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2019年房價或許會迎來史上一個低點!

2019年房價或許會迎來史上一個低點!

於房價走勢的分歧在2017年幾乎達到了極點。格林斯潘說過:「不到泡沫破裂人們便無法斷定它是不是泡沫。」但凱恩斯也說過:「從長期來看,我們都死了。」房價長期的走勢很難預測,我們不妨大膽地猜想下:下一次買房的時機是什麼時候?

去年有分析師表示,「2016年或是地產市場的歷史大頂」,隨即有分析師針鋒相對稱「房價難言歷史大頂」。目前很難判斷誰對誰錯,但有一句話是正確的:房地產市場告別暴漲時代。

換句話說,雖然暫時不能斷言房價是不是歷史大頂,但是房價上漲的速度大概是到頂了,往後的幾年,你可能再也看不到像2016年以來這麼瘋狂暴漲的地產市場了。

看空房價有哪些因素?

從主流的觀點來看,目前看空房價無非是老生常談的幾個因素,但仔細分析,也無法完全解釋現在的市場:

①首先是人口因素。

很多分析師認為,人口出生率不斷下降,青年人口拐點已現,人口老齡化將會越來越嚴重。但實際上,的生育率從1973年起就開始落後於世界平均水平了,即使不實行計劃生育政策,隨著一國經濟的發展和教育程度的提高,生育率也會自然下降。

從宏觀到微觀,就人口流動的層面而言,單獨把一線城市拎出來說,從2011年開始一線城市常住人口增速就開始下滑,但一線城市的房價卻在不斷創新高且增速顯著高於其他城市,把人口凈流出當作看空房價的理由顯然是一個有待商榷的想法。一個可能的原因是,高房價趕走的是低收入人群,而高收入人群還在源源不斷往一線城市聚集——畢竟一線城市有全國最好的教育醫療等資源。

最關鍵的是,人口因素是長期因素,不論是人口流動還是出生率總體來說變化很平滑,用這個來預測短期價格變動或許沒那麼靠譜。

②其次是居民收入增速下滑和高槓桿不可持續。

如果你認為經濟增速會繼續保持中高速增長,就應該支持居民收入會同步繼續增長。居民人均可支配收入和GDP增速的走勢擬合度很高,也就是說除非經濟增速斷崖式下跌,居民收入增速基本不可能大幅下跌。

至於高槓桿,有分析師指出,2006-2016年,居民部門槓桿率從11%上升至45%,十年間增長3倍。居民部門快速加槓桿的背後,反映了房地產價格脫離基本面(居民可支配收入)的快速上漲。2016年,購房抵押率LTV達到50%,美國次貸危機爆發前整體LTV接近60%。

2000年起美國房地產市場高度繁榮,房價持續上漲,住房抵押貸款規模不斷攀升,在2007年時達到總貸款的50%。2004年起美聯儲連續加息17次,聯邦基金目標利率從1%升到5.25%,房價終於在2006年底止升回落,刺破了房市泡沫,並觸發了次級抵押貸款的違約問題。

但是,現階段居民部門的槓桿率水平(43.2%)並不高,不僅顯著低於美國(79.4%)、日本(62.2%)和發達國家平均水平(76.1%),也僅略高於新興市場平均水平(36.6%)。

槓桿率增加得快但絕對值並不高,且政府在槓桿加至極限之前就開始踩剎車,也未像美國日本當年那樣主動加息刺破泡沫,調控以穩為主;幾輪調控過後,很多城市首付都提高到了三成以上,尤其是針對二套房。

限購、限貸、限價、限售、限商的「五限時代」,交易基本被凍結,價格也幾乎被凍結。如果未來放開限購,房價在需求的推動下依然有一定的想象空間。

③貨幣寬鬆時代暫時結束。

李迅雷曾說過,給一個封閉的市場注入足夠多的錢,其價格就必然扭曲。房價之所以能達到今天的高度,和近些年來大量的貨幣供給是分不開的。

寬鬆可以從兩方面來理解,一是M2高速增長時期結束,從5月的數據以及央行的表態來看,極有可能進入M2在10%以下的低增長「新常態」,大水漫灌的強刺激時代一去不復返。二是短期內利率上行趨勢不可扭轉,從去年底央行貨幣政策開始轉向,意味著自2014年11月開始的降息周期結束,往後貨幣市場利率中樞將會逐步走高,在房貸市場上表現也尤為明顯,很多地方的房貸從85折優惠取消到最近上浮到1.2倍,如果未來基準利率上調,房貸將會進一步走高。

如果反過來看,這兩方面也存疑。M2僅從存款性金融機構負債方統計,反映的是金融體系向社會提供的流動性,但表外的一些數據並未統計,實際數值是偏低的;而社融規模是從金融機構資產方和金融市場發行方統計的,反映的是市場對貨幣的需求,覆蓋面更廣,故社融指標更能反映現在的貨幣供需。

雖然M2增速掉頭向下,但社融增速依然強勁。本來經濟增長就需要一定的信貸擴張,只要繼續保持中高速增長,貨幣投放的速度可能不會顯著下滑。

此外,短期利率上行其實並不影響買房的剛需,畢竟一旦做出買房的決定,面臨的都是20年左右的還款期,房貸利率也在不斷調整(一般而言每年調整一次,調整基準利率后不會馬上調,有一定的滯後期);即使你在低利率時期買了房,也無法保證月供一直不會上升,20年的時間,足夠央行的貨幣政策轉向好幾次了。

從這個角度來講,買房更應該關注價格而不是房貸利率。

B房價跌多少才算是暴跌?

