北京之後，這20城的房貸可能也要收緊了…貸款買房，房貸怎麼交才最划算？

財經記者聯盟

而就在北京被曝出收緊房貸利率之後，天津、廣州、青島等城市相繼出台了房貸收緊措施，重點調控的20個熱點城市可能全面跟進。

天津

天津近日被曝出招商、中信、浦發等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右上調至9折，光大銀行和興業銀行等上調至9.5折。而在1月時，天津各銀行首套房貸平均利率是4.14%，位居全國最低。

融360相關人士表示，天津多家銀行的首套房貸利率春節前後一直在醞釀調整，「目前按兵不動的銀行也紛紛表示未來有上調的可能，由於暫無正式文件出台，尚未做調整」。

廣州

廣州方面，據悉，目前包括郵儲銀行、廣東農商行以及興業銀行在內的三家銀行，首套房貸利率已上調至9折優惠。據相關人士透露，目前有更多銀行在醞釀跟進。

青島

青島方面，銀行、郵儲銀行相繼上調首套房貸利率最低折扣至9折。

重慶

重慶方面，除部分國有銀行外，個別全國性股份制銀行也取消了折扣優惠，執行基準利率。

而位列重點調控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長沙、青島。

中原地產首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調並非強制執行，具體的銀行仍然有政策差別，至今依然有個別銀行對優質客戶執行利率最低8.5折的優惠。另外，較認房同時認貸、提高首付比例等硬招來說，減少優惠的實際影響不大。

「信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢下，短期房價調控壓力會加大。」張大偉認為，這也意味著，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩將是常態。同時，判斷2017年房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當於進一步確認寬鬆周期結束。

從過去美國和日本經驗看，歷次房地產泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關重要的條件。此外，過去政策托底房地產或將成為歷史。

一方面，各地嚴格執行限購政策，限制房地產住房信貸，房地產成交量大規模縮減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，各地兩會期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加，房價(包括一線城市)將可能迎來長周期拐點。

不過，也有分析表示，包括一線城市在內的房價可能迎來長周期拐點的這一結論，或許有些過於大膽了。

得出北京等一線城市的房價也會迎來長周期拐點的邏輯是這樣的，一方面，各地嚴格執行限購政策，限制房地產住房信貸，房地產成交量大規模縮減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，意味著房地產需求未來將不再大幅增加。

不過，這兩個方面都不一定構成真正的周期性影響，一是房地產調控，限購限貸導致成交量下降，這是各地落實房子是給人住的不是拿來炒的精神，限制投機性炒房，並不是限制正常購房需求，所以打壓政策始終是有度的；二是一線城市人口控制，人口控制是一個目標和方向，但人口流動向著一線城市和強二線城市集中，是有它內在的經濟規律的，這個趨勢會不會發生逆轉性變化，還很不好說，並且反過來說，一旦設定了人口控制指標，自然也會限定了符合這個指標的供地規劃，如果實際人口大於計劃人口，最後可能出現的境況反而是供地不足，供需不平衡。

所以，簡單預測一線城市房價的長期拐點來了，要小心再小心。

輕易預測一個長期拐點，可能會影響剛需的正常購房決策，一個良性的房地產市場，是供需兩旺的，成交量不會暴漲暴跌，成交價格也不該一年翻番，不會出現恐慌性購房，也不會出現恐慌性拋房。

房子是用來住的不是用來炒的，20個重點城市的調控，一直穩步推進，並沒有大問題，二套房的貸款利率優惠折扣變化，也是其中一個措施，目標是打擊炒房，並不意味著不鼓勵自住購房和改善型購房。

如果自住購買首套房，沒有影響，如果改善型換房，也沒有太大影響，就算改善型二次購房，貸款利率變化帶來的成本提高也不是特別大，其實鼓勵的還是用更多自有資金購房，降低購房的槓桿，這對於投機客來說是打壓，對於自住購房者來說，就是不鼓勵其使用太高的槓桿，提高安全邊際。

