$萬科A(SZ000002)$ $保利地產(SH600048)$ $恆大(03333)$
房價在打壓中上漲,股民在被保護中損失慘重,從小就被告知自己是國家主人的人,是怎樣一步步淪落到今天這一房難求一妻難求的境地的?因為「我爸不是李剛」,還是因為個人賺錢不夠努力?
這都不是主因。沒有人能夠擺脫他所處的大環境。房改的歷史奠定了房地產對經濟的支柱作用,註定了今天的我們要為這段歷史買單。不要抱怨要被房貸捆綁一生。沒用的。
到2020年會有4000萬左右的光棍,你就算再心知肚明,沒房依舊會找不到合適的女朋友。
一、房地產行業的拉動效應
先從房地產產業鏈說起。
房地產開發業是眾多行業的連體。它帶動了房屋、工業、建築和商業等行業的發展,產生了巨大的拉動效應。據世界銀行研究報告,發展家房地產投資對相關產業乘數效應在2倍以上。
下面是房地產行業上下游產業鏈圖示。
如上所示。房地產業所遵循的也是供產銷的流程。
先是上游的水泥、鋼鐵等材料供應商供貨;
然後是中游的房地產開發企業,比如萬科恆大和保利地產;
最後再面向顧客銷售,可以是個人,也可以是企業。
其間,金融機構、設計監理公司以及物流中介等,會給產業的中下游提供服務。
下面版本的圖示,將房地產業上下游所涉及到的企業納入了整個產業鏈當中。更便於理解房地產對各行業各家公司的拉動作用。
1996-1999年,國務院多部委組成課題組進⾏行《關於住房分配體制改⾰革的
政策建議》研究中,計算得出房地產業拉動相關產業增⻓1:2.86的結論。
據國家統計局綜合司課題組的研究結果表明,每100元的房地產投資為其他⾏行業創造215元的需求。
二、房改路線圖
從1980年說起。
是年1月份,中央機關刊物《紅旗》雜誌上發表了題為《怎樣使住宅問題解決得快些》的文章,文章指出住宅是個人消費品的重要組成部分,應該走商品化道路。一石激起千層浪。於是,關於住宅屬性、房租等問題的討論,便在四海八荒轟轟烈烈的展開了。
北方人喜歡動嘴不動手,正在為各種理論爭得熱火朝天,南方人卻悄悄地實幹為先,比如說1980年的深圳經濟特區又造出了一件新物種:
深圳特區房地產公司與香港妙麗集團合作,深圳出地,對方出錢,共同開發了羅湖小區。於是,1981年,第一個準商品房小區——東湖麗苑建成銷售。
雖然東湖麗苑的土地是政府劃撥的,它並不是完全意義上的商品房,但相比於原來的住房分配製度,這已然是一大進步。
在房改之前,國家要花很多錢蓋房子,然後再無償分配給職工居住,收取的租金極低,低到了無法維持房屋再生產的程度,最後,這項住房分配製度就成了國家的負擔。
有統計數據表明,在新成立后的近30年間,政府用在住宅上的累計投資為374億元,但年人均住房投資不到10元。令人難過的是,1949年到1978年間,城鎮居民的人均居住面積不增反降,從4.5平米降到了3.6平米。
眼看著舊的公房低租金制度的住房供應每況愈下,已經不能滿足人們的住房需求,於是,非改不可達成共識。
1990年5月國務院「55號令」《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》出台,並於1991年開始實施。該法令推動了土地有償轉讓,土地的禁錮終於完全放開。
越是壓抑,此後的反彈就會越嚴重,1991年之後房地產業迎來了井噴式發展。
如上圖所示,55號法令公布之後,的房地產企業便如雨後春筍般拔地而起,忽如一夜春風來。
1988年——1991年間,不過3000多家;
再到1993年,變成了3萬多家,翻了10倍。
1992年,全國商品房的銷售額達到了440億元,比1991年增長了80%;
1993年前5個月,固定資產的投資在1992年的基礎上又增長了69%。
沒完呢。
1998年7月3號,國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,於是,原先的福利分房制度被徹底廢止。商品房取代了低租金公房,成為了城市住房建設的熱詞。
房地產產業鏈太長,涉及到幾十個行業,鋼鐵、建材、家電、機械、化工等,都受到房地產業的福澤庇佑和拉動,所以說房地產業牽一髮而動全身並不為過。
朱總理啟動了真正意義上的房改,激活了房地產市場。在後來的經濟建設中,房地產一直是拉動經濟成長的火車頭,也是暴利行業的排頭兵。
房地產業,從上世紀90年代初開始成為新的經濟增長點,逐漸演變成了「支柱產業」。雖然當時的住房制度非改不可,但我們不得不承認:
房改政策捆綁了經濟。
土地財政捆綁了地方政府。
房價上漲又捆綁了我們。
那麼,誰來給我們鬆綁呢?
三、總結
想起了余華的《活著》。
為什麼福貴那麼慘,親人相繼離世,最後只剩下一條老牛跟他相依為命。
媳婦家珍患有軟骨病癱在床上而後離世;
兒子為救縣長夫人抽血過多身亡;
女兒終於嫁了人家,卻因難產大出血而死;
然後,做搬運工的女婿被兩排水泥板夾死;
外孫苦根便隨福貴回到鄉下,生活艱難,福貴心疼便給苦根煮豆吃,不料苦根卻因吃豆子撐死……
這是福貴年少嗜賭成性輸光家產的錯嗎?是,但不全是。
從國民黨統治後期到解放戰爭、土改運動,再到大鍊鋼鐵運動,自然災害時期,這是我們整個國家的命運,福貴只是生活在這個歷史河流中的一片浪花而已。這是多次運動給福貴帶來的窘迫和不幸,他只能一次次目睹妻兒老小先他而去。
比如說,若是福貴出生在21世紀的,是95后,他必是很多人手心裡寶,不會寥落至此。
一看政策。
二看經濟。
三看市場。
但不看政策,后兩者看再多也沒用。
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崔小北