四環8萬！五環8萬！六環8萬！北京樓市告別環線價值時代

作者：豪sir

作者：豪sir

樓市資本論近期發現北京有了驚人新變化，四環、五環、六環新房均價皆8萬左右，已告別環線樓市價值時代。

基本上，對北京樓市稍有了解的人都知道幾個大原則：

一般，二環比三環貴，三環比四環貴；

同樣的環線就比方向，東富西貴，北邊肯定比南邊貴。

這樣的原則，有其建立的一個基礎——北京一直處於做大蛋糕的過程中，蛋糕從三環一直往外擴，發展了東西北，然後再往南豐富。

當這個基礎一直存在的時候，這個原則就一直有用。

但是，當這個基礎不存在了，北京樓市的價值邏輯就要開始重新建構了。

事實是，這個基礎已經被打破，北京南城從前年開始大量出樓麵價4萬+、5萬+的地，今年正式在市場意義上全面豪宅化；

六環畫一個圈，門頭溝、昌平、通州、亦庄，價格都在7萬+。

北京已經不需要做大蛋糕了，多中心發展效果已經開始顯現。

在強調京津冀一體化的同時，北京內部在做的是把每一個區域做成一個小蛋糕，每一個小蛋糕都做精。

【一】北京樓市價值判斷告別環線時代

環線已經不再是判斷北京房價的標準尺碼，根據克而瑞數據顯示，2017年上半年各環線新建普通住宅成交均價4-5環已經趕超2環以內以及3-4環，5-6環奮起直追。

當然2-3環依舊有著很大的優勢，這和土地稀缺以及供應產品高端化密不可分。

圖片來源於克而瑞數據

這種局面的造成受土地供應影響較大：一方面房企拿地逐漸靠外，大顯身手；另一方面較靠內環的土地被限價，無可奈何。

8月初，招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下位於東城區的永外大街地塊，溢價率僅為0.5%，樓麵價則為5.2萬元/平方米。

根據土地出讓規定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬/平，且最高銷售單價不得超過9.4萬/平。

而臨近的使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元左右。

從目前各環線供應的新房來看，一些項目價格差異在逐漸縮短。

同為現房，南四環的首開保利熙悅誠郡 均價79000元/平，在售戶型為128平三居，144、156平四居；

靠近東六環的月亮河·七星公館 均價也達到78000元/平，並且在售大戶型面積達325平。

不得不提的是，今年北5-6環新房多以6萬多的均價入市，這其中包含每次開盤都要漲價的老盤首開國風美唐 ，也包含純新入市的萬科翡翠公園 、泰禾·昌平拾景園 。

從克而瑞的數據中我們也能看到，2環內、3-4環也是這種成交價位。

人們逐漸接受這種價格現狀，一方面是市場使然，另一方面也是因為各環線環境和配套的差距不斷縮短。

對於消費者而言，「地段黃金法則」早已不適用於當下，他們更看重的是產品本身。

【二】未來新的北京樓市價值邏輯將遵循以下三點

圖片來源視覺

首先，自然生態資源比城市配套資源更值錢。

對於現下和未來的北京城市而言，自然生態資源是絕對稀缺，而城市配套資源則是遲早會有的。

其次，先規劃后發展的，比自主發展自然形成的，會更有優勢。

前者，區域居住環境會更純粹，城市各項配套會更合理。

而後者，會更雜亂，即是後期想要「撥亂反正」，也很困難。

而且從歷史經驗來看，前者會比後者的發展速度更快、前景更大。

第三，落到項目層面，低密、高綠化、板樓，這樣的項目會越來越少。

人越來越多，土地越來越貴，樓自然越建越高、越來越胖。

十年前的板樓和現在的板樓相比，瘦的彷彿A4腰；

十年後的北京也會像現在的香港一樣，見縫插針地蓋起一棟棟高高壯壯的樓房，什麼社區園林、綠化率、對視問題……這些都是奢侈地讓你考慮不起的問題。

期盼您在微信公眾號(loushizbl)、、、搜狐新聞、新浪微博里關注「樓市資本論」。更多房產信息交流請加微信號（watanabe1949）。