紅星美凱龍類REITs 回A重啟與私募退出隱憂之融資術

（贏商網報道）當國內地產商們已漸漸將REITs 、類REITs玩轉於掌心后，躍躍欲試的家居巨頭紅星美凱龍（相關乾貨）於近日宣告入局。

5月4日，紅星美凱龍家居集團股份有限公司公告指出，公司董事會已通過決議案以批准，向公司獨立第三方——天津暢和股權投資基金管理有限公司管理的信託基金出售其兩間全資附屬公司的建議。

交易完成後，信託基金將在獲得相關政府批准后，將兩間購物商場證券化，並在發起類REITS計劃。

「公司目前正考慮，倘若類REITs 計劃能獲得相關政府批准並可於協定的時間進行，則日後可能與基金合作。」紅星美凱龍於公告中指出。

巧合是，在上述公告公布的前幾日，紅星美凱龍再次出現在證監會公布的最新的IPO企業排隊行列中，停擺兩年之久的回A計劃再次重啟。

如此看來，無論是帶有試水探路目的的類REITs計劃，還是「不言敗」的國內IPO之路，背後是紅星美凱龍尋求的另類融資術。

值得注意的是，紅星美凱龍在融資之路上的「樂此不疲」或還潛藏著其面臨的另一現實隱憂，即前期引入的多家私募基金投資者的退出問題。

紅星美凱龍類REITs 融資

公告顯示，紅星美凱龍此次出售給天津暢和旗下信託基金的兩間全資附屬公司為天津紅星美凱龍國際傢俱建材廣場有限公司及天津紅星美凱龍國際家居廣場有限公司。

上述兩家公司持有兩間購物商場，但在目前可查閱的公開資料中，暫無法確定這兩間購物商場具體名字與位置。

對於交易價格等一些更具體細節，紅星美凱龍在公告中也未能詳細交代，只是透露稱，「於出售事項完成後，基金將在獲得相關政府批准后，將兩間購物商場證券化，並在發起類REITs計劃。」

紅星美凱龍表示，公司目前正考慮，倘若類REITs計劃能獲得相關政府批准並可於協定的時間進行，則日後可能與基金合作。但於本公告日期本公司並未與基金訂立最終協議。

雖然是一項充滿著各種不定性的計劃，但嚴謹措辭中不難看出紅星美凱龍欲想藉助類REITs活用旗下商場打開另一掘金通道，畢竟截至去年底其已建立了一個200家商場的資源庫。

紅星美凱龍截至2016年底的商場數量（圖片來源：紅星美凱龍2016年報）

翻閱紅星美凱龍2016年報，贏商網了解到，截至期末，公司共經營200家商場，覆蓋全國28個省、直轄市、自治區的142個城市，商場總經營面積12,692,393平方米。

在這些佔領了一線城市、二線城市核心區域的物業中，自營商場有66家，平均出租率96.7%；且另有22個籌備中的自營商場。

而委管商場數量則達到134家，總經營面積7,609,067平方米，平均出租率96.2%。截至報告期末，尚有316委管商場（已簽約且已取得土地證的委管儲備項目）處於籌備中。

更甚者，為了做大委管商場的規模蛋糕，紅星美凱龍還於去年8月29日與商業地產基金管理機構高和資本共同發起設立國內首支家居商業地產併購基金。

按照協議，雙方將作為該基金的聯合GP（普通合伙人，即管理人），資金規模為50億元（將根據投資節奏隨時擴募），將以紅星美凱龍在一二線城市的委託管理商場為主要資產標的。

對此，紅星美凱龍副總裁、董事會秘書郭丙合發布會上指出，「併購基金的設立是紅星美凱龍探索連鎖商業資產管理中金融管理的第一步。」

在郭丙合看來，當前及可預見未來的利率低水平，REITs、CMBS及類似證券化產品的成熟，以及紅星美凱龍過去三十年積累的行業經驗和公司實力，「使得紅星美凱龍具備了對家居賣場連鎖資產進行金融管理的內外部條件」。

如今，郭丙合的口中的「類似證券化產品」已從設想變為現實，紅星美凱龍則出了金融管理的第二步。

回A重啟與私募退出隱憂

這邊廂以類REITs之名尋融資之道，那邊廂紅星美凱龍（相關乾貨）的回A征途也再次按下啟動閥門。近日證監會公布IPO企業最新排隊情況，擱淺兩年之久的紅星美凱龍意外位列名單之中。

時間回到2007年，在紅星美凱龍成立不久后，董事長兼CEO車建新便提出上計劃，「我們準備在兩三年之內，在上海證券交易所上市。」

直到2012年，紅星美凱龍才正式在A股提交了上市申請，但三年等待終無果。2015年3月，以「考慮到事業發展與融資計劃」 及等候證監會審核的A股上市申請數量之理由，其不得不撤回IPO申請，並決定尋求在香港聯交所上市。

僅三個月後，紅星美凱龍便在港交所成功敲鐘，募資70.06億港幣（約55.73億人民幣）。所得款項中的約37%（25.34億港元）用作九個新的自營商場的開發資金，另有約14.57億港元（約佔總值21%）將用於就現有債項進行再融資。

有了公開市場的融資通行證，紅星美凱龍在全國的布局速度瞬間提速，隨之而來的則是不斷累增的負債壓力。於是乎，在2016年內地融資敞口打開后，紅星美凱龍再次提交A股IPO申請書。

2016年5月13日晚間，紅星美凱龍家居集團股份有限公司發布首次公開發行A股股票招股說明書。

公告顯示，此次發行不超過3.15億股，占發行后總股本的8%，將於上海證券交易所上市，發行后的總股本不超過39.39億股，其中A股不超過28.76億股，H股10.63億股。

對於上市融資的目的，紅星美凱龍在招股書中表露無遺。「本次發行使得公司能夠構建國內資本市場平台，進一步完善直接融資渠道，增強自身資本實力，解決公司戰略發展中所面臨的資金需求。」

時間一晃，又是一年。雖然不同於上次等待那般遙遙無期，但紅星美凱龍能否如願終究充滿著諸多變數。而現在卻有一個更為現實的問題擺在其面前，那就是「前期引入了多家私募基金投資者或將到期退出」。

據紅星美凱龍公司招股書，從2007年底華平入股天津紅星開始，紅星美凱龍分別在2007年底、2008年底、2010年上半年、2012年中、2015年初共進行五輪私募融資，引入華平、綿陽科技城產業基金、北京瑞邦等11家外資和內資投資者，募資總額達到約34.8億元。

這些資金無疑是紅星美凱龍這些年高速運轉的背後支撐力。但在公司赴港上市前夕，很多2010年入股的投資者卻選擇退出。

對於原因，有市場分析指出，這既有基金存續時間的因素，也與A股市場環境大有關係，而IPO是私募股權基金投資企業后最重要的退出渠道之一。

如今，紅星美凱龍再次重啟回A，或又將引發新一輪的私募基金退出，而這反過來增加了其融資壓力。