G41背後，南京的新一線城市野心！

Part 1 丨 壹

南京，一座冰與火之歌的城市。

南朝四百八十寺，多少樓台煙雨中，東西兩都（長安、洛陽）今勢微，唯有南北兩京（南京、北京）雄風猶在。而最壯懷激烈者，莫過於南京。

這座城市自古雄健，頑強不息，歷史上六次被毀，六次浴火重生，虎踞龍盤，帝王之都。每次站起來，都承擔了國家的歷史使命。南北朝時期的衣冠南渡，保留了華夏血脈。朱元璋驅除靼奴，在南京恢復中華。孫中山推翻帝制王朝也在南京。

近一千年的重大時刻，無不與南京絲絲相連。而在南京城北，秦淮河與長江交匯的三汊河口，有一棟雕塑發出的一團紅光照映江面。這處紅色地標，就是南京渡江勝利紀念館。那句鼓舞人心的口號：「打過長江去，解放全」 ！彼時，百萬雄師渡長江，雄雞一唱天下白。

如今，南京又站在一個重大歷史進程中。同樣是「打過長江去」，只不過這一次是從江南打到江北——江北新區，啟動南京超級引擎，這是南京進階新一線城市的野心。

Part 2 丨 貳

數千年來，偉大的城市幾乎都依臨大江大河，這是文明的飄帶，也是經濟發展、城市發展、產業發展的集中地。如泰晤士河之於倫敦，赫德遜河之於紐約，塞納河之於巴黎，萊茵河之於歐洲城市群，江河沿線先天的文化特色、資源稟賦、發展空間優勢，為城市發展提供了巨大的發展潛力。

江河是城市之魂，人類文明的氛圍中，貝多芬最愛在萊茵河畔漫步中拾取靈感，柴可夫斯基聽得到涅瓦河畔初春的解凍，愛因斯坦在柏林時，常於哈裴爾河散步思考，康河的柔波里，還有徐志摩的詩。

對於南京，跨江發展早已不是新議題了，然而長期以來，江北發展依然難有建樹，城市重心似乎依舊偏居江南。畢竟，長江下游的南京江面之寬，絕非重慶段、武漢段或者上海黃浦江、廣州珠江可比擬。這需要史無前例的人力、財力與時代的契機造化。同樣對比杭州，正在進行的是從小家碧玉西湖到擁抱錢塘江的變化，杭州的野心是巨大的。

南京，一直在等待機會！

2015年6月27日是一個起點。江北新區從獲批到現在，經歷過一波轟轟烈烈的熱潮，產業、項目均有所引進，住宅也大規模建設。然而，真正的核心區除了早前的華潤國際社區，其他均無建設。現在看是一片荒蕪的空地，芳草萋萋，卻是真正的瑰寶，用寸土寸金來形容亦不為過。

2009年5月20日：南京長江隧道通車！

2013年南京亞青會、2014年南京青奧會：江北青奧公園成為部分項目的舉辦場地。

2014年7月1日：南京首條跨江捷運，捷運10號線通車！

2014年8月1日：南京捷運S8號線通車！線路全部位於江北境內，六合區首通捷運。

2015年4月1日：南京捷運3號線通車！

2015年6月27日：國務院正式批複國家級南京江北新區！

2015年12月31日：南京長江隧道取消收費，實行免費通行。

2016年1月1日：南京揚子江隧道通車！

對於核心區，空間上是一片空白，時間上也是空白，核心區一直在積蓄力量。而整個江北新區與國家級新區相比，規模上沒有優勢，也並不突出。GDP排名僅僅第八位。

Prat 3 丨 叄

阿基米德說：「給我一個支點，我將撬動整個地球。」

江北新區，給它一個節點，它也將帶動整個板塊的升騰。這個節點很可能就是G41。

就在今天，南京國土局掛出2017年第5號土地出讓公告，兩幅新地塊靜候買家，其中就包括一塊江北新區核心區的地塊G41：

NO.2017G41地塊信息

地塊編號：2017G41地塊

用地性質：商住、商辦、二類居住用地、社區中心用地

四至範圍：東北至縱四路，西南至七里河大街，西北至九袱洲路，東南至橫江大道

總用地面積：229855.3平米

出讓面積：200633.6平米

地塊內居住用地面積：14.53萬方

綜合容積率：4.61

起拍價：90億元

最高限價：120億元

（1）競買人或其控股股東須具備房地產開發一級資質，且不接受聯合競買。

（2）競買人或其控股股東旗下企業具備已建成至少一幢400米以上超高層的開發經驗，報名時須提供相應的施工許可證及竣工備案表原件。

（3）該地塊內住宅用地面積約14.53公頃，實際以建成后實測面積為準，但不得超過20公頃。因建築業態較多，出讓后可應稅務部門要求向稅務部門提供各用途及分區的起始價測算說明。

（4）A1地上建築面積約28.4萬平方米；A1-A5建築密度約為55%。A1須配建不低於5萬㎡的五星級酒店，由競得人自持20年，20年後可整體轉讓。

（5）A2、A4、A5商辦混合用地中，各地塊酒店式公寓的建築面積比例最高不超過地上總建築面積的35%。

（6）B1、B2、B3商住混合用地中，各地塊商業辦公建築面積佔地上總建築面積控制在10%-30%。

（7）A1-A5、B1-B3商業部分分割銷售面積不得小於200㎡，辦公部分分割銷售面積不得小於150㎡。

（8）D1地塊內須配建一座24班國小，D2地塊內須配建一座12班幼稚園，D3須配建一座基層社區中心，均由政府建設，按照劃撥方式供應。

（9）除A1地塊外，其他地塊要求裝配式建築面積比例為100%，建築單體預製率≥50%。

（10）競得人在簽訂出讓合同前須與江北新區管理委員會簽訂《地塊開發建設協議》。

地塊本身解讀

1、地塊貨值90億~120億，是南京總價地王有力爭奪者；

2、綜合容積率4.61，地塊內要建設自持20年五星酒店，但宅地面積相當之多；

3、G41地塊，並非江北核心區500米～550米摩天大樓地塊，地塊出讓也沒有關於具體高度的描述。但出讓條件中特意寫明競買人要有400＋高樓開發經驗，以境內拿到400+竣工備案表的房企而言，綠地、平安、金茂、華潤、京基、九龍倉、周大福等。為數很少，而對南京城市熟悉的就更少了，買家應該笑而不語；

