易容憲：為何最嚴厲樓市調控會導致房價更瘋狂？

今年以來，特別是北京的317樓市調控政策以來，全國已經有近40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。這些房地產調控政策，有限購限貸、禁買禁賣，各種行政性房地產調控方式無所不有。這也被稱為是範圍最廣泛、政策力度最嚴的樓市調控政策。但是，歷史上最嚴的樓市調控政策，不僅沒有把房地產市場投機炒作限制住，反之從最近公布的1-2月房地產開發投資增長、房地產施工面積增長、房地產新開工面積增長、二手房價格上漲等數據來看，特別是從這幾天雄安新區房價的飈升等現象來看，政府越是出台最嚴厲的房地產調控政策，各地房地產市場炒作更是瘋狂。

國家統計局的數據顯示，2017年1-2月份，全國房地產開發投資同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。而住宅投資增長更快達9.0%，增速提高2.6個百分點。而房地產開發投資的快速增長意味著房地產開發商看好今年及未來房地產市場，他們加大了對房地產市場開發投資。特別是他們看好今年及未來住宅市場，其加大投資的力度更是大。

今年1-2月份住房的銷售面積及銷售金額增長，儘管東部地區由於調控政策出台同比增長有所下降，但對全國來說，其增長速度仍然不減2016年的增長速度。尤其是西部地區更是進取。西部地區商品房銷售面積增長36.2%，增速提高20.6個百分點；銷售額增長49.5%，增速提高31.2個百分點。也就是說，2016年由房價瘋狂上漲而推動東部及中部地區的房地產市場增長態勢又擴散到西部地區。這些地方同樣是以房價瘋狂上漲在推動整個房地產市場繁榮。

國家統計局公布的數據還顯示，今年2月份，全國70個主要城市，新房價格雖然已經得到控制，但是二手房價格卻全面上漲，有高達60個城市二手房價格相對1月份的價格環比都在上漲。只要國內主要城市的房價還在上漲，目前這個以投機炒作為主導的房地產市場，也意味著房地產調控政策對市場所起到作用是十分有限的。

而房地產開發投資的快速增長，絕大多數城市的房價還在上漲，那麼政府工作報告所謂的房地產去庫存就可能成為一句空話或一個笑話。從已經公布的數據來看，2月底全國的住房待售面積在銷售快速增長的情況下不僅沒有減少，反之還約有增加。更為重要的是住房的施工面積特別是新開工面積增長更快。1-2月房屋新開工面積增長10.4%，增速提高2.3個百分點。其中，住宅新開工面積增長14.8%。今年政府工作報告要去三四線城市的房地產庫存，並把這作為今年經濟工作的最為重要的任務。但實際情況現實市場與政策目標背道而馳。因為，作為一個投機炒作主導的房地產市場，只要房價在上漲，房地產市場有暴利，房地產開發商豈能不增加開發投資？房地產市場豈能夠去庫存？

更為驚人的是，國務院在4月1日印發通知，宣布設立河北雄安新區，新區規劃宏大。而這樣的一個新區設立安排，立刻成了掀起了該地區房地產爆炒高潮。從新聞媒體所報導的消息來看，當該消息傳出之後，該地區「房價從8千元1平米，漲到3萬元1平米，最快要多久？」答案不是3年，也不是12個月，而是「6小時」。雄安新區新聞發布之後，區內房價立即暴漲，有一個樓盤房價在4月1日晚上報出1平米3萬元的價格，創下有史以來漲幅最大、漲速最的紀錄。

也正是設立雄安新區所引發的當地房價爆炒，中央政府4月1日宣布設立新區，4月2日當地政府立即出台了強力禁止炒房令，宣布立即停止一切住房銷售交易、凍結所有房地產交易過戶、連在建的房子也一律停工、二手房中介全部關門停業、連農民的自建房也不允許，同時還在在村口設立關卡禁止建材入村等。可以說，雄安新區完全禁建、禁買賣、禁交易的措施，已經把這一波房地產市場調控政策推到完全的極端或最高點。

現在的問題是，為何政府房地產調控政策越是嚴厲，國內房地產市場炒作越是瘋狂，房價越是在不斷地推高？政府的房地產市場調控政策越是要遏制房價上漲，房價越是會飛快的上漲，房地產市場泡沫越是會吹大。有人說，其原因是因為央行發行貨幣過多所導致。央行發行貨幣過多，大多的錢購買同樣多的東西，價格肯定會上漲；也有人認為，國內各地房價快速上漲，是因為住房的供需不平衡，住房的供不應求，價格自然會上漲；也有人認為人的投資就是看重房子，因為只要投資住房才能發財賺錢，只要有機會投資者肯定會涌房地產市場，特別是早十幾年的投資經驗更是讓投資會湧入房地產市場等等。

其實，這些理由都是似是而非的。核心的問題是近來各地方的房地產市場調控政策從來就沒有回到「房子是住的，不是用來炒的」這個基本定位上來。可以說，2016年9月起，中央政府就要求各城市特別是熱點城市開始進行房地產市場調控，並在去年12月16日的經濟工作會議上，明確了房地產市場新定位，即「房子是用來住的，不是用來炒的！」並要求地方政府綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段抑制房地產泡沫。但是，各地方政府出台的房地產調控政策，多以表示這些房地產調控政策既要不能讓房價再瘋狂上漲，要穩定房價，也不能讓房價大起大落，並實行所謂的房地產市場調控的「因城施策」。

也就是說，這些房地產調控政策明確向市場發出的信號是，一是去年房價瘋狂上漲的城市，出台調控政策的目的是控制房價不能再上漲，但也要控制房價不下跌。各個城市的房地產調控無論如何嚴厲，其目的都是圍繞著這點，不會超過其底線；二是去年房價沒有瘋狂上漲的城市，在當地的房價沒有步入2016年熱點城市房價瘋狂上漲之前，當地的政府不會進行房地產調控。只有這些城市的房價出現瘋狂上漲之後，再出台調控政策也不晚。也就是說，政府允許這些城市的房價也可出現瘋狂上漲。三是正因為政府房地產調控目標是不能讓房價快速下跌，維持房價在天花板上，所以這一輪的房地產調控政策根本就不用最簡單有效的經濟槓桿（按揭貸款利率工具及對投資和消費有效區分的稅收政策）來遏制房地產泡沫，而只是虛張聲勢用許多根本起不了多少作用的行政工具或方式。

也就是說，在當前的這種房地產市場調控目標下，要對當前房地產市場重新定位，即回到「房子是用來住的，不是用來炒的！」的基點上是根本不可能的。如果國內居民明白了政府房地產調控這種意圖，他們豈能千方百計地湧入房地產市場？國內房地產市場瘋狂炒作豈能會停止？