樓市玩法要變！正醞釀尋找新的接盤俠

作者：齊俊傑看財經

昨天樓市傳來重磅消息，證監會也來湊熱鬧了，正在制定政策，住房租賃REITs啟動進入軌道，這可能是全面支持住房租賃市場建設的一個金融上的信號。

所謂REITs，就是不動產投資信託基金，說白了就是以房地產為標的的基金，是給房地產融資的金融路徑，有人說，給開發商融資，那麼是不是說房價還要漲呢？這已經形成了可怕的慣性思維，而實際上，REITs的推出，很好的解決了房地產的投資和預期問題，大家可以不必在去買房，你購買了REITs也一樣可以獲得房地產的收益權，說白了就是，用老百姓集資的錢，來建房出租，然後獲取收益，再返還給出資人的金融產品。

其實投資，無非就是用今天的現金來換取未來現金的過程，用今天的財富換取未來的收益權，由於經濟總是增長的，貨幣總是貶值的，所以投資的是可以賺錢的。所以在成熟市場REITs是很普遍的投資渠道，相比於你自己買一套房出租收房租，不如直接買這個更簡單，更方便，流動性也會更強，而對於開發商而言，他蓋好的房子，可以迅速出售給信託，不用再漫長的銷售了，他扔給信託后，就相當於扔給了千千萬萬的REITs投資者，這些投資者成了開發商的接盤俠。所以在這東西在成熟市場已經很普遍，當房租回報率很高，超過5%的時候，投資有利可圖，這種REITs就會大規模發行，籌集大量資金然後建房出租，房子多了租金回報就下降了。起到了平抑房租的效果。也把房地產的收益權讓渡給了普通的投資者。

所以聽明白了吧，這個REITs是以收益為價值的投資產品，也就是說大家買這個，應該看到的是租金回報率。但問題來了，的租房市場租金回報率只有1%了，那麼這個REITs還有價值嗎？目前的房地產收益，全部來自於價差，那麼能不能來通過REITs獲取樓市的價差呢？這個就不好說了，如果放在市場可以交易（不上市交易，年化收益只有1%的產品，根本賣不掉。上市交易也未必放在股市上，可以建立專門的場外市場），那麼按照樓市投資者的尿性，很可能會遭遇爆炒。大家想，這個REITs的背後就是房子，房子未來是要升值的，所以REITs也會升值，所以不排除上來就遭遇大家爆炒的可能。那麼能夠買漲自然也就能夠買跌，在成熟市場可以先借來賣出，然後在買來歸還。如此大家可以像炒股票一樣的炒作房地產了，那麼無疑也就加速了樓市泡沫的消亡。

你可以把REITs看成一隻房地產的股票，現在這個股票的每股收益很低，市盈率100倍，而且盈利基本上不可能增長，甚至是隨著房子越蓋越多，租金下降，那也就是說這隻股票的盈利下降，市盈率會越來越高。你投資他靠業績收回投資需要100年的時間。怎麼想這東西也沒有任何可投資的價值，但如果你想到他的背後是一間間房子，可能很多人會立馬180度改變思路，買房不賠錢的預期可能會戰勝理性，所以很多人都會去嘗鮮。短期暴漲之後就會暴跌。

但REITs的波動不是沒有意義的，他如果推出，很可能會吸引大量的投資者到REITs上去接盤樓市，從而給開發商帶來更好的收益，更快的回籠資金，開發貸的風險大幅下降。銀行把鍋徹底甩給了投資者。風險都被分散掉了，所以金融會更加安全。而這也會調動開發建設的積極性，從而建造更多的房子來進一步的平抑租金價格，讓租房市場價格下跌。最終租房市場回報率越來越差，也會拉動REITs回頭，投資者在爆炒之後，發現根本賺不到錢，也會逐漸回歸理性。

所以REITs這樣的資產證券化產品是相當重要的，他可以化解金融風險，將風險進一步分散，同時也加速了房地產的趕頂回落。更可以平抑大家的預期，你不是總擔心現在不買房以後就買不到了嗎？買REITs也是一樣的，這樣房地產的飢餓營銷效果會大大減退。本來可買可不買的，現在肯定玩命想買，到時候就會把錢放在REITs里，其實就等同於買房了，或者說給開發商接盤了，先別管結果怎麼樣，心裡會踏實很多。綜合來看，REITs要是出台，剛開始價格可能會逐漸走高，如果還能上市交易的話，那麼很可能會遭遇爆炒，但這種價格的變化只體現在證券市場上，很快由於收益太低，業績太差，就會把房地產嚴重泡沫化這層窗戶紙捅破。價格就會跌下來，甚至是暴跌。投資者可能抱著這個100年也收不回投資，但那時候也無所謂了，因為反正也是這幫投資者買單。跟銀行已經沒毛關係了。

那麼如果防止他爆炒，不讓他上市交易呢？那麼你要問問自己了年化1%的理財你會買嗎？

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