關於這個問題,答案是:下跌幅度超過買房的槓桿。換言之,一旦房價跌去了首付的價格,這套房子就沒有價值了。

以一套價值100萬元的房子為例,北漂民工小張工作10年終於湊夠了20萬首付(我們假設首付比例是兩成),那麼他在這套房子中擁有的權益是20%,實際上剩下的80%固定權益是屬於銀行的。如果房價下跌20%,小張損失了多少?

需要注意的是:實際損失要比20%大得多!

在房價下跌之前,小張擁有的是20萬的資產,當房價下跌之後,房屋僅價值80萬,但銀行的住房抵押貸款仍舊是80萬,這就意味著房產所有者的資產被完全毀壞了——100%的下降。在這個例子中,槓桿倍數是5,房地產下降20%造成了100%的損失,放大了5倍。實際上,在美國次貸危機中,很多家庭已經「資不抵債」或「價值倒掛」了,他們擁有的房屋是負資產,這時候選擇出售,還得支付住房抵押貸款和房屋價值之間的差價。

如果地產泡沫真的破滅,考慮到止贖(所謂止贖,是因貸款人無力還款,貸款機構強行收回其房子。就像供房子,業主不幸失業了給不起月供,貸款機構就把房子收回拍賣,用以償還剩餘部分貸款。)與大甩賣的惡性循環,負面影響將會更大。

房價下跌對低凈值高槓桿的家庭打擊最為沉重,因為他們的財富幾乎完全和房屋資產相關(很多北漂都是集全家幾代人之力湊夠首付,更遑論還有首付貸)。在房價上漲的周期,高槓桿帶來的是幾倍的高收益,而在房價下跌的時候,高槓桿帶來的是對資產的毀滅性打擊。即使往後能漲起來,怕是很多人也等不到那個時候了。

必須注意到,房地產泡沫是經濟泡沫中最嚴重的泡沫,沒有之一,它不同於其他產業,這個領域的風險如果爆發,對整個經濟將會產生致命的打擊。

C神準的預測?

我們大約能得到一個模糊的推論:經濟的中高速增長需要貨幣和信貸的穩定增長,作為經濟支柱的房地產業也會同步繼續增長。用一句流行的話概括就是「房無跌基」——房價沒有長期下跌的基礎。那麼下一次買房的機會在哪裡?

有一位經濟學家早預測過了,他不僅提前預測到2017年會是房價的高點,更預測2019年會是房價的低點。

沒錯,他就是英年早逝的「周期天王」周金濤。2007年,周金濤成功預測了次貸危機;2015年,他又成功預測了全球的資產價格動蕩。

他說,人生的一個財富基本輪迴是10年,1999年,2009年,2019年都是我們可以把握的人生機會。周金濤生前曾預測,另一個財富機會,將出現在2018年到2020年之間,這會是一個中周期的低點,也是房地產周期的低點與庫存周期的低點,三個周期低點重合共振。

周金濤在2016年3月稱,本輪房地產周期99年開啟,2017年上半年附近房價的這次反彈會結束。2019年房價會是一個低點,17年18年房價是要回落的。

我們注意到,迄今為止周金濤生前對於未來經濟的預測全部正確。未來是否會如同周天王而言,2019年房價迎來一個低點?

D低點到底在哪裡?

從歷史經驗來看,在貨幣政策寬鬆周期,房價上漲較多;反之在貨幣政策緊縮周期,房價上漲較為困難。

稍微總結一下規律,貨幣政策的周期大概是2年左右,且房價的漲速和利率具有強相關性。如果按照歷史經驗,本輪貨幣政策轉向的周期也是2年的話,那麼2年後房價或許真的會迎來一個低點,至少是一個漲速的低點。當然,那時候可能也是房貸利率的高點,買房的人估計一開始還款壓力比較大。

當然,我們絕不能孤立看待的貨幣政策,也要考慮到美聯儲本輪加息縮表的影響。不過6月美聯儲加息之後央行並未跟隨上調貨幣政策工具利率,這說明目前央行貨幣政策的主動權顯然較強。在加強外匯管制的前提下,美聯儲貨幣政策的外溢性料不會對貨幣政策造成太大的影響,央行也不願意讓美聯儲綁架自己的貨幣政策。

2019年是房價的低點只是一個模糊的猜想,但或許這些猜想在未來會得到逐步驗證。

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