學區房面積縮水17平，買賣雙方對簿公堂

2016年，為給兒子買婚房，54歲的北京市民劉先生將位於西城區豐盛衚衕的學區房，以550餘萬的價格出售給李先生，房本載明房屋面積44.86平米。房屋售出后，李先生將劉先生訴至法院，原因是，重新測量後房屋面積蒸發了近17平米。一審法院經審理，判劉先生返還李先生房屋面積差價200餘萬。劉先生不服提起上訴，7月5日，重案組37號(微信ID:zhonganzu37)探員旁聽了該案在二中院的二審開庭。

全文1907字，閱讀約需4分鐘。

▲涉訴房屋外觀。該房是豐盛衚衕的一個老舊小區內一層的單元房。 新京報記者李禹潼 攝。

44餘平學區房賣了550餘萬

11年裡，房子越來越舊，衚衕越來越擠，房價不知翻了多少倍——

劉先生記得，2006年，他在原單位實施「房改房」政策時將涉案房拿下，房本顯示，房屋面積44.86平米，產權歸屬為分房單位中直管理局。

「進門往左是卧室，右邊是一堵牆，牆上有個方形的印兒，像個門。」劉先生說，11年前，房間的奇特構造讓其印象很深。該房屋實際情況和分房時單位登記的均為一居室。

2015年10月，兒子要結婚，劉先生經中介介紹，將上述房屋以550餘元的價格賣給李先生，用這筆房款，兒子也順利購買了新房。

2016年1月，雙方辦理完過戶后，李先生取得房產證，顯示房屋產權面積44.86平米。

▲劉先生從單位買下房屋產權時，協議書記載房屋面積為44.86平米。 受訪者供圖

買房人實測房屋縮水近17平米

李先生的代理人介紹，房屋是學區房，李先生買房是為了以後給孩子找個好學校。

「李先生的母親親自看過房，但老人肉眼看不出房屋面積多少，且結合鏈家網站發布的介紹和原房主的介紹，李先生母親對44.86這個錯誤的信息沒有質疑，對房屋面積確實不知情。」據該代理人介紹，買房后裝修時，李先生覺得房屋怎麼看怎麼小，裝修工人也提出同樣質疑，於是到測繪單位申請重新測量房屋。

在隨後的一年時間裡，李先生奔波在測繪、房管、法院和原產權單位之間。終於將房屋進行了重新測繪，確定實際建築面積28.27平米。

拿著權威機構頒發的新本，李先生將劉先生起訴至法院，要求返還近17平米的房款。

法院經審理，於今年3月16日做出一審判決，要求劉先生返還李先生蒸發掉的17平米房款205萬餘元。

劉先生覺得冤，11年房子一直少17平米面積，他說自己不知情，在宣判后他提出了上訴。

▲房屋登記檔案上，同一房屋顯示的面積數字不一樣。 受訪者供圖

二審開庭：17平米到底去哪兒了

7月5日下午1點半，劉先生和兩位代理人到達法庭，李先生一方由代理人代為出庭。

為證明對房屋面積缺失不知情，劉先生出具了包括取暖費交款紀錄單在內的3份證據。該《交款紀錄》表明，2014年劉先生繳納的是22.3平米房屋面積的取暖費，2015年－2017年的房屋供暖面積卻變成了44.86平米。劉先生說 ，2015年以前取暖費由中直機關代繳，2015年之後由其個人到熱力集團繳納 。

「當時中直機關幫我們交，讓我拿多少錢我就交多少錢，具體的面積有沒有變化我不知道。」劉先生說。

劉先生的代理人認為，此案一審查明的事實不清楚，沒有查清涉案房屋面積為何會縮水近17平米，是什麼原因導致的房產證上的面積與實際面積不相符，應在查清事實的基礎上才能確定相應的法律責任。

此外，庭審過程中，劉先生的代理人向法院提出申請，追加房屋原產權單位中直機關為第三人，希望法院查清17平米到底去哪了……

李先生一方指出，涉案房屋面積變小不是本案的審理範圍，本案解決的是，房屋面積「縮水」是否適用《合同法》中關於「重大誤解」的情形，以及即便存在重大誤解，房屋買賣合同價款應當如何變更。

李先生代理人提出，雙方交易的是商品房，誤解不清，房屋的價值、再賣時的面積大小都可能影響李先生的利益。李先生不是炒房人，沒有能力用肉眼看出房屋的面積，且原始產權證上沒有測繪圖，中介在網站上的推廣也沒有具體面積，這才導致李先生在購房時對房屋面積存在重大誤解。

該案沒有當庭宣判。

重案探訪

同一房屋登記兩個不同面積

17平米去哪了？2017年5月初，探員曾跟隨劉先生到涉案房屋、房管局、測繪所及原產權單位走訪，試圖了解房屋少面積的真實原委。

涉案房屋位於豐盛衚衕一老舊小區的一層，現在已經出租，進門右手是牆壁，房屋確實是一居室。一牆之隔是一間三居室，目前也在出租。

在樓上同位置的單元里，探員看到，房屋構造系兩居室，進門右手邊並非牆壁，而是一間房。

幫劉先生租房的中介業務員證實，該房屋出售時就是一居室。

在測繪單位——西城區房地產測繪一所，工作人員查詢檔案后告知劉先生，2003年測量時，涉事房屋為一套2居室，2016年受李先生委託測量時，房屋構造為1居室，對房屋變更情況沒有相關檔案記錄，原產權單位也未就此房屋提交任何更改的材料。

工作人員提示劉先生，單位售房時可能存在疏漏，可能對房屋的更改未明確，也可能誤將蒸發掉的17平米的房屋同時賣給劉先生和隔壁。

劉先生隨後又到達國土資源局西城分局諮詢，通過房屋地址和李先生辦下的不動產登記號碼進行兩次查詢，工作人員告知，同一位置、房號的涉案房屋分別顯示44.86和28.27平米。

原產權單位工作人員稱，通過查詢檔案，可以看出賣給劉先生的房屋就是44.86平米的1居室，11年前的購房協議和房屋產權證並無差錯。