4、酒店、商業、住宅、學校、社區中心等綜合業態，可視為江北核心區真正意義的大麥克。

Part 4 丨 肆

南京的大麥克地塊，如下：

這些大麥克、動力小引擎在南京的分佈，如下：

這些綜合性地塊起到了板塊撬動作用

南京城，西有長江阻隔，城東有紫金山等山體阻礙，長期以來，城市呈現南北向發展，其中，南部的江寧發展比較突出。近年來，隨著過江通道的相繼竣工，河西沿江地區的騰飛有目共睹，江浦濱江到老山以東的廣袤平原地區價值凸顯，跨江開發，成立江北新區，終是水到渠成。

沿江崛起，跨江發展，是對長期以來既有的以「三中路（中央路—中山路—中山南路）」為軸線的城市格局的挑戰。

以長江為對稱軸，一目了然：

橋北通過長江大橋與鼓樓濱江（原下關）相連；

江北核心區通過揚子江隧道的溝通，與主城龍江、鼓樓區域相對應；

浦口大道（原總部大道）通過長江隧道的連接，與新江東、河西中部相呼應；

而江北青奧公園、雨山路區域將通過建設中的五橋，與河西南相輝映。

與江北隔江對望的龍江、河西中、河西南、江心洲、鼓樓濱江，正是當前南京發展最快、認同度最高、房價最高的區域。江北，跨江而居的劣勢，正迅速轉化為臨江而治的優勢。

Part 5 丨 伍

江北新區核心區：

— 投入巨大 —

——土地資源優勢

核心區內原以農田為主，土地規整，利於全新規劃，無需老城改造。目前採取先地下，后地上，高標準開發，絕大多數地塊尚未出讓，核心區內自新區成立以來，尚未有拍地記錄，但現在的G41地塊就是起點。

——超高規劃標準

區域內將打造為江北CBD門戶區域，成為全市金融、商業、政務、教育、醫療等各方面位居全市一線的核心區域。工行資管中心、金融小鎮、中法產業示範區、南京第一高樓、各大商業巨頭，以及鼓樓醫院江北分院、南京一中、會展中心、市美術館、新區圖書館等項目都將在此落地。

— 區位優異 —

——毗鄰成熟區域

核心區以北的橋北地區是江北發展最為成熟的片區，與揚子江隧道相連接的龍江地區是南京沿江開發較早，最為成熟的新興片區。區域南部的長江隧道口浦口大道片區，經過五年開發，也已初具雛形。這都有利於核心區的產業開發和人口導入。

——交通優勢

坐擁揚子江、長江兩條隧道。未來捷運4號線二期和捷運11號線將在核心區內的中央商務區站交匯，此站的地位完全可以對標元通站在河西格局中的地位——20分鐘車程通達省政府。

——環境優勢

臨江而立，背靠老山。遠離高污染工業集中區。加之青龍綠帶、七里河風光帶的打造，片區生態環境優越。風水也極為優越，適合一個城市的極力發展。

核心區註定成為引領江北新區發展的龍頭。

核心區G41地塊正是——南京的阿基米德支點。

這塊標誌性地塊的拍賣、規劃與建設落地，將會深刻的影響江北新區乃至於南京城的發展。「阿基米德支點」，此意義不可謂不重大。

30年前，在南京城，中山門、鬼臉城、中華門、光華門外是郊區；

20年前，奧體、仙林是荒郊野外；

10年前，河西南、仙林湖、燕子磯、九龍湖、方山幾乎是一片空白。

事實上，我們不難發現以後南京的發展重心：長江時代。

杭州經過數千年發展，一路奔騰，從西湖到擁抱錢塘江，然而輻射度僅僅不過杭州灣，略偏安一隅。而南京則是歷經坎坷與歲月風雲，跨過明城牆，再跨過一條秦淮河，最後來到長江邊，這裡是經濟之黃金區域，「打過長江去」成為時代的一種必然，這是勢，也是命運。

國家制訂的《長江三角洲城市群發展規劃》，基於地理因素和主城規模，把南京定位為「特大城市」，僅次於上海「超大城市」，杭州、合肥、蘇州的定位則是低於「特大城市」的I型大城市。經濟體量上，南京略有薄弱，但在區位和定位上有優勢。

那麼，江北新區的戰略意義，將長江變為內河，城市橫跨一江兩岸，使南京成為長江下游唯一跨江發展的大城市，輻射江蘇、安徽及整個長江中下游區域，並在的縱線上佔據著重要地位，從而奠定了南京揚子江城市群當之無愧的龍頭地位，也是南京提升城市首位度的重中之重！

城市發展，不斷更新著對這座城市的思維。有時會覺得不可思議，但一路走來卻又理所當然。

當歷史大事件發生的時候，深處那個時代的人是遲鈍的，沒人發覺有什麼重大改變，今天和昨天一樣。可是，當回頭去看，才發現當時的波瀾壯闊。

南京，就處於這樣一個時刻。