高房價還在吸血！調控4個月了房價還沒跌？

房價是特色的大眾話題，全國10幾億人，會說話的基本都煩惱房價，尤其是高房價。

今天，有個數據很有意思，想跟大家分享一下。

央行2月14日公布了2017年1月金融統計數據報告。1月末，本外幣貸款餘額114.19萬億元，同比增長12.1%。當月人民幣貸款增加2.03萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元。

1月份的房貸數據是刷新歷史紀錄的，而且從之前的4季度看，也基本都在4500億以上！

說來也是奇怪，1月份，全國20城都在收緊房貸利率，貸款紅利越來越小，但是，從這個數據來看，1月份房貸發放總量還是很高。

也就是說，買房的熱情還是不減，有錢就往樓市裡面砸的人不是少數。

當然，我們也不排除，數據有滯后因素。也不排除，在這些貸款的背後，也有很多是剛需，是想趁著機會入手一間自住房的。

最近房價肯定沒漲，但很多人期望的跌也沒看到！未來你可能會看到部分數據上開始下調，但如果房貸這一個指標不跌，房價也可能在假摔。

2016年房價暴漲了，所以很多踏空的人期待能夠在2017年上車。

各種預測房價很吃香，現在預測房價準確率0%的都可以開演唱會收費8888元了，可見普通人對預知房價有天生的好感。

我們從來不敢預測房價，原因很簡單，預測房價最準確的姿態是要麼一直說漲，要麼一直說跌。

2016年1月~9月，你一個勁兒預測房價漲，指定沒錯。

今年，除了某些謎之自信的專家還在預測，其他人都不敢說啥了。

下面還是圍繞數據聊聊很多人關心的一個問題：為什麼調控從2016年930開始，到現在已經4個多月了，房價還沒跌到期望值？

我們的「跌」和現在的「跌」不是一個期望值

我們常說房價跌，是指房價跌到能給一般收入的人也能買得起房子或者不至於負擔太重這樣的希望的價格。再通俗一點講，不少人其實心裡是想看著它大跌的。

也許不一定非得是白菜價，但一定不能是白菜的價格的幾萬倍。

2016年1月數據顯示：住戶部門貸款增加6075億元。其中，短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元：2016年9月住戶中長期貸款約5741億元。

從這個數據看，基本解釋了為什麼調控已經4個月了，一線城市房價，除部分郊區外，價格基本平穩。

而且，從下表可以看出，大城市之間的房價差距可以達到10倍！

房價確實是穩住了，但是並沒有出現大跌的情況，北京、上海、深圳等城市只是停留在一個高房價的水平上，出現了價格的走穩或者微跌。

而且還得分新房和二手房，郊區房和市區房，是交易量跌了還是交易價格跌了等等細細討論。

首先：從慣例看，1月各家銀行有放貸衝動，所以2017年1月份的信貸額度雖然並非歷史高點，但超過2萬億的數據依然環比明顯上漲。

其次：房貸放貸時間相對滯后，所以目前的高點數據基本體現的是半年之前新建住宅成交與1-2個月前的二手房成交數據。（新建住宅房貸期房成交比例高，房貸放寬基本在一年後的封頂周期）

再次：影響短期市場價格之一的是房貸的鬆緊程度，目前看，各地有所收緊，但收緊幅度有限，特別是房貸的額度依然寬裕。

也就是說，一線城市房價，還是在一個大多數人高攀不起的「吸血狀態」。

我們知道，不同城市有不同人口吸引力，好城市可以吸引到更多的人前往。

先給大家看一個大數據

在2014年的時候，人口走勢有一個明顯的拐點，流動人口在這個時間點開始下降。

但是下降這邊可能有兩種可能：第一種是城市發展更均衡，大家都願意留在家鄉工作。第二種是老齡化加劇，適合工作的人口數量開始銳減。

到底是哪一種？

我們再來看這個數據

很顯然，在2013年開始，勞動年齡人口數就開始下降了，這符合了在2014年發生流動人口下滑這樣一個事實。

好了，有一個有趣的問題：在勞動人口萎縮的前提下，那麼一線城市吸納人口紅利的能力有沒有降低？

我們很容易得到這樣的數據

北上廣深的人口凈流入是最大的，但是相比較過去，這些城市的吸引能力是越來越強還是越來越弱呢？

有一組有趣的對比

也就五年時間，人口凈流入為正的省市，已經從2010年的10個到現在只有8個，遼寧和內蒙古已經從流入變成流出。另外……

2016年北京上海廣東浙江的人口流入量都相比較2015年有明顯提升，今年除了廣東略有下滑外，這幾個城市都保持持續的攀升，換句話來說，在總流動人口下滑的現在，核心城市的吸引力依然在保持強勢的吸納。

