6月樓市數據炸裂，拐點已現！房價是否會變天？

作者：槓桿遊戲張銀銀、中原地產專家張大偉

6月份的房地產數據出來了。站長看到各種各樣的解讀。有說警惕風險的，有說數據喜人的。今天微信群里也炸鍋了。

關於國家統計局發布的6月份房地產數據到底該怎麼解讀？站長就把槓桿主編張銀銀老師和中原地產專家張大偉老師的解讀分享下。雙方均已經授權。

深深的感謝二位在我白天跑盤沒時間寫文的時候用豐富的素材挽救了我~

6月數據喜人，全國單月賣2億㎡

這是兩位老師都比較確定的一點，6月份數據轉暖。

以下是張銀銀老師的解讀：

雖然前1-5月，房地產數據整體喜人，但銷售和投資增速方面，呈現逐月回落的情況。意味著不確定性因素還是在增加。而此次上半年數據一出，這些陰霾幾乎全部掃清。

1-6月，商品房銷售面積74662萬平米，同比增長16.1%，增速比1-5月提高1.8個百分點，結束了此前連續7個月的回落。

此前，1-5月，商品房銷售面積和銷售額增速繼續回落。同期，商品房銷售面積54820萬平米，同比增長14.3%，增速比1-4月回落1.4個百分點。

如果只是對比1-6月和1-5月的銷售增速，感覺似乎提升不算多。如統計局所言，不就提高1.8個百分點；但如果去算一下，6月的銷售面積，實在讓人震撼——接近2億平米。前5個月，月均銷售僅1億平米出頭。

圖1.2016年1-6月至2017年1-6月，商品房銷售面積、銷售金額增速 圖表來源|統計局

作為傳統不算太旺的6月，且進入夏季，天氣開始變熱，很多人不願意出門看房，錄得這個紀錄，讓人瞠目結舌。

具體來看，上半年，住宅銷售面積增長13.5%，辦公樓銷售面積增長38.8%，商業營業用房銷售面積增長32.5%。

而1-5月時，住宅銷售面積增長11.9%，辦公樓銷售面積增長38.3%，商業營業用房銷售面積增長29.6%。

三大類銷售數據全面有漲，厲害。而這樣的厲害也反映到銷售額上。

上半年，商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。其中，住宅銷售額增長17.9%，辦公樓銷售額增長38.9%，商業營業用房銷售額增長41.7%。

而1-5月時，商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。其中，住宅銷售額增長15.3%，辦公樓銷售額增長37.4%，商業營業用房銷售額增長39.0%。

從總到分類，四項增速指標全部持續向好。

這可是在史上最嚴厲調控的周期下，箇中原因再次印證，一二線城市的房地產調控，可謂去庫存的極好槓桿，撬動資金奔向三四線城市，整體拉升銷售（去庫存）。

但是大偉胸提到了城市分化問題，需要警惕

單看宏觀數據，可能會過於樂觀。大偉胸提到房價的分化問題。一是一二線房價平穩三四線房價上漲，三四線的房價風險需要高度警惕。

以下是大偉胸的分析：

先放結論：

整體市場分析：三四線城市升溫支撐全國市場，一二線調控下開始降溫。從去庫存政策看，預期2017年整體三四線樓市政策將依然平穩寬鬆。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務，預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下，房地產調控持續加碼。

再看具體分析數據：

統計局官方公布數據顯示：70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續回落。

整體數據分析看：

一二線熱點城市房價全面被控制，本輪上漲首次出現一線城市平均下行。

樓市調控的影響已經在一線城市全面出現。

6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。這是2014年本輪樓市升溫來的首次。

過去漲幅較快的熱點城市成為價格下調的主力，其中新建商品房住宅中，跌幅最大的分別是三亞跌幅0.8%，北京跌幅0.4%，無錫跌幅0.35,上海、成都等城市跌幅0.2%.

