人員，或者是進行授課交流等，其真實教育水平讓人擔憂，家長們購買時務必要擦亮眼。

三 早買房才能有保證

很多家長為了孩子上學，會選擇二手房。但是，許多學校並不是剛一落戶就能入學，還有一些額外條件，如「戶口轉到房產所在地3年以上方可入學」等。因此，建議想買房入學的家長，提前幾年就開始準備，打聽清楚相關要求。

四 注意學區有無變化

教育部門劃分學區的原則是根據當年區域內適齡學生的數量合理匹配教育資源，如果區域內生源超過教育資源的承受範圍，就會調整。因此對於購買學區房的購房者來說，應先確認該房源連續兩年以上都被划入該學校的招生學區內才能購買。

五 注意能否落戶

購買二手學區房的家長,要特別注意戶口遷移問題。二手房買賣過程中，由於產權過戶與戶口遷移並不是同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而後再辦理戶口遷移手續，賣家將原有戶口從房產所在的地址中遷出，而後買家才能將家庭成員的戶口遷入。買房前要打聽清楚，所購房屋是否有戶口，如果有應該及時遷走。

05 投資需謹慎

原則1：要注意了解有關政策

青島市生產力學會常務副會長兼秘書長 馮顯泉

購買學區房，要注意不少問題。首先，學區房入學政策往往有區別。不同城市，入學條件可能有差異。即使同一個城市，不同區市對「就近入學」的規定也可能會有所不同。因此，購買學區房，要注意了解有關政策。

其次，老城區的有些學區房，由於房齡較老或者房東要求全款支付等原因，購置學區房要根據自身的經濟實力、綜合考慮之後再出手。如用來自住的學區房，購房者還要在學區房的前提下，考慮房源周邊居住環境如何、生活配套是否完善、對孩子以後有沒有不良影響等。如何只是為了解決孩子入學戶口的，可以選擇購買面積小、總價低的房子，也便於以後賣出。

此外，從投資角度來說，購房前應該諮詢專業人士，避免買到要價過高的學區房，也防止買到不是學區的「偽學區房」。特別應當關注的是，隨著國家逐步推進優質教育均衡化發展的政策，「學區房」能否一直存在下去也是未知數。因此，購房者應提前評估投資風險，避免成為接盤者。

原則2 ：注意防範三方面風險

平安好房青島運營總監 張斌

學區房的風險，具體有三方面：一是政策風險，即如果划片對口入學政策調整，所購房被排除在熱門學區之外，或者被限制入學(規定購房年限)，那麼，購學區房的如意算盤就會落空；

二是孩子不適應學校的風險，有的父母想盡辦法購學區房進入好國小、好國中，可學生入學之後卻跟不上學校的教學，很不適應，甚至不得不考慮轉學。這樣的案例並非個別，選擇學校，不能盲目追逐名校，適合自己的才是最好的；三是義務教育均衡的「風險」，如果政府切實推進義務教育均衡，有效縮國小區之間、學校之間的辦學質量、辦學條件差距，那麼，花高價買來的學區房，就失去進好學區的價值。一些投資者炒作「學區房」題材，實際上是在「賭」擇校熱無法在短期退燒，於是學區房的價格也就居高不下。

實際上，為了均衡教育資源，學區也會根據生源情況每年進行微調。需要注意的是，二手房的學區比較明確，但是學區交接區域存在變化隱患。新建商品房未辦證前學區無法確認，尤其新房是交付的集中區域，生源大量增加往往會出現片區調配。所以買學區房還是要比較謹慎，而且最好提早計劃。