餘額寶背後隱藏著房價漲跌的秘密

最近，受到國內貨幣市場錢荒的影響，餘額寶的收益率開始回升，利率已經突破了4%大關，雖然距離6%的歷史高位尚有一段距離，但餘額寶呈現的觸底反彈趨勢，也讓寶粉們激動不已。可能很多人還不知，餘額寶背後隱藏著房價未來漲跌趨勢的秘密。

餘額寶早在2013年便已橫空出世，它以方便、快捷的優勢獲得了眾多寶粉們的青睞。很多人將銀行存款悉數搬家，把存款都放進了高息的餘額寶里。2017年6月餘額寶的規模已經達到了1.43萬億元，超過了國內吸儲能力最強的銀行--招商銀行。

餘額寶是貨幣基金,這就註定了它不能投資股票、期貨等風險較大資產。只能投資於銀行存款、債券等「固定類收益」資產。它一般通過同業往來等方式給銀行等金融機構借錢,當市場利率升高之時，銀行籌錢難度加大，掌握籌碼的餘額寶順勢提高給這些機構借錢的利率，這樣餘額寶便可給客戶提供較高的收益率。

值得一提的是，餘額寶在2013年成立后收益率一路上漲，於2014年2月24日以6.13%的收益率見頂。之後便開始了下跌的征途，最低見底2016年10月份的2.3%,隨後再次上漲,目前收益率已經破4%，未來進一步上漲趨勢似乎已經形成。

而與此同時，我們發現國內的房價走勢與餘額寶完全相反。2013年國內房價在持續低迷中度過，到了2014年國內房價緩慢築底，隨後從2015年開始國內房價開始了一波反彈行情，直至2016年10月份，國內各城市紛紛出台史上最嚴厲的調控新政，房價開始呈現高位膠著狀態。

我們發現，作為貨幣基金的餘額寶，收益率的上升，往往意味著銀行間利率市場收益率也在同步上漲。而當利率市場的收益率上漲形成趨勢時，馬上會迎來房地產的持續低迷期。

原因很簡單，房價對銀行間貨幣市場利率的波動敏感度向來很高，開發商的投資中有60%的資金來源於銀行貸款或銀行理財。而即便是在中央近期調降金融槓桿的情況下，銀行50%左右的新增貸款是居民的房貸。可見貨幣市場利率上調，會直接影響到開發貨和個人房貸成本。

試想，如果開發貸利率快速上升，開發商融資成本上漲，最終要轉嫁到房價上。居民買房也是如此，2016年前三季度房價之所以漲勢瘋狂，主要是當時國內的利率水平處於歷史低谷。房貸利率上升，會使投資投機者的持有房產的成本上升，必然遏制房地產泡沫起到「舉足輕重」的影響。

舉個例子，小王想在上海購房置業，需要貸款500萬買房。如果小王按照之前4.9%的商業貸款利率貸款，貸款20年，那麼他每月需要的還款金額是32722元。如果商業貸款利率升到了5.15%，貸款仍然是20年。那麼，他每月的還款金額將會達到33413元。足見哪怕個人房貸利率上升0.25%，小王每月房貸成本將會多出691元。

可能會有人提出，我拿公積金買房，房貸利率還是很低，不會受到太大影響吧？對此，筆者認為，一方面，公積金額度是有限制的，不是想貸多少就可貸多少。就目前來看，個人貸款最高額度是北京120萬，較低的是廣州60萬。現在一二線城市房價動輒五六百萬，僅靠這點公積金貸款是不夠的，超出部分仍需要靠商業貸款來解決。

另一方面，市場利率上升后不會馬上影響到公積金貸款利率，但是如果央行上調基準利率，那麼次年1月1日公積金貸款利率會同步上調，這時對房價是一大考驗。目前全球寬鬆貨幣政策已經結束，國內央行也在收緊貨幣，基準利率已在歷史最低位，向上趨勢已很明顯，未來房貸利率上漲的概率要遠大於下調。

餘額寶收益率上升一旦成趨勢，那麼房價就會步入調整期。目前，美聯儲開始加息和縮表，為了使人民幣匯率表現強勢，央行的印鈔速度會放緩，而且投放市場的貨幣也大量減少，所以M2近期增速同比回落至個位數。而隨著市場流動性趨於緊張，餘額寶收益率的不斷攀升，房地產會呈現「長期陰跌」的局面。

本文由平說財經（微信ID：bzzcaijing）供稿，觀點犀利、時效性強，財經愛好者喜愛的內參！