高價地如今都成了燙手山芋 網傳河西地王只讓賣4.5萬/平？

最近幾日，河西幾幅高價地的規劃陸續出爐，眼看著就要到了上市節點了，但網上傳來消息，河西的地王們很有可能也會受到價格限制，最高只讓賣4.5萬/平！

網傳河西三個地王房價被限。

按常規演算法，上海建工G68樓面地價42561元/平，與網傳規定的房價45000元/平幾乎持平；

河西南金茂府G13地塊地價36890元/平，網傳要賣的房價卻才是35000元/平；

同理葛洲壩G14地塊地價達到45213元/平，超過網傳的房價限價45000元/平！不少業內人士驚呼，這是把開發商往死里玩啊！

但是，有業內人士站出來說，先前我們以為的樓麵價都是錯的！去年5月份南京曾經出台樓市價格調控政策的「升級版」，即規定對於土地競拍中溢價超過45%以上的保障房建設資金，不得計入樓盤房價准許成本。

比如葛洲壩G14項目，按照物價部門的演算法，這幅地塊的起始價為15.6億，最高限價為22.6億（從15.6億溢價45%），儘管最終成交價為32.8億，不過從22.6億到32.8億的溢價部分可能不被計入房價成本，其官方認定的樓面地價則為31153元/平。

同樣因為「地價困擾」而備受關注的還有麒麟新城的京奧港未來墅。京奧港以47.6億的價格拿下麒麟G09地塊，按常理算樓麵價應為22353元/平。但就政府看來，G09的最高限價為26.3億，超出最高限價的部分不計入房價成本，因此京奧港未來墅的樓面地價實際為12350.3元/平，房價批27000元/平是正好。

這似乎也印證了南京市物價局服務價格處處長王陽曾說過的話，「不管是過去還是今後的高價地塊，沒有上一次開盤價格可以參考的，備案時都將以一個標準來衡量是否合理，即『與周邊同檔次、同類型樓盤相當，並與南京經濟發展、居民收入相協調』。」

按照官方的演算法，網友發現，「這下被套的是開發商了」。物價局只按照設定的最高限價報批房價，所謂的「虧本賣」原來早就埋有伏筆。都說「不拿地是死刑，拿了地是死緩」，到了今天頗有一種就要「死緩執行」的既視感了。隨著節點的逼近，曾經的地王如今都成了燙手的山芋。

房掌柜南京公司總經理尹霄飛認為，這其實是一場開發商與政府之間的博弈。開發商賭政府會漸漸放開嚴厲的限制政策；而政府面對更大的壓力，在目前的情況下必須嚴格控制樓市漲幅。熬不過政策收緊期的高價地，就只能成殺雞儆猴的「雞」了。

業內人士猜測，在以往南京的樓市收緊時，曾出現過政府對高價地、對開發商網開一面的情況，這些歷史經驗或許讓部分開發商有了僥倖心理。但在今年全國都在嚴控的大環境下，高價地要達到高收益，必須先熬過這段「燙手期」，這也是對開發商財力、實力的巨大考驗。「當年拼了命拿下來的地，如今跪著也要把它開發了。」

據了解，上海建工已經有過表態，G68地塊在2017年只開發、不上市。而金茂也表示，河西南金茂府項目目前只做土地前期平整，後續上市安排都還未規定。對於拿了高價地的開發商們而言，現在的行情就像是一場與時間的鬥爭，與其虧本開賣，或許「捂著」會是更好的選擇，等到合適的時機再上市。

南京工業大學天誠不動產研究院執行所長吳翔華認為，控制地價與控制房價一樣，都是一個系統性的工作。想要從根本上化解房價上漲預期需要兩方面行動，很重要的一方面是要遏制土地投機，限房價競地價，打破高地價必然帶來高房價的慣性思維。「可以說目前支撐樓市不斷上揚的神話就是源於對地王今後的房價預期，可以說這幾塊河西南地王是整個南京樓市的圖騰，只要對這幾塊地的房價控制有實效，樓市預期才會轉變。」

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