房地產行業投資報告：北京調控升級 棚改或超預期

行業跟蹤(2017.03.17-2017.03.23)

一手房:環比下降33.92%，同比下降20.31%本周安信跟蹤52大城市一手房合計成交6.44萬套，環比下降33.92%，同比下降20.31%，累計同比下降6.28%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別9.28%-68.22%、14.03%；一線城市中，北京、上海、廣州、深圳環比增速分別為1.45%-3.82%、23.26%、51.22%；

二手房:環比上升16.18%，同比下降20.92%本周安信跟蹤的16個城市二手房成交合計2.56萬套，環比上升16.18%，同比下降20.92%，累計同比下降21.7%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別17.53%、19.77%、13.57%；

庫存:去化周期24.8周，環比上升0.54%截止本次統計日，全國21大城市住宅可售套數合計54.51萬套，去化周期24.8周，環比上升0.54%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別0.83%、-0.36%1.15%；一線、二線及三線去化周期分別為28.4、23.5、22.3周；

土地(2017.03.13-2017.03.19):供應量漲價跌、成交環比價格回升本周土地供應建築面積環比上升11.05%，同比上升32.4%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別-13.39%、13.03%、12.31%；掛牌均價環比上升28.21%，同比上升46.18%；本周成交土地規劃建築面積環比上升1.4%，同比上升17.1%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別暫缺、-32.4%、52.4%；成交均價環比上升13.76%，同比上升17.8%；成交總價環比上升15.28%，同比上升37.87%；

政策:1)多地限購升級:北京進一步嚴審購房資格非京籍納稅從5年改成連續60個月；成都完善住房限購政策:二手房納入限購範圍，加強購房資格審核2)多地出台限價政策:長沙:對房地產開發企業申報價格過高者暫停網簽杭州:溢價達到50%必須現房銷售；

公司跟蹤:陸家嘴:公司發布2016年年報，營收128.07億元，同比增長69.29%；歸母凈利潤26.49億元，同比增長22.29%；

投資建議:根據我們的鬼城調研，發現雖然有棚改貨幣化的推動，但是鬼城去庫存難度比想象中大。我們預計階梯式去庫存仍將繼續，15年的一線、16年二線、17年三四線、18年四五線。按這樣輪動機制，今年三四線去庫存仍將是主線，以實現明年18年去最難去的庫存。政府將會持續推動，去庫存的主基調沒有發生變化。並不需要對調控過度擔憂，把握更高一層的主線更重要。

我們在上周的研究中發現一線、二線、三四線地產銷售面積佔比為5%、35%、60%；銷售金額佔比為15%、42%、43%。我們預料今年全國銷售數字在3、月後會在基數抬升的效應下回落，一二線核心受到嚴控，三四線的貢獻會在下半年逐步顯現。

我們看好本輪三四線區域復甦的持續性，以及部分前期受壓的區域核心城市的根本性改善(首先看好重慶區域)，近期首推低估值、高成長、高折價的廣宇發展；長期建議關注:1)強三四線:華夏幸福、新城控股；2)棚改三股:北京城建、新湖中寶、粵泰股份；3)上海國改:上實發展、光明地產。