小心「綜合體」陷阱

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8月16日晚上，華潤置地做了一場發布會，第一次推出其在城東新城的商業綜合體項目——中央車站廣場。

市場期待這個項目其實挺久了，記得當年德信賣東宸的時候，我還與他們做過一個話題——家門口150萬方商業繁華之上的華宅，華潤的這個項目就是重要的組成部分。不清楚華潤為什麼會把這個項目拖的這麼久，這種還反覆改變過定位，甚至是項目案名。從某種角度說，城東新城這麼成熟的區域，等待一個理想的綜合體要這麼久，甚至是種城市配置的重大失誤。

好在這一切，現在有了補上的可能。

中央車站廣場應該還是值得期待的，三條捷運線匯聚，集商業、商務、購物、娛樂等於一體，又有著華潤操盤大型綜合體的經驗優勢，會成為推動城東新城變革的重要力量。

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但我今天要說的，不是中央車站廣場本身，而是想來說說綜合體本身。

中央車站廣場，只是目前區域性綜合體布局的一個縮影。隨著商業社會的到來，如今的杭州，已由一個以武林廣場為中心的單核城市，演變成以萬象城、城西銀泰城、西溪印象城、濱江龍湖天街等為中心的多核化城市。

商業在推動城市變革的同時，也帶來居住者生活方式的改變。如今的綜合體，一到節假日，更像是個遊樂場，而非傳統意義上的商場，吃飯、聊天、看電影、K歌、親子活動等等，一站式地滿足全年齡消費需求。

這也使得我們有點迷信崇拜綜合體。

很多依託綜合體的房產品，在市場上都非常走俏，無論是商鋪，還是酒店式公寓等。但我要說的是，這裡面也有不小的陷阱。

事實上，如果我們有心去觀察一下的話，市面上有很多綜合體，其運營已進入到某種步履蹣跚，甚至是未老先衰，順帶連累到很多購置綜合體物業的業主，類似的維權與日增多。

前段時間，有位朋友告訴我，她去購置了同樣位於城東新城的一處綜合體6樓的商鋪，前幾年返祖，朋友對於返祖階段的租金還比較滿意。

而在我看來，她其實已經陷入一個巨大的不確定的「坑」。且不說這樣返祖的固定收益能拿幾年，光就一個綜合體內的商鋪，還在切割散售的行為，就已經非常可怕。就全國範圍內來看，迄今為止，這類散售型的綜合體，還沒有一個成功的案例額。

理由很簡單，那就是品牌商家，基本不願租賃這類小業主的業務，因為牽涉到太多的麻煩事。而沒有品牌商家的支撐，一個綜合體若想有未來，基本沒這個可能。

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那我又是如何去評價一個綜合體的呢？我自己會有3大標準衡量。如果你對綜合體物業感興趣的話，也可試著用這三條標準去衡量下。

1、綜合體本身所處的區位以及體量。很顯然，要想成為一個區域的商務、商務中心，這個地方必須要具備一定的積聚能力，因此，區位非常重要。以城西銀泰城為例，因為城西這麼多年來，一直缺乏像樣的商業配套，存在一個有消費能力卻沒有消費渠道的尷尬局面。這也是為什麼，當年在沒有建成前，各方對其抱有期望。類似的地段決定論，在濱江龍湖天街身上也能體現。

2、操盤綜合體的開發商的能力。綜合體與住宅相比，其操盤的難度更大。建好綜合體，只是第一步，更重要的是運營好綜合體，這個時候，經驗和過往的成功樣本就成為重要的考量。像銀泰、中糧、華潤、龍湖等商業運作能力，都經受過市場的考驗，這方面，能力更為出色的是港資企業，九龍倉、嘉里、新鴻基等，因此購房者對於他們開發的項目更具信任感，這很容易理解。而綜合體本身，一定要整體運營，千萬不能散售給小業主后再返祖運營。

3、業態功能的布局。目前市場上眾多的綜合體，就業態布局而言，基本趨於相同或相似，都有種似曾相識的感覺。餐飲、百貨、娛樂、休閑、主力店等基本的業態形式，在每家綜合體都能見到。正是看到這種同質化的傾向，當年萬達才會投資文化領域，希望通過做影視城、大型秀等新元素的方式，將自己與別的綜合體區隔開來，並抬高後來者進入的門檻（我原先覺得萬達做萬達城可以，但像杭州萬達廣場這樣的，競爭力就非常偏弱了）。事實上，不但萬達在如此做，像杭州新天地這樣的綜合體，也在絞盡腦汁做新的業態布局。像工業時代的遺存，引入太陽馬戲團等。