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2021/12/25
昨天下午，東莞市統計局公布了今年6月全市新建商品住宅成交情況。數據顯示，6月全市住宅成交3624套，環比5月上漲；成交均價為16750元/平方米，環比略有下滑。
根據今年1~6月市統計局公布的數據統計，今年上半年，東莞共成交20916套新建商品住宅，比去年同期少賣了約2.5萬套房。
18個鎮街成交均價
在1.5萬元/平方米以下
根據市統計局公布的數據，今年6月，全市新建商品住宅網上籤約銷售3624套，銷售面積41.37萬平方米。按照銷售面積和銷售金額進行計算，銷售均價為16750元/平方米，環比量漲價跌。
此外，根據市房管局提供的資料，在全市33個鎮街（含松山湖）中，除謝崗無交易外，銷售均價超過2萬元/平方米的鎮街有長安、塘廈、莞城、鳳崗、黃江、大朗；銷售均價在1.5萬~2萬元/平方米的鎮街有8個；銷售均價在1.5萬元/平方米以下的鎮街有18個。
6月底住宅庫存2.7萬多套
消化至少要7個多月
從今年1~6月的成交數據來看，去年10月底東莞出台樓市限購政策以來，住宅成交量快速下滑。但在今年3月，樓市出現復甦，量價齊升。4月10日，東莞樓市限購政策加碼升級，5月、6月住宅成交量再次跌入低谷，成交旺季變淡季。
不過從價格來看，今年上半年，東莞新建商品住宅成交均價維持在1.65萬元/平方米左右，儘管成交量冷淡，但是受到去年房價快速上漲、基數較高等因素的影響，今年上半年東莞住宅成交均價仍然維持在較高水平。
記者根據市統計局公布的今年1~6月新建商品住宅的成交數據進行統計發現，今年上半年，東莞共成交20916套新建商品住宅，同比下降54.12%，比去年同期少賣了近2.5萬套房；簽約面積為230.13萬平方米，同比減少55.67%；成交均價約16218元/平方米；套均總價約為178萬元/套。
此外，昨天下午，東莞市統計局還公布了今年上半年東莞市新建商品住宅庫存情況。
截至今年6月底，全市新建商品住宅庫存套數27048套，庫存面積361.76萬平方米。按照今年上半年平均月度成交套數計算，消化庫存約需要7.76個月；按照平均銷售面積計算，消化庫存需要9.43個月。
此外，截至今年6月底，全市新建商品住宅庫存套數排前5位的鎮街分別是黃江、塘廈、虎門、鳳崗、清溪；庫存面積排名前5位的分別是虎門、黃江、塘廈、鳳崗、道滘。
從鎮區情況來看，幾大鎮區在去年的成交量均以深圳客為主，特別是黃江、塘廈、鳳崗、清溪大部分樓盤成交客戶為深圳客。在東莞樓市限購政策升級后，深圳客失去在東莞購買一手住宅的資格，快速撤離東莞市場，使得這些區域樓盤成交量快速下滑，庫存量大幅度增加。
松山湖和臨深片區樓市降溫最顯著
4月10日，東莞樓市限購升級，對於樓市影響重大。特別是支撐東莞樓市的深圳客失去一手住宅購房資格，影響了購房者對後市的信心，樓盤來訪量減少，來訪轉化率降低，最終導致樓盤定價變得理性，甚至推出降價措施。
據東莞中原戰略研究中心對市場開盤監控的不完全統計，自去年10月東莞首次實行限購后，市場觀望情緒嚴重，開盤量及開盤銷售率均大幅下滑。今年上半年，受政策調控持續收緊的影響，整體開盤量及銷售率同比明顯下降，尤其4月10日限購政策升級后，深圳客大幅撤離，市場觀望加重，4月開盤銷售率創近兩年新低。不過，6月，品牌房企入市衝刺、定價回歸理性以及推出降低購房門檻等措施，迅速激活市場需求，開盤銷售率大幅上升。
但是，與去年同期相比，今年上半年的樓市人氣仍然十分低迷。根據東莞中原CCES監控的來訪數據，今年上半年，東莞樓市來訪量同比大幅下降，整體降幅達40%，反映出限購、限價、限轉讓等調控「組合拳」的出擊明顯加速了市場的降溫，其中松山湖片區和臨深片區降溫最顯著。
另外，據東莞中原策略中心對165個在售項目的監控數據，今年上半年，客戶來訪轉化率明顯走低。「4·10」限購政策升級后，樓盤來訪量驟減，來訪轉化率也隨之下降至低位水平，反映市場觀望情緒嚴重。
後市預測
政策影響下半年持續
7月已過半，目前樓市簽約仍維持6月的冷清，上周住宅成交繼續下滑。據優房超·瑞城搜的統計數據，上周東莞住宅成交593套，面積6.59萬平方米，套數環比下滑20%，面積環比下滑24%。
上周各鎮街的成交量均在100套、1萬平方米以下，除城區、水鄉新城片區成交量上漲外，其餘片區成交量均呈下滑趨勢。松山湖片區的成交量跌幅最高，達63%。各片區的價格基本維持平穩運行。
此外，下半年樓市供應明顯增加。合富大數據顯示，上周東莞新建商品住房供應約1282套，屬於年內高位水平。
東莞中原策略研究中心認為，東莞限購升級后，購買首套房須1年以上社保，這是東莞歷史上最嚴格的樓市調控政策，預計下半年政策力度將維持不變。該研究中心認為，此次限購升級，預計影響將持續在1年以上，受到購房資格的限制，樓市政策成效將在下半年持續凸顯。
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