房企過招長租公寓 租金補貼政策是催化劑

  面對長租公寓這片萬億「藍海」，從去年開始，萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。對房企而言，將長租公寓作為創新業務大力發展，不僅是進入樓市下半場之後轉型的迫切需要，更是出於打通上下遊資源、增加客戶黏性、獲取穩定現金流，甚至實現資本運作的戰略考量。

  不過，也有一部分房企對長租公寓市場心存疑慮。新城控股副總裁歐陽捷認為，不論是聯合辦公還是長租公寓，市場空間都非常有限，這對於必須上規模才能賺錢的產品類型來說，是個致命的掣肘。「如果房企紛紛往裡面擠，投入大量人力物力做這個，我認為並不划算。」

  距離捷運站一公里左右，鄰居是一群25至40歲之間的年輕人，房間簡單舒適、裝配齊備，公用客廳的角落裡幾個年輕「創客」在討論PPT，書吧一角有人頭戴耳機沉浸在自己的世界，自動販賣機隨處可見，健身房裡24小時有人揮汗如雨，你還可以隨時走到前台要一杯熱咖啡……在上海萬科位於張江國創中心的泊寓項目里，這是每天的生活場景。

  從去年開始，長租公寓市場加速興起。瞄準長租公寓這一片萬億「藍海」，萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。對房企而言，將長租公寓作為創新業務大力發展，不僅是進入樓市下半場之後轉型的迫切需要，更是出於打通上下遊資源、增加客戶黏性、獲取穩定現金流，甚至實現資本運作的戰略考量。可以預見的是，借力政策推動，誰能快速複製、擴大規模、佔領市場，或許誰就能在房地產市場的「白銀時代」多一項制勝的籌碼。

  年輕人構成租客主體

  萬科和龍湖地產的長租公寓品牌泊寓、冠寓，都將租客的主體定位於85后、90後年輕人。

  小安，一個90后創客，去年與好友從浙江寧波來到上海開創自己的「小」事業。小安的新公司是為新遊戲提供角色形象創意的，目前就小安和他朋友兩個人。於是，他們租住在上海張江國創中心的萬科泊寓里，一套65平方米的房源，月租金4990元。

  「這裡很適合我們。搞我們這行的都很宅，不需要居住在市中心CBD，只要緊鄰捷運線，出行方便就行。最重要的是，這裡是年輕人的聚居地，可以認識不同行業的同齡人，大家很聊得來，我們不僅可以收穫靈感，甚至有什麼新創意馬上就可以在鄰居間做"內測"。」在張江泊寓的公共客廳，記者見到了正抱著電腦做設計的小安。一台電腦，高速網路，就可以滿足小安的工作需要。對於這樣的居住環境，小安是喜歡的。

  小安告訴記者，事實上他家境殷實，在寧波當地做生意的父母在他來上海之初就提出過要為兒子買套房。「對於我們90後來說，買房才有家的觀念已經不那麼重了，租住在這裡比買一套房關上門誰也不認識誰，居住體驗要好得多。更何況，對我們創客來說，變化隨時發生，也許明天就有一個更好的機會在北京、深圳或其他任何一個地方等我呢。」

  像小安這樣的85后、90后構成了長租公寓目前的承租主體。張江國創中心萬科泊寓的店長張泱告訴記者，這家泊寓從去年四季度開業以來，出租率最高可達到90%。他們會對租客進行篩選，年齡一般在24至40歲之間，可單身可已婚，但不可帶孩子。工作背景和收入情況也會進行篩選，一般以張江園區內高科技企業員工居多，大多收入不菲，受教育程度良好，這在一定程度是保證了泊寓的租客素質。

  較之萬科泊寓，龍湖地產首個長租公寓試水項目則偏向於高端路線。3月15日，龍湖地產旗下長租公寓品牌——冠寓在重慶正式面世，共提供180套租賃房源。重慶龍湖地產創新業務負責人告訴記者，自2月開始蓄客至今，不到兩個月時間其出租率已達到95%，市場反響超出預期。租客主體是85后、90後年輕人，主要分為三類需求：一類是外地來渝工作、創業的年輕人，暫時不打算買房的；一類是準備買房或已買房但還沒交房的，租房作為臨時過渡的；還有一類是企事業單位批量租賃解決員工住宿問題的。