二手房市場中主要下調城市為北京下調1.1%,天津下調0.9%，三亞下調0.7%，合肥、深圳下調0.4%。

這些城市下調的主要原因都是因為樓市的密集調控，其中特別是北京二手房已經連續兩個月成為全國跌幅最大的城市。三亞等旅遊城市疊加政策與市場淡季影響，跌幅也處於前列。

平均新建商品房價漲幅為0.7%，同比漲幅為9.6%相比前期有所漲幅放緩。

此外，上漲城市依然集中在三四線城市。

一二線熱點城市全面處於停滯或者下行趨勢中，上漲城市基本全部為三線城市和部分西部二線末城市，新建商品房住宅上漲城市主要為洛陽、北海、蚌埠、襄陽、徐州、西安。二手房城市上漲主要是蚌埠、南寧、北海、溫州、西安等城市。

從數據看，三四線城市接近全面上漲。市場分化持續加劇。新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。

熱點三四線城市有21個賣地過百億,刷新了歷史記錄，包括：佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市進入了賣地百億城市行列。

對未來房價的預測

張銀銀老師的觀點：

1、首先我們來看投資，並不像數據表面那麼呈現增速下滑。

雖然2017年1-6月，房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。但增速回落相較於1-5月有收窄0.2個百分點。

1-5月時，房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月回落0.5個百分點。其次，這個增速依舊是最近兩年多的高位，比2015年2月-2016年任何時候都高，處於最近20多個月以來第五高位。

槓桿遊戲簡單計算了6月房企投資總金額，超過13000億元。而1-5月時，月均投資只有7500億元。當然，1-2月有過年、冬季因素，即便如此這個投資額度依舊驚人。

還值得注意的是，1-6月，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.8%。

而1-5月時，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。不僅增速上升，很明顯主要新增投資，集中到住宅類極為明顯。

2、接著槓桿遊戲再分析下開發商拿地的熱情。從購置面積看，也出現回升趨勢。

1-6月房地產開發企業土地購置面積10341萬平米，同比增長8.8%，增速比1-5月提高3.5個百分點。

而1-5月時，該數據為7580萬平米，同比增速5.5。一個月拿了2761萬平米地，此前月均只有1516萬平米。

土地成交價款方面，1-6月為4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

有桿友看到這個數據或許會奇怪，成交價款，怎麼比各地拍賣的總價，似乎少了很多。對的，我們通常說的各地賣地價款，是說的土地出讓合同成交價款。合同金額並不代表最終支付，更不代表當月最終入庫的數據。

而1-5月時，該數據為3036億元，增長32.3%。重要的不僅僅是6月增速提升，更重要的是拿地單價從4005元/平米，增加到了6月的4232元/平米。

槓桿遊戲計算了2016全年，該數據為4145元/平米；去年同期，該數據為3325元/平米。

這個變化反映出，去年下半年至今，隨著各大一二線城市房價、銷售的持續向好，帶動了全國的土地成交單價。

當然，考慮到具體的容積率不知道，樓板（面）價無法確定。但大致容積率變化不會太大，也就是說平均樓麵價多半是有漲。

如果平均樓板（面）價格在繼續上漲，那麼單位面積成本意味著上升，未來房價該怎麼定，開發商應該有自己的看法。

大偉胸的觀點：

從去庫存政策看，預期2017年整體三四線樓市政策將依然平穩寬鬆。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務，預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下，房地產調控持續加碼。

6月市場繼續退燒，後續預計在慣例的淡季7-8月市場降溫會比較明顯。整體房地產市場預計在3季度的慣例淡季將出現更加明顯的降溫表現。

本輪樓市下市場分化首次出現逆向趨勢：一二線在調控下降溫，三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。

兩位老師的解讀都很中肯，互有補充。站長認為，現在房價已經到了非常明顯的分化程度。希望冬粉們在看到各類文章時，一定不要把文章的現象和結論隨便套到自己老家的城市上，否則就要被收智商稅了！

未來一二線，重點觀察的70個熱點大中城市房價應該會進一步下跌。

站長也分析過多次：從房貸利率看樓市，11月份房價有可能大面積下跌！

而受益於棚改貨幣化政策影響的，房價正在上漲的三四線，今年還看不到下跌的希望。只能寄希望於10月份后，樓市是否降溫吧。

關於三四線房價分析，可看之前文章：

本輪房價上漲的弔詭之處，要看清這場陽謀的真正意圖！

本輪房價上漲的內在邏輯，把暗線全都給你亮出來！

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