深圳東門商圈, 重現輝煌待何時？

東門，明清時被稱為「深圳墟」，我們居住的城市，由此得名。在深圳特區建立之後的相當長時間內，這裡是深圳商業的一張亮麗名片，引領全國時尚的標誌商圈。來深圳，逛東門，是大江南北無數人嚮往的行程。

然而近年來，東門的金字招牌似乎沒以前那麼亮了。在各大商圈競爭日益激烈的當下，東門該如何積極謀求轉型升級？

對此，羅湖相關職能部門負責人認為，應該藉助羅湖現在打造「國際消費中心」的契機，對東門進行更新改造，逐步向高端定位轉型，增加一些新的商業業態，豐富老街的商業內涵，逐步體現出東門自身的特色，從而吸引更多的國內外消費者。

東門現狀：

環境老舊業態重複

東門的確「熱」。

這個經過了數百年風雨的集市，萬商雲集，車水馬龍，日客流量達30萬人以上，節假日或美食節最高峰更是達到90萬人以上。然而，昔日東門商圈一家稱雄的榮光已不復存在。

近幾年，深圳雨後春筍般拔地而起的那些現代高端商圈，似乎一開始便與業態類似的東門商圈形成了鮮明對比。

交通擁擠、停車較困難、環境略顯老舊，是不少來東門逛街的消費者提及較多的名詞——市民王先生向記者「訴苦」：東門商圈的整體布局都較為稠密，不少商城內部，通道狹窄，購物環境不佳，建築略顯老舊，削減了顧客的購物慾望。

「東門物價雖然不高，但略為老舊狹窄環境給人一種壓迫感。我寧願多花錢，去環境好點的地方舒舒服服購物。」深圳市民董女士說。

通過採訪周圍人群，記者發現，類似於董女士的人不在少數，尤其是深圳有一定消費能力的白領，更願意選擇購物公園、海岸城等新興的購物中心。

走訪東門幾大主要零售、批發市場，不難發現，商家們扎堆經營服裝、皮具、鞋子等傳統商品，同時各商城以及商城內店鋪幾乎各自為陣，種類重複導致競爭激烈，價格戰又成為他們招攬顧客的手段。

對於東門商戶來說，業態重複、低價競爭更令一些商家經營帶來壓力。在名仕商城二樓，一位經營童裝的商家告訴記者，他在2013年進駐該商城時，還享受了租金優惠的政策，目前大概每月4000元，但租金便宜有什麼用？生意一年不如一年。」這位80后商家想去寶華白馬服裝批發城做生意，但高昂的租金令他望而卻步，「那裡的租金價格要比這裡多一個0。」

破題之策：

定位「國際消費中心」，推進「城市更新戰略」

這種情況或許有望在不久的將來迎來轉折——率先嘗試打開這扇大門的，是羅湖區政府。

去年，羅湖區政府出台的《羅湖區推進國際消費中心建設行動計劃（2016~2018）》明確提出深化東門片區改造，實施商業步行街建造拱廊頂棚、引入綠色生態設計、重構商業空間動線等空間品質提升再造工程，盤活深圳百貨廣場大樓，扶持原創設計產品和品牌，營造全新商業業態，打造都市樂活中心為特點的大眾時尚消費區。這也意味著，在商圈定位上，東門未來將逐步升級走向高端化。

同年，深圳市政府決定，在全市施行城市更新工作改革，城市更新領域推進強區放權，並將羅湖區定為深圳第一個城市更新改革試點區。這也為東門片區更新改造工作提供了契機便利。

轉型趨勢：

擴建新商業體，涵蓋多種業態

實際上，東門也一直在摸索，近幾年無論從商業業態方面還是商戶自身的提升方面都在嘗試改變。這邊廂，在位於捷運老街站等新擴建了一批商業綜合體，結合了品質與輕奢的潮人概念，建築體量不大，業態仍以傳統百貨業為主，但這已是一個積極的轉型信號。

那邊廂，深圳市百貨廣場擬更名為DDM mall(即東大門 mall)，並將在五一前開業，15萬平方米的商業空間集5A級寫字樓、星級商務酒店、大型購物中心於一體，創造東門特色商業風潮。DDM mall將創新引進廣東首家設計師原創街區叮梆小鎮、大型健身俱樂部古德菲力、020一站式整體家居始創者靚家居等數家大型主力店，將打造成一個最具財富價值的特色商業空間。DDM mall以原創、文藝、青春、時尚、生態為主導，涵蓋美食、購物、休閑娛樂、創意體驗等多種業態，力求成為東門最具特色的商業地標，實現百貨廣場的華麗轉身，也將給東門商圈轉型帶來一個新契機。

管理者說

打造電商店商融合發展O2O模式

就在不久前，東門街道辦、東門商業步行街區管理辦公室，邀請了步行街太陽百貨、東門茂業等8個重點商家代表，召開了關於「羅湖區消費型經濟改革創新實施方案」徵求意見會。

會上，商家代表提出了商圈銷售、租賃、業態調整等思路，並提出改造東門所要圍繞的6大問題與建議：交通不便、車位不足、停車困難，尤其是旅遊大巴進不來；設施老化、標識不清；歷史人文景觀欠缺、休閑配套設施不足；招牌凌亂、燈光不美；洗手間不夠、休息場地不足；希望邀請專家對東門步行街進行全面調研，建設商旅文「三位一體」的具有嶺南特色的街區。

針對本次調查中商戶訴求和消費者建議，東管辦主任羅卓雄說，要制定有效的措施和方法，重點改善各商場、美食街的室內室外環境，對雜亂、陳舊的廣告牌進行清理和美化，加強對交通、購物導視路線指引，對高峰期重要擁堵路段人流引導。尤其是藉助羅湖現在打造「國際消費中心」這個契機，對破舊的、不適應現在市場環境的樓宇，徹底進行重新裝修改造，從而吸引更多的國內外消費者。

深圳的歷史看羅湖，羅湖的歷史看東門——這次升級改造，有沒有考慮「人文東門」？羅卓雄說，已經考慮了「商旅文」融合發展的總體思路。

此外，雖然新興的電商微商不斷崛起和分流傳統店鋪的消費者，但羅卓雄認為，這並不能取代傳統的商業街區，應該從電商或商業綜合體等競爭對手那裡學習創新，借鑒新的理念和模式，將線上線下融合打通。

據統計，目前除了步行街區主要商廈實現了WiFi全覆蓋之外，小商戶店鋪也已經實現了80%的WiFi覆蓋。羅卓雄說，通過鋪設覆蓋整個街區的智能WiFi，讓消費者「搖」出附近商家的優惠券或紅包並微信支付，打造電商與店商整合發展的O2O模式，為市場提供精確的需求信息。另外，還推出了「逛東門」公眾號作為核心信息平台，消費者可通過該平台獲得整個東門的優惠活動信息。

面對東門轉型過程中的困惑，業內人士認為，東門百貨業應該藉助購物中心如今高速發展的勢頭進行轉型，不應該通過價格戰來爭取客戶，而是通過體驗和服務來請顧客到店消費。例如互聯網化，也就是說以互聯網的思維和方法開展營銷、服務和銷售活動；購物中心化，不斷強化體驗業態和體驗營銷；還有就是生活方式主題化，要按照顧客的生活方式來進行規劃、組織、展示，給他們帶來與以往不同的趣味性和新鮮感。

此外，通過政府牽頭，帶動商家以及政策等多方面形成合力，抓住羅湖區建設「國際消費中心」，以及深圳推行強區放權，推進城市更新的契機，讓東門商圈重現昔日輝煌，再次贏得深圳乃至全國消費者的青睞。