所以，其他城市未來需要面對的是：人口老齡化+人口流失雙重局面。

城市數據團畫了一個圖，如果這樣的趨勢不能逆轉，2050年局面會是這樣

北上廣深會吸干周邊城市所有的人口紅利。

看到這裡你或許可以明白為什麼我們要這麼大力度地限制一線城市的人口導入，為什麼一線的房價飆升那麼容易而打壓下來卻難上加難，為什麼要從房價教育等各個維度的擠壓外地人。

正是因為如果不阻止，一線城市的發展的代價是成倍的犧牲周邊城市。

上圖規劃了一線以及准一線城市吸納的外來人口距離他家鄉的距離，我們看到在今年，2017年，這樣的距離越來越長。

換句話來說，就在一線城市嚴控外來人口的同時，我們也越來越願意離開家鄉奔赴自己想要去的地方，家鄉的概念越來越淡，離開的距離越來越遠。

一個長三角，10%的人口貢獻了20%的GDP，一個珠三角，4%的人口貢獻了9%的GDP，京津翼8%的人口貢獻了10%的GDP，

也就是說，只有在北上廣深才能感受到經濟活力這件事，只有這裡的人才在創造價值，人的作用才會反覆地凸顯。

這裡我們看看鄰居俄羅斯。它的人口從1992年就開始負增長，但是人口卻加速往莫斯科、聖彼得堡集中。莫斯科人口在1989年有897萬，但是到2010年就到達1150萬，實際人口甚至達到1300萬-1700萬之間。

而這樣的代價是，莫斯科房價全球最高，且人均居住面積只有22平米，交通擁堵程度全球第三，比北京還慘。

人口增量下滑，而核心城市人口數持續攀升，道理也很簡單，因為在俄羅斯，其他城市都趨於消亡，只剩下兩個城市還有活力了。

人口出生率下降，帶來的必然是整個國家沒有活力，而僅有一點點新出生人口，就瘋了一般的湧向核心城市，推高那裡的房價，但是卻沒有帶來一點點的城市幸福感。

這樣的現象發生在俄羅斯，不知道會不會也如此。

除了人口結構，判斷全國房價走勢可以說主要看資金價格和是否認房又認貸，這個政策是否會出現影響非常大。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

資本流出的壓力以及國際收支問題會使得央行考慮加息，人民幣貶值的趨勢是否會延續也會影響未來房地產市場的走勢。

國內近期PPI（生產價格指數）連創新高，市場對於PPI連續上漲導致通脹上行的預期不斷加強，如果由PPI推升CPI（居民消費價格指數）接近3%，央行採取加息應對通脹也就成為了一種被迫之舉。

從國際收支視角來看，美聯儲去年12月份加息並給予明年3次加息預期，會給資本流出巨大壓力，採取加息的策略可以有效遏制資本流出。

當然，如果一旦加息（或者資金價格上漲過速），代表了金融政策的取向出現變化，房價的跌幅將有失控的可能性。

廢話太多，直接說結論：

信貸數據的高低，代表了在實際執行層面，樓市調控的真實意圖，所以未來房價走勢，不僅僅是防止大漲，更是防止大跌。

所以，千萬專家都不如曾經有位網友說的話：「房地產是經濟的重要支柱，怎麼可能讓（它）大跌？」

期望著房價變白菜價的人，還是洗洗睡吧。降溫＝防止大漲，可是大跌的話，就算了吧。

所以機靈的人還是知道買房還得是買核心，有錢還是會往一線城市的優質房上砸出去。

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