  意在備戰樓市下半場

  進入樓市發展的下半場，長租公寓成為不少房企2017年重點發展的創新業務，並紛紛提出動輒數萬間的擴張目標。

  在進入樓市發展的下半場后，房企的傳統開發模式在高地價面前越來越難以為繼。搶佔長租公寓市場，打造自身長租公寓品牌，一方面可以為未來進行品牌輸出打好基礎，另一方面能夠為房企帶來穩定的租金收入，而這筆可觀的現金流較易實現資產證券化，便於企業資本運作。

  此外，由於目前上海等地要求所有招拍掛的出讓土地必須有15%以上面積由開發商自持，越來越多的開發商擁有大量自持物業，而長租公寓品牌的培養，成為這部分自持物業很重要的去化出路。

  基於此，長租公寓成為不少房企2017年重點發展的創新業務，並紛紛提出動輒數萬間的擴張目標。

  萬科董秘朱旭在3月7日的電話會議上表示，長租公寓將會是萬科今年發展的重要方向，將在核心城市展開布局。截至2016年底，作為萬科旗下長租公寓品牌，泊寓已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地了10餘個項目，已出租公寓達1.6萬間，並計劃在2017年發展至15萬間。

  3月24日，在龍湖地產2017年業績發布會上，執行董事兼首席執行官邵明曉透露，冠寓是龍湖的「主航道」業務，將集中公司的優勢資源著力發展。成都、重慶是龍湖深耕已久的西南區域重點城市，已經率先推出3個冠寓項目，布局了三條符合青年居住習慣的特色產品線，下一步在北京、上海也會大面積推廣。具體來看，冠寓將聚焦北上廣深四大一線城市，及重慶、成都、蘇州、杭州、南京、廈門等領先二線城市，目標城市12個，力爭用三年時間，每年推出1萬到1.5萬間，第三年爭取達到10億元以上的收入規模，躋身長租公寓市場前列。

  從房源獲取上來看，房企涉足長租公寓有一個共同的特點，即以自持物業試水，但不拘泥於持有物業。據記者了解，上海萬科目前開業的泊寓項目均為自持物業，今年還將在上海增加50個泊寓項目，其中30個年內開業，如此快速的布點擴張，自持物業顯然滿足不了房源需求，以十年或更長租約租下整棟物業，並經過改造輕資產運營，今後將作為萬科泊寓房源的主要來源方式。龍湖方面則表示，在房源拓展方式上，冠寓不拘泥於自有物業，起步階段將以輕資產模式為主，會租賃其他物業；中長期看，會逐步輕重資產並舉，最終資產輕重比為2:8。

  記者通過調查梳理髮現，目前房企投身長租公寓的方式主要分為兩類：一類是房企主導，作為長租公寓的運營方，且一般會有一個統一的品牌，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓等。這種模式是出於戰略性布局考慮，拓展新業務領域，打造自有長租公寓品牌，獲取新的盈利點，並且通過與地產主業和物業管理業務的協同（如客戶資源共享等），可實現相互促進發展；另一類是託管合作，指房企與專業公寓運營商合作，房企負責組織房源供應，由第三方公寓運營商進行公寓的運營。這種模式的目的是促進新房項目的銷售去化，以及盤活二手房源，提升利用效率，完善社區增值服務。

  克而瑞房地產研究中心研究員房玲認為，房企進軍長租公寓有其戰略考量。從短期來看，長租公寓租賃業務與房產銷售業務可以產生聯動，共享客戶資源，進行聯合營銷，從而促進銷售項目的去化。這點在青年長租公寓上表現得更為明顯，如重慶西九萬科泊寓就是把公寓優先租給了重慶萬科西九項目二期的潛在購房者，且租金可用於購買二期房子的抵用款。通過長租公寓，開發商培養起一批未來的潛在購房客戶——今天租泊寓的年輕人，也許若干年後就會成為萬科業主。

