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房價大跌,銀行會不會收走你的房子?

房價大跌,銀行會不會收走你的房子?

隨著調控不斷加碼,政策積累效應正在顯現:一些區域二手房價格開始鬆動,全市整體交易量明顯下跌,購房者預期逐漸調整,一些中介機構受到政策影響甚至關停了部分門店...

二手房成交量16個月來首次明顯下降

「門可羅雀」。位於北京南二環外的一家房地產中介門店前,中介小孫用這四個字形容現在的行情。兩個月以前,小孫每天從早9點干到晚10點,馬不停蹄地帶著客戶看房、簽約、跑手續,一天要接打近50個電話,給電瓶車沖兩次電。

「這輪調控不得了,這兩個月只賣出一套房,現在大部分時間在店裡坐著。」小孫說。

  

鏈家地產提供的一組數據可以反映出當前北京二手房市場現狀:

2017年4月,北京市二手房成交均價環比下跌2.05%,是自2015年11月以來的首次明顯下跌。4月份,鏈家成交共計3145套,不及3月成交的四分之一。

  

與此同時,交易價格也出現不同程度的鬆動。偉業我愛我家數據顯示,4月份北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元每平方米,環比3月下降6%。

從各區掛牌價的環比漲跌幅來看,4月北京絕大部分區的二手房掛牌均價都在下跌,回落幅度最大的三個區域分別為:平谷、延慶和順義,跌幅分別為10.81%、8.08%和7.75%。

  

「最近周邊的房子都便宜了一些,可選擇性大了不少。」在南三環劉家窯橋附近一家中介工作的李鑫表示,本輪調控過後,周邊中介的中介費也可以根據單子情況打折,這在房價飛漲階段幾乎是不可能的。

樓市變化對中介機構衝擊巨大,一些中介已經陸續開始關閉門店來優化資源配置。在二手房交易較為熱門的朝陽北苑區域,原有的10家鏈家門店已整合至5家左右。

在朝陽區東五環外的商住兩用項目北京像素小區外,沿街的幾家介機構都已大門緊鎖,一些門店門上貼出了暫停營業的告示。

一線城市房價下降信號出現

作為衡量不動產長期投資價值的關鍵指標,租金回報率的持續不斷下行,或將成為壓垮一線城市房價泡沫的最後一根稻草。

此時另一問題擺在大家面前,房價下跌厲害的話,銀行會不會收走房子?

首先要弄清楚,買房申請按揭貸款,銀行跟購房人之間有兩層關係:

第一層是借貸關係,就是你管銀行借錢,銀行是債主。

第二層是抵押關係,你的房子被抵押給了銀行,銀行可以行使房子的抵押權。

坊間流傳比較廣的說法是,房子下跌,總價格低於剩餘貸款金額的話,銀行就會收走你的房子。

舉個例子就是:一套價值100萬的房子,首付30萬,貸款70萬,已經還了10萬還剩60萬,可是後來房子價格跌到了50萬,低於剩餘60萬貸款,銀行就要收回房子了。

聽著銀行還挺霸道啊,購房人該說了,你憑什麼收走房子?有什麼法律依據?

銀行拿出了物權法,《物權法》第一百九十三條規定:抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的,抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值,或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的,抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

翻譯過來就是,由於抵押人,也就是購房人原因造成房產價值減少的,銀行(抵押權人)有權利要求對方停止該行為,並且恢復財產價值,或者提供點相當於減少部分價值的擔保,要是你既不恢復價值,又不提供擔保的,銀行就要你提前清償債務。

有人該說,我沒錢還不起咋辦?

《物權法》第一百九十五條規定:債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的,抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

長話短說就是,還不起錢,銀行需要跟購房人商量,能不能把房子拍賣掉用於償還貸款,協議不成,只能直接變賣掉房子,你不同意也沒用了。

說了這麼多,大家有沒有發現,法律規定的一個最大前提是,由於抵押人(買房人)原因造成房價折損,如果是市場上普遍的價格下跌,就不屬於這種情況。而且就算是人為造成房價折損了,銀行是要先跟房主商量解決方案,而不是上來就收走房子,僅憑這兩點,房價暴跌,銀行就回收走房子這種說法就不攻自破了。再說了,房子作為固定資產,變現也是需要時間的,未必能馬上賣掉,銀行拿著這樣的房子,說不定還有風險呢。

在實際申請按揭貸款的時候,跟銀行簽訂的貸款合同中會明確規定抵押物價值減少、貸款人違約等情況,通常的條款是:

抵押期間由於乙方(購房人)的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的,乙方應在30日內向甲方(銀行)提供與減少的價值相當的擔保。否則,甲方有權要求乙方提前清償相當於抵押物價值減少部分的本、息。

如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本、息,甲方有權宣布貸款提前到期,要求乙方提前清償全部貸款本、息。」

所以,從合同法的角度看,你貸款買的房子會不會被銀行收走,重點是要看合同中是怎麼規定的,然後才會根據遇到的問題,銀行跟貸款人會協議解決方案。萬不得已才會收房子,由於銀行跟貸款人有借貸跟抵押兩層關係,就算是銀行收走了房子,欠銀行的錢還是得照樣還,於是就出現了買房人的房子被收走的擔憂。

就算是房價真的下跌了,除非是你真沒眼光買了不值錢的房,去年開始,很多城市房價出現階段性上漲,有的年漲幅達到30%,算上首付的3成,再加上漲得這3成,房價跌一半,你抵押的房子價值仍然足以抵消貸款額度。再說了,房子的裝修等其他額外投入也算是成本之一呢,如果這是你唯一的房子,多數人應該都會想辦法還貸款,不會讓銀行收走房子吧?

最後小編在這提醒大家一下,要格外留意貸款合同中關於還款、違約的規定,保證按時還款,要知道,銀行收走房子的事輕易不會發生在守約的好公民身上。

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