買房貸款，房貸交多少年最划算？

如果你問小白，現在買房貸款，怎麼選最划算？

小白說：「就選「30年等額本息」，這最划算。」

是不是覺得詫異，小白沒有如往常一樣抽絲剝繭、細緻分析，然後再下結論。這是因為關於「房貸」選擇的文章已經汗牛充棟，對此瞭然於心的「理財達人」已經動手操作，用不著小白在這叨叨絮絮了。

所以，小白先給答案，替他們省時間。

下面，小白將給對此還有疑惑的「理財小白」，好好講一下「30年等額本息」，為什麼它是最划算的選擇。

首先，以「30年等額本息」為例。買房貸款100萬后，理財小白第一個月還款5307.27元，第二個月同樣還款5307.27元，以後每個月都是還款5307.27元，直至30年後還款結束。

「20年等額本息」情同此理，只不過每個月還款額高於「30年等額本息」，為6544.44元。

接下來，我們看一下「等額本金」是怎麼回事？

以30年等額本金為例，買房貸款100萬后，第一個月還款6861.11元，第二個月還款6849.77元，且呈現出逐期遞減的現象。

是不是想讓小白講解一下「等額本息」和「等額本金」的計算原理，好自己拿筆算啊？

如果，你真的有心，的確可以在家慢慢算。不過，小白的方法簡單粗暴，直接在瀏覽器上搜索」房貸計算器」，點擊「等額本息」和「等額本金」其中一個，再選擇貸款年限，然後直接得出結果。

上面「30年期」和「20年期」的房貸計算結果就是小白直接拿來的。

目前，「等額本息」和「等額本金」是市場上最主流的房貸方式，而且有5年，10年，15年，20年和30年不同期限的還款模式。由此它們的貸款組合將非常繁雜，看似滿足了不同群眾的需求，實則讓大家更加迷糊。

就此，小白以「支付利息總額」這一指標道破其中的迷津。

房貸規律：

1、貸款期限越長，支付利息總額越高。

2、貸款期限相同的情況下，等額本息支付利息總額更高。

是不是覺得選「20年等額本金」才支付49萬的利息給銀行，選擇「30年等額本息」卻要支付91萬的利息給銀行，還是選擇年限短的「等額本金」划算。

以此類推的話，選擇10年期的貸款比5年期的划算，選擇5年期的貸款比3年期的划算，最後乾脆「一次付款買房「不用貸款最划算。

說到「一次付款買房」，許多人開始大吐苦水！不就是手頭沒錢才貸款買房的嘛！要是有錢，還用貸款么？

相信許多人「貸款買房」只是對現實的妥協，並沒發自內心認同「貸款」這種方式，認為自己沒錢才被銀行宰割。

因此，小白們認為「支付利息總額」越少越好。

這種「房貸受害者」心理蔓延到實際行動中，就會看到許多人問及要不要「提前還清房貸」和傾向選擇期限短的還貸方式。

然而，理財小白容易忽略的是「錢」在貶值或是對「貶值速度」估算不足。

1995年--2015年，的廣義貨幣年均增長率（M2）為17.01%/年（M2代表的是「印鈔票的速度」），2016年為11.30%。

每年新增的「貨幣」都幹嘛去了呢？

1、推動經濟增長。過去20年GDP平均增速為9.46%/年。

2、推高通脹。過去20年通脹平均增速為2.24%/年。

3、推升資產價格。譬如，1998年-2016年房價上漲超過4倍。

相較而言，房貸商業貸款的利率為4.9%/年。如果你是首套房貸還能享受公積金貸款和利率打折優惠。

現在，有沒有覺得你拿到的「房貸利率」好低，「支付利息總額」多點好！

正因為廣義貨幣年均增長率（M2）達到17.01%/年的高速，事實上給予「貸款買房」的買房者極高的隱性收益，其獲得的收益遠高於付出的「貸款利息」。

想一下，「30年等額本息」貸款100萬，30年內一共支付91萬利息，房價卻已在19年內上漲4倍。

所以，同樣貸款額度下，「支付利息總額」越高，房貸對於買房人越划算。

若是可能的話，小白想選擇「100年等額本息」的房貸。不過，現在銀行沒有此類產品，就暫且選目前最划算的「30年等額本息」先。