  此外，長租公寓還可以幫助房企獲取大量準確性高的客戶信息，完善客戶大數據，這有利於打通房地產上下遊資源，為開發商贏得更多在社區增值服務上賺錢的機會。

  「企業並不是做慈善，房企大力發展長租公寓，一定是有利可圖，並且可以持續發展的。」上海萬科長租公寓項目負責人丁潔告訴記者，長租業務短期內不賺錢，但長期一定賺錢；小規模不一定賺錢，但形成規模后一定可以賺錢。

  雖然沒有透露目前萬科泊寓的具體利潤率，但丁潔表示，經過嚴密測算，在覆蓋掉所有成本后，目前泊寓還是盈利的。而邵明曉則在龍湖地產的業績發布會上明確表示，目前龍湖長租公寓的毛利率在35%左右，並不特別高，但公司判斷，通過後期精細化運營以及進一步客戶細分，這個業務未來會是長期可持續的業務板塊。

  金融配套政策支持至關重要

  上海等一線城市和一些長租公寓發展較好的熱點二線城市，有關政府部門都在積極醞釀扶持長租公寓市場發展的配套政策。

  對於長租公寓這個沉澱資金量大且回收時間長的細分領域來說，金融政策的支持很是關鍵。據記者了解，上海等一線城市和一些長租公寓發展較好的熱點二線城市，有關政府部門都在積極醞釀扶持長租公寓市場發展的配套政策。

  以上海為例，近期上海市金融辦召集會議，邀請上海萬科、青客、魔方三家公司座談，了解目前長租公寓領域龍頭企業融資等情況，證監會、銀監會、住建委相關政府部門人員亦到場列席。記者了解到，儘管目前萬科、龍湖等開發商主要是利用自有資金做長租公寓，尚未對外融資，但相關房企均向記者表示，Reits、租約證券化等未來必將成為長租公寓融資的主要渠道，亟待政策給予扶持。相關政府部門對此表示，將上報企業需求，積極醞釀出台輔助政策為企業助力。

  在近期舉行的2017年第一屆地新引力創新峰會上，易居企業集團執行總裁張燕表示，從投融資角度來看，2016年長租公寓領域的投融資活動表現出兩個顯著特徵：一是資金明顯偏向模式成熟的龍頭企業；二是投資方式開始從前期的股權投資轉向金融創新類的產品。如魔方公寓把全國3500多家公寓租金和物業費打包，以租約證券化的方式在2016年獲得了首單ABS（資產證券化），總募資額達到3.5億元。隨著大量空間類企業興起，魔方金服這種提供金融服務的通道和產品的公司應運而生，2016年有近百家公寓運營商藉助魔方金服實現了租約證券化。

  此外，一些租金補貼政策也是推動長租公寓發展的催化劑。據記者了解，在上海張江、陸家嘴、安亭等產業園區或金融貿易區，年輕人才的租賃需求特別旺盛。為了吸引並留住人才，園區內有一些政府主導的人才公寓，園區管委會還會給租住在人才公寓的園區內企業員工提供一部分租金補貼。「這個租金補貼政策能不能對一些企業主導的長租公寓放開？比如說租住在張江國創泊寓內的園區員工也能享受到管委會的租金補貼。」丁潔呼籲。

  不過，也有一部分房企對長租公寓市場心存疑慮。新城控股副總裁歐陽捷認為，不論是聯合辦公還是長租公寓，市場空間都非常有限。「它們只能存在於一線和部分經濟活躍、流動人口較大的熱點二線城市，這對於必須上了規模才能賺錢的產品類型來說，是個致命的掣肘。市場空間有限，如果房企紛紛往裡面擠，投入大量人力物力做這個，我認為並不划算。」

  確實，這是房企在做大規模時必須面對的一大難題。「對於萬科來說，目前最大的難點並不是資金，而是在快速擴張的戰略要求下，要找到足夠適合的房源不容易。」丁潔告訴記者，萬科泊寓的選址必須緊鄰捷運，這是硬性條件，今年上海50個新增項目意味著他們或許得看500個以上項目。